コラム vol.062

生前に行うべき相続対策
～不動産の活用～

執筆：公認会計士・税理士高桑昌也
公開日：2015/02/10

vol.061のおさらい

相続税は、以下のような算式で求められます。

(1)相続した財産の評価額-(2)相続した負債の額-(3)基礎控除額=正味の相続財産

正味の相続財産×(4)税率=相続税額

(3)基礎控除額と(4)税率は、国によって決められているため、私たちの方で変えることはできません。
変更可能なものは、(1)相続した財産の評価額と、(2)相続した負債の額になります。中でも(1)の相続財産の「評価額を下げたり」、相続財産の構成(不動産と金融資産)を「替えたり」、相続財産を生前に贈与して「名義を替える」ことが、いわゆる相続税対策(税務対策)というものです。

では、(1)の相続した財産の「評価額」を圧縮するにはどのような方法があるのでしょうか。いくつかありますが、まずは「相続財産を不動産に変える」という方法です。

金融資産で持っていると痛い相続税

例えば、親御さん1名、息子2名の家族を想定します。親御さんが急に亡くなられ、親御さんは銀行の定期預金1億円（負債は零）をお持ちだったとします。定期預金というのは金融資産です。金融資産は基本的に「額面＝税務上の評価額」となります。預金1億円を相続した場合、額面の1億円に対して相続税が掛かってきます。

（1）相続した財産の評価額：1億円

（2）相続した負債の額：零

（3）基礎控除額：3,000万円＋600万円×2＝4,200万円

（1）－（2）－（3）正味の相続財産：5,800万円

これを法定相続割合（子それぞれ2分の1ずつ）で相続したとすると、

子2人分の相続税額：（2,900万円×（4）税率15％－控除50万円）×2名＝770万円

となります。
これを親御さんが亡くなった後、10カ月以内に税金として払わなければいけません。
770万円の税金、どう思いますでしょうか。おそらく「かなり大きい額だ、もったいない」と思われる方が多いでしょう。
ではどうすればこの税金を少しでも節約できるのでしょうか。

昔から行われていて一般的であり、かつ大きな効果を上げるものに、不動産を活用した税務対策があります。
先の例で同じ1億円でも、銀行への預金ではなく、たとえば1億円のマンション（東京都心のタワーマンション）を持っていたとすると、どのように税金の額は変わってくるでしょうか。親御さんが保有していたタワーマンションは購入価格1億円（土地部分3,000万円、建物部分7,000万円）でした。また不動産の直近の査定価格（売ろうと思えば売れる、実勢価格）も1億円でした。

土地の価格にはいろいろある

土地の価格は必ずしも1つではありません。売買取引価格、公示価格、路線価などいくつかの種類があります。

種　類	金　額（実勢価格を100％とした場合の概ねの割合）	内　容
売買取引価格（実勢価格）	100％	実際の売買取引で成立する市場価格。
公示価格	90％	その年の1月1日時点における全国の標準地の価格。国土交通省が発表する土地取引の基準価。
路線価（土地の相続税評価額）	70％	その年の1月1日時点における価格。国税庁が発表。
固定資産税評価額（建物の相続税評価額）	60％	3年毎の1月1日時点における価格。市町村が算定し、固定資産税の計算に利用。