土地活用ラボ for Owner

土地活用ラボ for Owner

  • 土地活用税務コラム

コラム vol.062

生前に行うべき相続対策
~不動産の活用~

執筆:公認会計士・税理士 高桑昌也
公開日:2015/02/10

vol.061のおさらい

相続税は、以下のような算式で求められます。

(1)相続した財産の評価額-(2)相続した負債の額-(3)基礎控除額=正味の相続財産

正味の相続財産×(4)税率=相続税額

(3)基礎控除額と(4)税率は、国によって決められているため、私たちの方で変えることはできません。
変更可能なものは、(1)相続した財産の評価額と、(2)相続した負債の額になります。中でも(1)の相続財産の「評価額を下げたり」、相続財産の構成(不動産と金融資産)を「替えたり」、相続財産を生前に贈与して「名義を替える」ことが、いわゆる相続税対策(税務対策)というものです。

では、(1)の相続した財産の「評価額」を圧縮するにはどのような方法があるのでしょうか。 いくつかありますが、まずは「相続財産を不動産に変える」という方法です。

金融資産で持っていると痛い相続税

例えば、親御さん1名、息子2名の家族を想定します。親御さんが急に亡くなられ、親御さんは銀行の定期預金1億円(負債は零)をお持ちだったとします。定期預金というのは金融資産です。金融資産は基本的に「額面=税務上の評価額」となります。預金1億円を相続した場合、額面の1億円に対して相続税が掛かってきます。

(1)相続した財産の評価額:1億円

(2)相続した負債の額:零

(3)基礎控除額:3,000万円+600万円×2=4,200万円

(1)-(2)-(3)正味の相続財産:5,800万円

これを法定相続割合(子それぞれ2分の1ずつ)で相続したとすると、

子2人分の相続税額:(2,900万円×(4)税率15%-控除50万円)×2名=770万円

となります。
これを親御さんが亡くなった後、10カ月以内に税金として払わなければいけません。
770万円の税金、どう思いますでしょうか。おそらく「かなり大きい額だ、もったいない」と思われる方が多いでしょう。
ではどうすればこの税金を少しでも節約できるのでしょうか。

昔から行われていて一般的であり、かつ大きな効果を上げるものに、不動産を活用した税務対策があります。
先の例で同じ1億円でも、銀行への預金ではなく、たとえば1億円のマンション(東京都心のタワーマンション)を持っていたとすると、どのように税金の額は変わってくるでしょうか。親御さんが保有していたタワーマンションは購入価格1億円(土地部分3,000万円、建物部分7,000万円)でした。また不動産の直近の査定価格(売ろうと思えば売れる、実勢価格)も1億円でした。

土地の価格にはいろいろある

土地の価格は必ずしも1つではありません。売買取引価格、公示価格、路線価などいくつかの種類があります。

種 類 金 額
(実勢価格を100%とした場合の概ねの割合)
内 容
売買取引価格(実勢価格) 100% 実際の売買取引で成立する市場価格。
公示価格 90% その年の1月1日時点における全国の標準地の価格。国土交通省が発表する土地取引の基準価。
路線価(土地の相続税評価額) 70% その年の1月1日時点における価格。国税庁が発表。
固定資産税評価額(建物の相続税評価額) 60% 3年毎の1月1日時点における価格。市町村が算定し、固定資産税の計算に利用。

中でも相続を考えるときに重要なのは相続税評価額です。
相続税評価額は土地でいえば「路線価」、建物でいえば「固定資産税評価額」となります。
今回のケースだと、タワーマンションの購入価格と実勢価格は同じ1億円であり、価格の内訳は土地部分3,000万円、建物部分7,000万円ということでした。

この場合、相続税評価額は、

土地部分:実勢価格3,000万円×70%=2,100万円
建物部分:実勢価格7,000万円×60%=4,200万円

の合算となり、6,300万円となります。
金融資産である預金で1億円持っていた時と比べ、約6割の評価額となりました。

相続税を計算してみると、

(1)相続した財産の評価額:6,300万円

(2)相続した負債の額:零

(3)基礎控除額:3,000万円+600万円×2=4,200万円

(1)-(2)-(3)正味の相続財産:2,100万円

これを法定相続割合(子それぞれ2分の1ずつ)で相続したとすると、

子2名分の相続税額:(1,050万円×(4)税率15%-控除50万円)×2名=215万円

いかがですか?
預金1億円で相続した時の税額と比べ、税金は約3分の1以下に大きく減少したことになります。

vol.063に続く

  • 前の記事へ前の記事へ
  • 次の記事へ次の記事へ

メールマガジン会員に登録して、土地の活用に役立つ情報をゲットしよう!

土地活用ラボ for Owner メールマガジン会員 無料会員登録

土地活用に役立つコラムや動画の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見学会の案内など役立つ情報が満載です。


  • TOP

このページの先頭へ