土地活用ラボ for Biz

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コラム No.37

トレンド

ダイワハウスのCREセミナー 第1回 企業が行う不動産投資の必要性とその極意

公開日:2017/09/29

開催日時:平成29年9月12日(火)14:00~17:00 / 会場:大和ハウス工業東京本社2F

■第1部 「企業が行う不動産投資の必要性とその極意」 14:00~15:30

Ⅰ 企業と不動産のあり方の変化

講師:吉崎誠二

1980年代後半のバブルはよく知られていますが、2000年代にも2回ほど、企業による不動産投資、すなわちCREのブームが起こっています。
中でも2000年代前半は、ここ何十年で最もマンションが建った時期といえるでしょう。業績の悪化を受け、企業が負の資産を精算するオフバランスが増加しました。多くの企業がノンコア資産や未使用資産を売却したことで、首都圏を中心に空前のマンション建設ラッシュが起こり、ある工場の跡地には4棟のタワーマンションが建ったほどです。
この時期は「持たざる経営」が持てはやされましたが、最近では「賢く持つ経営」に変わりつつあります。ここ4年間の経済回復基調の中、事業会社の不動産に対する関心が高まっており、企業の成長、発展、そして安定経営に寄与する存在として、不動産の価値が見直されてきているのです。実際、100年単位の老舗企業はそれなりの不動産を所有していることが多く、それが事業の永続性につながっている事実は否定できません。

Ⅱ 不動産を取り巻く環境

2016年1月下旬、日本銀行がマイナス金利政策を発表、さらに国債を買い続ける政策を取り入れました。貸出金利のベースになる長期国債が0%を切ることもあり、日銀がいつまで国債を買い続けるかはなかなか読みにくいところです。
若干、上向きの兆しはあるものの、それほど金利が大きく戻りそうな気配はなく、あくまでも私の予測ということになりますが、あと半年から1年くらいはこの低金利状態が続くように思われます。

インフレ率が伸びないと日本国の借金問題がなかなか解消せず、プライマリーバランス、国の財政基盤もうまく安定化しません。国債の買い支えと並行して、何とか経済を活性化することで税収を増やそうというのが、最近の状況だと思います。

ここ30年間くらいの地価の動きを見てみましょう。

赤のラインが東京です。1980年代後半からバブルの動きが顕著です。下げ止まり感が出てくるのは1994~1995年あたりですが、その後もまだ下がっています。2000年、2001年あたりはITバブルといわれていた頃で少しだけ上がり、その後、2005~2008年にミニバブルがありました。
2012年の秋くらいから不動産の市況はある程度よくなっています。この時期は安倍政権誕生の直前に当たり、そこからここまで4年連続で、不動産の市況は悪くない状況です。ここは重要なポイントです。
そして今、東京の不動産市況には3度目の大きな波が来ています。1980年代後半のバブルに比べると明らかに規模は小さいものの、そろそろミニバブルを抜き始めており、ここ30年の中では2番目に大きな波が来ているといえそうです。

日本の不動産サイクルは、概ね7年ごとに転換が起こることはよく知られた事実です。このサイクルの考え方に基づくと、公示価格も2015年をピークに若干下がるはずでしたが、前述のマイナス金利政策を受け、一度下がりかけたものが持ち直したという説明ができると思います。

上図は、ここ近年の住宅地の地価の動きです。東京を見ると2014年からずっと上昇しているのがわかります。全国平均で見てもほぼ±0くらいまで戻してきており、おそらく、2018年の発表分ではプラスになるのではないかと予測されています。

商業地では住宅地以上に大きな反応があります。上がり下がりが大きく、伸び率だけ見れば、大阪のほうが東京よりも伸びています。もちろん金額はまるで違います。

上の表は向こう十数年の出来事の予測です。
2017年に消費増税が予定されていましたが、再延期が決まっています。2019年の消費税10%は、ほぼ確実に適用されそうです。翌年の2020年は東京オリンピックです。その後の大きな出来事としては、2027年にリニアの開通が予定されています。
このあたりが今後の日本の大きな出来事です。7年ごとに上昇ムードが出てくるということでいえば、2012年からの上昇傾向の中、オリンピック前の2019年にはもう一段の加速があるかもしれません。そして、その7年後の2026年くらいにまた上がるという展開を予想することができます。

