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「住宅ローン減税」を
上手に利用しましょう

  • 令和3年の住宅ローン減税の特例措置とは?
    ー年収500万円の会社員・3人家族が住宅購入した場合
  • もらえるすまい給付金
  • 住宅ローン減税とすまい給付金の制度まとめ
    ー住宅ローン減税制度
    ーすまい給付金の制度
  • まとめ

私たちのまわりにはいろいろな税金があります。そして住宅を購入したときにも同様に、さまざまな税金がかかってきます。住宅購入自体が大きな金額ですので、例えば消費税(建物価格の10%相当額、土地は非課税)などは、その金額に応じて高額になってくるでしょう。政策として、消費税増税で住宅購入意欲に歯止めがかからないように、住宅ローン減税によってその負担を軽減する措置が行われています。

住宅ローン減税は、住宅購入の際の金利負担の軽減を図る制度となっており、住宅ローンを組んで住宅を取得する場合に、所得税や住民税から控除されるというものです。これまでも、消費税率が上がるたびに見直しされていることが分かります。

消費税率の引上げは、平成26年4月に8%、令和元年10月に10%と二段階に分けて行われましたが、住宅ローン減税は、居住開始時期・消費税率により拡充内容が異なります。

居住開始時期 ~平成26年3月 平成26年4月~
令和3年12月※4
  令和元年10月~
令和4年12月※5※6
控除期間 10年間 10年間 13年間
控除率 1% 1% 1%
最大控除額 2,000万円※7-1×1%
×10年=200万円
4,000万円※7-2×1%
×10年=400万円
[1~10年目]
4,000万円※7-2×1%
×10年=400万円
[11~13年目]
80万円※3※7-3
住民税からの
控除上限額
9.75万円/年
(前年度課税所得
×5%)
13.65万円/年
(前年度課税所得
×7%)
13.65万円/年
(前年度課税所得
×7%)
主な要件 ①床面積が50m2以上であること※8
②借入金の償還期間が10年以上であること など
  • ※1新型コロナウイルス感染症の影響により入居が遅れた場合でも、以下の期限までに契約を行い、令和3年中に入居すれば、控除期間は3年間延長される。注文住宅の新築の場合:令和2年9月末 分譲住宅の取得等の場合:令和2年11月末
  • ※2注文住宅の新築の場合:令和2年10月1日から令和3年9月30日まで
    分譲住宅の取得等の場合:令和2年12月1日から令和3年11月30日まで
  • ※311年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
    ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※7-2)のうちいずれか少ない方の金額の1%
    ②建物の取得価格(上限4,000万円※7-2)の2%÷3
  • ※4平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。
  • ※5消費税率10%が適用される住宅の取得をした場合。
  • ※6令和3年1月1日から令和4年12月31日の場合、一定の期間内※2に契約していることが要件。(一定の期間内※2の契約ではなく、居住開始が令和4年1月1日以降の場合は、住宅ローン減税は適用されません)
  • ※7新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円(※7-1)、5,000万円(※7-2)、100万円(※7-3)
  • ※8一定の期間内※2に契約した場合は、40m2以上。ただし、40m2以上50m2未満については、合計所得金額が1,000万円以下の年のみ適用。

出典:国土交通省ウェブサイトより

令和3年の住宅ローン減税の特例措置とは

住宅ローン減税とは、年末の住宅ローン残高(上限4,000万円まで)の1%が10年間にわたって控除される制度です(長期優良住宅や認定低炭素住宅では上限が5,000万円)。令和元年に住宅ローン減税の特例措置が行われ、それによって控除期間が10年間のところを13年間に延長しましたが、さらに令和3年度税制改正では、令和3年1月1日から令和4年12月31日までに入居の住宅についても、その特例措置が13年間に延長されました。ただし、注文住宅の場合、令和2年10月1日~令和3年9月30日までに契約、分譲住宅の場合、令和2年12月1日~令和3年11月30日までに契約することが条件となっています。

現在、税制改正によってさらに優遇された住宅ローン減税ですが、それではどのくらい税務対策されたのかを検証してみましょう。

年収500万円の会社員・3人家族が住宅購入した場合

子どもが誕生したのをきっかけに、住宅を購入したAさんの場合で、どのくらい控除されるのか実際の数字でシミュレーションしてみましょう。

設定条件

家族 世帯主、配偶者、子ども(1歳)
収入 世帯主500万円
建物取得価格 4,000万円
住宅ローン借入金額 4,000万円
借入期間 35年
金利 全期間固定1.360%
返済方法 元利均等
ボーナス払い なし

※一般住宅の場合

まず住宅ローンですが、4,000万円を上記の条件で借り入れした場合の残高と、住宅ローン減税の条件である残高に1%をかけたものを表にしました。

住宅ローン残高

単位:万円

100円未満は切り捨て

住宅ローン減税は40万円を限度に、住宅ローン残高の1%、もしくは所得税と控除対象の住民税を合計した額の、最も小さい額が控除額となります。また、延長された11年目~13年目は建物取得価格の2%÷3と年末残高の1%のどちらか少ない額が控除額となります。
これらの条件により、下記の表の①~④の中から最も少ない額が、実際の控除額となってきます。

  • 1年目から9年目までは、③の所得税と控除対象の住民税を合計した額が、①の限度額や②の残高×1%よりも小さいため③が控除額となります。
  • 年収を4年目ごとに30万円の増加を仮定すると、10年目では所得税も上がり、そのため③よりも②の残高×1%の額が小さいため、②が控除額となります。
  • 11年目から13年目は④の建物取得価格の2%÷3の26.6万円が最も小さいため、④が控除額となります。

