【2025年版】住宅ローン減税（控除）で
どれくらい戻ってくる？計算方法、適用要件、確定申告手続き等の流れを解説

住宅ローン減税の概要

住宅ローン減税は、住宅を購入する際に利用するローンに対して税金の一部を控除する制度で、日本における住宅取得支援政策の一環です。この制度の目的は、個人の住宅取得を促進し、住環境の向上や経済活動の活性化を図ることにあります。住宅ローン減税の主な利点は、所得税や住民税の負担を軽減することで、住宅購入者の経済的負担を和らげることです。

個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、2022年1月1日から2025年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができます。この特例は、上記の図のとおり、住宅等の区分および居住年に応じて、借入限度額や控除期間が異なります。

次に、具体的な例で、どのくらい控除されるのかを見てみましょう。

※シミュレーションしたものであり一定の金額等を保証するものではありません。

それでは、①1年間の最大控除額（住宅の種類や要件による）から順に計算してみますと、 対象となる住宅ローン減税の借入限度額は、長期優良住宅かつ子育て・若者夫婦世帯のため5,000万円となります。控除額の上限は、年末のローン残高の0.7％となり35万円（5,000万円×0.7％）となります。よって、もし年末時点で住宅ローン残高が5,000万円以上ある場合は、最大35万円(①)の控除を受けることができます。

②年末時点の住宅ローン残高×0.7%は、
今回、住宅ローン借入金額は世帯主(4,760万円)、配偶者(2,040万円)です。上記の条件で借り入れした場合の2025年年末時点の住宅ローン残高は、住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションにて試算すると、世帯主(4,633万円)、配偶者(1,985万円)となります。よって、
世帯主の控除額は、4,633万円×0.7%＝32.43万円(②)
配偶者の控除額は、1,985万円×0.7%＝13.89万円(②) となります。

③実際の購入金額×0.7%は、
実際の購入金額については、建物取得価格(4,500万円)、土地取得価格(2,000万円)となり、建物取得に対する補助金80万円、持分割合は、世帯主7：配偶者3となります。よって、
建物取得価格は、4,500万円－80万円＝4,420万円
世帯主の控除額は、(4,420万円×0.7＋2,000万円×0.7)×0.7%＝31.45万円(③)
配偶者の控除額は、(4,420万円×0.3＋2,000万円×0.3)×0.7%＝13.48万円(③) となります。

④実際に納める所得税と控除対象の住民税は、
2025年の所得税と住民税は、世帯主(所得税31.4万円/住民税37.5万円)、配偶者(所得税10.5万円/住民税20.8万円)となります。また、住民税の住宅ローン控除額は、最大9.75万円までとなります。 よって、
世帯主の控除額は、31.4万円＋9.75万円＝41.15万円(④)
配偶者の控除額は、10.5万円＋9.75万円＝20.25万円(④) となります。

最終的な控除額は、一番低い金額を適用するため、
世帯主の控除額は、①35.00万円、②32.43万円、③31.45万円、④41.15万円のうち、一番低い金額の③31.45万円となります。
配偶者の控除額は、①35.00万円、②13.89万円、③13.48万円、④20.25万円のうち、一番低い金額の③13.48万円となります。

このように、頭金なしや諸費用込みで住宅ローンを組む場合は、基本的に②「年末時点の住宅ローン残高×0.7%」より「③実際の購入金額×0.7%」の方が低い金額となります。頭金ありや諸費用を含まず住宅ローンを組む場合でも、補助金を受け取った場合は、②「年末時点の住宅ローン残高×0.7%」より「③実際の購入金額×0.7%」の方が低い金額となる可能性が高くなります。

また、2年目以降も同じように計算していきますが、①と③の数字は、原則変わりません。 ②は、住宅ローンを返済していきますので、徐々に減少していきます。④は、年収やその他の控除(生命保険料控除や小規模企業共済等掛金控除など)によって金額が変わってきますので、住宅ローン控除の合計金額を計算する際はご注意ください。