Ⅲ 不動産投資ブームの裏側を読み解く

1980年代のバブルは、ビル転がしやリゾート開発などを受けた地価の上がり方、2005~2008年は、マンション価格の高騰とJリート、不動産ファンドによる地価の上昇でした。一方、一般のサラリーマンやOLの方が投資のためにワンルームマンションなどを買うのが、今の時代です。不動産投資を行う方の数が圧倒的に増えていて、サラリーマンオーナーの数は今が一番多いのではないでしょうか。
企業の場合は遊休地の活用が中心ですが、一般の方々は不動産物件や区分不動産の購入が多く、土地、建物それぞれを購入する場合もあれば、建てられた不動産物件を買う場合もあります。また、Jリートを含めた不動産証券化商品や海外不動産を購入するケースも多くなっています。
さまざまな投資商品が出てきている中でも、不動産投資はかつてないほど花盛りです。特に賃貸住宅への投資は5年連続プラスとなっており、著しい増え方をしています。

Ⅳ 事業会社の不動産戦略

CRE戦略もさまざまで、本業とは別に不動産投資をすることもあれば、オフィスビルを統合したり分散している工場をまとめたり、本業とリンクした形のCRE戦略もあります。
では、各企業はどのような指針に基づいて不動産戦略を組み立てていくのでしょうか。
一つは「企業の業績と財務状況」です。重視するのは借入の部分、そして流動性の高い資金、つまりキャッシュです。最近は株主から「ちゃんと金を使え」という圧力もかかってきますから、そういうことに関する現状と今後の見通しが重要なポイントになってきます。
二つ目は「事業のライフサイクルの分析」です。これは非常に重要です。すなわち、その事業は今後も時流に乗り続けていけるのか、という判断です。自社も含め、その産業そのものが今後上り詰めていくのか、停滞期になるのか、衰退期していくのか、まだまだ上がるのか、そうしたことを現状から見極めていかねばなりません。
また、どんどん新規事業を展開していく会社もあれば、まったく新規事業をせずにずっと同じことを続けている会社もあります。良し悪しはさておき、社風がビジネスのライフサイクルに与える影響は大きく、少なくともライフサイクルの変化に伴って事業も変えていく必要性はあるでしょう。
三つ目の指針は「必要となる不動産の分析」です。現在のオフィスや工場、倉庫といったものが本当に必要なのか。今後ますますAIIT化、機械化が進む中で、そこをどう判断するかが重要なポイントになります。
四つ目は「売り上げに対する固定部分の割合」、そして五つ目は「経済や不動産のマーケット状況」です。
以上五つがCRE戦略の大きな指針となります。

次に、私がお手伝いした企業の不動産戦略から五つのアクションを挙げてみましょう。 一つ目は「遊休地活用」です。かつての工場用地や倉庫に賃貸住宅を建てるケースはよく知られていますが、郊外のパチンコ店や大型店舗などであまり利用されていない駐車場などがあれば、その活用法を考える必要があります。駐車場スペースの半分を切り売りしたり賃貸住宅を建てたり、使われていないスペースをどのように活用するか、さまざまな視点から検討することになります。
二つ目は「低利用地の活用」です。当初は目的があって新規購入した物件も、使わなくなれば再評価が必要になります。低利用地活用は都心部に不動産を持つ企業で行われることが多く、容積率をうまく消化し切れていない物件の活用方法といえるでしょう。
実際の事例では、低層ビルの建て増しを行い、低層階を自社店舗、高層階を賃貸住宅にしたケースや、隣地を併合して総合設計を適用し、地階~1階を自社店舗、2~3階テナント、3~7階ホテルとしたケースなどがありました。
三つ目は「コンバージョン」です。たとえば、社宅の建て替えを機に、同一敷地内に賃貸住宅を建設し、賃料収入を社宅建て替え費用に充当するといった手法です。
四つ目は「新規購入」。土地を購入し、賃貸物件などを建築します。
五つ目は「売却」。使わない土地は売ってしまうというシンプルな戦略です。