表中では実際の控除額を赤枠で示してあります。

実際に控除される額(①~④で一番低い金額)

単位:万円

100円未満は切り捨て

  • ※年収は4年目ごと30万円の増加と仮定(その間、所得控除は同じと仮定)
  • ※期間中の所得控除の合計額は所得税156万、住民税143万円と仮定
  • ※延長する3年間の控除額は、「 建物価格の2%の3等分 」と「 年末借入残高の1% 」のどちらか少ない方の金額が毎年採用されます。(100円未満切り捨て)
  • ※こちらは分かりやすくするために大まかな計算となっております。
    実際に収入金額が660万円までの場合には、「 年末調整等のための給与所得控除後の給与等の金額の表 」で給与所得の金額を計算しますので、上記の計算とは若干異なる場合があります。

赤枠の控除額をまとめた表がこちらになります。

実際に控除される額の合計

単位:万円

実際にシミュレーションしてみると、Aさんの場合、控除額は初年度23.9万円、減税期間13年間の合計で約346.9万円となることが分かりました。令和3年度の税制改正によって3年間延長されたおかげで、以前の住宅ローン減税10年間の合計と比べると、約79万円も多いことが分かりました。

もらえるすまい給付金

住宅ローン減税とは別に、すまい給付金がもらえる制度もあります。住宅ローン減税は納めている所得税や住民税から控除される仕組みとなっているため、収入が高い場合には効果は高く、収入が低い場合には効果が低くなっています。

そのため、すまい給付金は住宅ローン減税とあわせて給付される仕組みとなっています。 Aさんの場合ですと給付基礎額は40万円となり、さらにこちらは減税ではなく現金での給付となり、給付申請書を作成し、必要書類を添付して申請することで受け取ることができます。

住宅ローン減税とすまい給付金の制度まとめ

最後に、この住宅ローン減税やすまい給付金の制度を、これから上手に利用しようとお考えの方に向けて、細かな条件をご紹介いたします。

住宅ローン減税制度

期間:令和4年12月31日までの入居

個人が住宅ローン等を利用して、自分が住むためのマイホームの新築、取得または増改築等を行った場合10年間(※令和元年10月1日~令和2年12月31日までに入居した場合、または、一定の期間内に契約し、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に入居した場合には13年間)にわたり、住宅ローンの年末残高の一定割合に相当する金額を、毎年納める税金(所得税や住民税)から控除される(返換される)という制度です。

契約期限

  • 注文住宅…令和2年10月1日~令和3年9月30日
  • 分譲住宅…令和2年12月1日~令和3年11月30日

入居期限

  • 令和3年1月1日~令和4年12月31日

住宅要件のポイント

  • ローン返済期間が10年以上であること
  • 合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 増改築等の場合は工事費が100万円以上であること
  • 住宅の引き渡しまたは工事完了してから6カ月以内に本人が居住を開始すること
  • 住宅の床面積が50m2以上(契約期間、⼊居予定を満たして、合計所得⾦額が1,000万円以下であれば40m2以上50m2未満も適⽤)であること
  • 木造建築などの場合は建築後20年以内、耐火建築物の場合は建築後25年以内の建物であること

控除を受けるためには、控除を受ける最初の年には確定申告をする必要があります。

すまい給付金の制度

期間:令和3年12月31日までに入居(一定の期間内に契約した場合は令和4年12月31日まで)

すまい給付金とは住宅購入者に対し、年収によって最高50万円まで給付される制度で、住宅ローン減税とあわせて利用できます。また、住宅の取得者を救済する制度であるため、住宅ローンを利用しないで住宅を取得した方も、年齢が50歳以上(消費税10%時には、収入額の目安が650万円以下(都道府県民税の所得割額が13.3万円以下)の要件が追加)などの要件を満たせば給付の対象となります。

給付基礎額

収入額の目安 給付基礎額
450万円以下 50万円
450万円超え525万円以下 40万円
525万円超え600万円以下 30万円
600万円超え675万円以下 20万円
675万円超え775万円以下 10万円

都道府県⺠税の所得割額(神奈川県の場合)

出典元:すまい給付金

住宅ローン減税やすまい給付金を受けるためにはさまざまな要件があります。まずは対象かどうかを確認してみましょう。

まとめ

私たちの生活にかかるお金にはいつも税金がついてまわっています。令和3年4月1日からは内税表記(総額表示)が義務付けられたため、商品について、いくらが本体価格でいくらが税金なのかといった、価格内訳が見えにくくなっていたりもします。しかしながら、この住宅ローン減税のように、税金は納めるだけでなく、減税措置が適用されるものもあります。いつもついて回る税金なのですから、税金のことをよく知り、情報を集めて、お金を上手に活用していきたいものです。

国税庁~「総額表示」の義務付けより

執筆者

山田健介

FPplants株式会社 代表取締役社長

住宅メーカーから金融機関を経て「お客さまにお金の正しい知識や情報をお伝えしたい」という思いからFPによるサービスを行う会社を設立。現在は全国のFPを教育する傍ら、執筆、セミナーを行う。特にライフプラン作成、住宅、保険に関する相談を得意とする。

※掲載の情報は2021年5月現在のものです。内容は変わる場合がございますので、ご了承ください。

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