上記のとおり、世帯主31.45万円、配偶者13.48万円減税されることがわかりました。ただし、どのような住宅に住み始めても必ず減税されるわけではありません。住宅ローン減税の適用を受けるには、どのような要件があるのか確認してみましょう。

住宅ローン減税の適用を受けるための要件

住宅ローン減税の主な適用要件（共通）

住宅ローン減税の適用を受けるには、次の条件をすべて満たす必要があります。

1. （1）新しく家を建てたり買ったりした場合
   家を完成させた日から6カ月以内に住み始め、12月31日まで住み続けることが必要です。
2. （2）家の広さや収入の条件
   ・家の広さが50m²以上で、自分が住むスペースが家全体の半分以上であること。
   ・住宅ローン減税の適用を受ける年の収入（合計所得金額）が2,000万円以下であること。ただし、家の広さが40m²以上50m²未満の場合は、収入1,000万円以下でも適用されます。
3. （3）住宅ローンの条件
   住宅ローンは10年以上の分割払いで、銀行など信頼できる金融機関から借り入れたものであること。（親や知人からの借り入れは対象外です。）
4. （4）他の特例を使っていないこと
   「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」等を、居住年およびその前の2年の計3年間に適用を受けていないこと。
5. （5）家の買い方
   家を親族や特別な関係がある人からの取得でないこと。

また、家の広さは登記簿に記載された専有部分で判断され、マンションでは共有部分は含みません。さらに、店舗兼住宅の場合も、居住部分のみの面積で計算されます。

住宅等の区分に応じた適用要件

住宅ローン減税を受けるためには、住宅の種類ごとに次の要件を満たす必要があります。

1. （1）長期優良住宅
   長期優良住宅として認定されていることが証明されている住宅。
   

   長期優良住宅認定制度

2. （2）低炭素建築物
   都市の低炭素化を促進するための低炭素建築物として証明されている住宅。
3. （3）特定建築物（低炭素建築物とみなされるもの）
   認定された都市開発事業で建てられた低炭素建築物に該当することが、市区町村などにより証明されている住宅。
4. （4）ZEH水準省エネ住宅
   特にエネルギー効率が高く、省エネ基準を大幅に超える性能があることが証明されている住宅。

   エネルギーを「賢く使う」ZEH

5. （5）省エネ基準適合住宅
   省エネ基準に適合していることが証明されている住宅。

不動産業者がどれに該当するかしないかを把握していると思いますので、確認することをお勧めします。

適用要件を確認したところで、次に重要となるのが、実際に住宅ローン減税を受けるための手続きです。

確定申告手続きと年末調整の流れ

必要な書類と確定申告・年末調整の手順

住宅ローン減税を受けるための手続きは、初年度と2年目以降で異なります。

初年度（最初の年）

住宅ローン減税を初めて受けるときは、確定申告が必要です。必要事項を記入した確定申告書に、以下の書類を添付して税務署に提出します。

• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
• その他、条件に応じた必要書類

2年目以降

給与所得者の場合、2年目以降は確定申告の必要はありません。税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書及び給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書」や「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出すれば、年末調整で控除を受けられます。住宅ローン減税を確実に受けるため、必要書類を忘れずに準備しましょう。

共通で必要な書類

確定申告で住宅ローン控除を受けるには、次の書類を提出する必要があります。

必要に応じて追加する書類

住宅の種類に応じて必要な書類

まとめ

住宅ローン減税を受けるための手続きは複雑に感じるかもしれませんが、正しい情報を把握し、必要書類を適切に準備することでスムーズに進めることができます。それにはまず、住宅ローン減税の適用を受けられる要件を確認することが重要です。年収や借入金額、住宅の床面積などの基準を満たしているかどうかを事前に確認しましょう。

住宅ローン減税の金額を計算する際に、実際の購入金額の計算をすることは忘れがちです。諸費用込みで住宅ローンを借り入れする場合や補助金を受け取った場合には「③実際の購入金額×0.7%」が住宅ローン減税の金額になる可能性が高くなりますので、注意しましょう。そして住宅ローン減税を上手に活用して、資金計画をより賢く進めていきましょう。