少し古い数字ですが、日本の法人の約14%が不動産を持っており、土地を所有する法人の数は平成20年に比べるとかなり増えています。
そもそも「CRE」という言葉は Corporate Real Estate の略で、企業が所有する不動産そのものを指します。したがって、企業と不動産のかかわりを指す場合は「CRE戦略」という言い方が正しいと思います。
CRE戦略とは、企業が所有する不動産を最大限有効に活用することにより「企業価値の最大化」を図る行為ですから、その企業の位置づけがかなり大事になってくるといえるでしょう。

CRE戦略に取り組むに当たり、まずやるべきことは現在の不動産の在り方を精査することです。本当に必要か、本当に使うのかを精査をしたうえで、具体的なアクションを起こすことが肝要です。
精査の中身としては、「財務的な視点での精査」「経営的な視点での精査」「不動産の視点での精査」があり、この三つの側面から統合的にCRE戦略を考え、経営を行っていくことになります。

Ⅴ 不動産を活用した経営安定化戦略~ビジネスのライフサイクル~

名の通った老舗が店舗のある一等地に自社ビルを建て、賃料収入を得ているケースでは、おそらく商品の売り上げよりも賃料収入のほうが多くなっているように思われます。本業あってのことでしょうが、多角的なビジネス展開によって、老舗がより安定的な経営を実践していることがうかがえます。
ほかにも大企業が事業展開の一つとして不動産投資および運営を行い、相応の収入を得ている例は挙げれば切りがありません。なぜ、多くの企業が不動産投資や運営に乗り出すかというと、インフレ対応の収益源として有用だからです。
ここしばらく大きな景気変動はなさそうですが、20年、30年という長期で見れば、おそらくある程度のインフレーションはある、というのが一般的な見方です。この後、もしも大きなインフレがくると、物価が上がってキャッシュの価値が下がりますから、インフレに連動して上がっていく不動産や賃貸料は収入源として手堅い、という評価になるわけです。
特に今、個人で不動産投資を行っている方の多くは、インフレヘッジをかなり意図されているように思われます。このように、不動産投資においては、20年、30年、さらにその先がどうなるかを見据えながら進めていく必要があります。

中小企業においては、「経営基盤のための三つの安定化」が生き残るための法則といわれています。

一つ目は「収入の安定」。収入とは、本業+副収入を指します。
二つ目は「財務基盤の安定」。これは負債や担保のことです。
三つ目は「事業承継の安定」。つまり、株式や人材の安定です。

企業の状況によって事情は異なりますが、三つとも不動産をうまく使える可能性があります。

Ⅵ 中小企業における不動産活用と経営安定化~事業継承と税~

中小企業の場合、事業と株式の継承が大きな問題になってきます。誰にどう事業を継がせるかはさておき、株式の継承については比較的うまく不動産を活用することができます。
中小企業では、経営者や創業者の方が事業に使っている不動産をそのまま持っているケースが多く、元から自分が所有していたものを使って事業を行っている場合も少なくありません。さらに、資金調達の際に、経営者が所有する不動産を担保にする例も多く見られます。つまり、「企業の不動産=経営者の不動産」というケースが多いため、事業承継や相続を円滑に行うには、資産の最適化、具体的にいうと株式や不動産などの最適化を行う必要があります。
となると、中小企業の不動産戦略においては、会計と税務の知識が必須になります。この二つについて専門家のアドバイスを受けながら、事業承継を行う必要があります。

Ⅶ プロパティ別の市場予測

今後の市場予測を不動産の領域別に見ていきましょう。 一つ目は「賃貸オフィス」市場です。現在、首都圏の空室率はかなり低く、賃料の坪単価も上がっています。賃料はもう少し上がるかもしれませんが、そろそろ上限に近付いている雰囲気です。新規物件が増え続けている一方で、2018年頃からは需要と供給のバランスが逆転しビル余りが始まるという「2018年問題」も取り沙汰されています。
ただ、オフィス事情に詳しいエコノミストの話を聞くと、このところ企業がかなり積極的に人材採用を行っているらしく、その分のオフィス増床が見込めるとのことでした。また東京の古いビルや施設がどんどん潰されていく傾向にあることからも、供給過剰による影響はさほど大きくはなさそうです。
さらに、働き方改革や保育園整備などを受け、女性の社会進出や社会復帰が促進されれば、就労者人口が増加してオフィス増床につながる可能性もあります。
そうした流れからすると、今、オフィスビルを建て替えるのは悪くない選択といえそうです。

次に、ホテルはここ数年間ずっと建設ラッシュで、今後もまだまだ続く気配です。ただ、宿泊特化型、いわゆるビジネスホテルがその中心で、高級ホテルは少ないのが現状です。インバウンド需要をある程度見込んでいるようですが、稼働率はそろそろ頭打ち感が出てきています。 今後20年の訪日外国人予測とホテル室数を考えた場合、2020年の東京オリンピックあたりまでは比較的稼働率がよさそうですが、その後は少々厳しくなるかもしれません。

三つ目は「商業施設」です。都心の一等地の賃料については、ブランドショップなどもあり、高めで安定しているようです。ただし、ネット通販の影響力を考えると、商業施設需要はこの先、若干ネガティブな状況になっていくでしょう。
去年の年末から今年の年始にかけて、郊外の路面店がどんな施設に変わっているかを調査したところ、コンビニや紳士服店だったところが、物流倉庫の拠点、介護系の施設、リフォーム会社などになっていました。特に興味深かったのは、ある量販店がホテルに変わっていたことです。
このように、郊外ロードサイドの店舗が物販からサービス業へとどんどん変化してきているのが、最近の傾向といえそうです。

Ⅷ 賃貸住宅需要は伸びるのか?

いろいろなプロパティ、不動産物件の中で、最も成長期待や安定期待があるのが賃貸住宅です。この先のJリートや不動産市況の動きを見ていると、想定外の大きな伸びのようなものはなくとも、安定感については賃貸住宅が一番なのではないでしょうか。
立地がそこまでよくなくても、ある程度の場所であれば、需要も期待できるのが、賃貸住宅の特徴といえます。

オフィスビルの需要は「労働者人口」、ホテルの需要は「インバウンド×国内の移動」などで見たりしますが、賃貸住宅の場合は完全に「世帯数」で見ていきます。

上の図は人口増加率の推移です。東京はこのところ明らかな増加傾向にあり、大阪は伸びがかなり低くなっています。最近は大阪に本拠地を構えていた企業が事実上の本社機能を東京に移すケースが増えており、そういったことも影響しているように思います。

将来の人口予測と世帯数予測は上図のとおりです。
向こう2035年までの数字ですが、人口数はどこも緩やかに下降します。世帯数で見ると、大阪は少し減ります。東京や愛知は若干上がって下がる感じで、全体的にはほぼ横ばいです。

興味深いのが、上図の単身世帯数予測です。あくまで予測値ですが、東京はすでに単身世帯が多いこともあってさほど増えません。愛知や大阪は伸びますが、実数値は言うまでもなく東京が圧倒的に多いことがわかりますです。

賃料については、どの地域でもあまり動きがないと予測されています。ただし、東京には毎年52万人ほどの大学生がやって来ます。親戚の家や寮に入る一部を除けば、ほとんどの学生が民間の賃貸住宅に住みます。ほかにも転勤や就職で何十万という人々が東京にやって来ますので、東京における単身世帯の賃貸需要はかなり大きく、安定しているといっていいでしょう。

上図でも明らかですが、民間の賃料はデフレ期でもあまり下がらないのが特徴です。

賃貸物件全体の2割以上が築35年超えの物件であり、1980年以前に建てられた「旧耐震物件」であることが、今、大きな課題となっています。
空室率の高い物件を調べてみると旧耐震物件であることが多く、誰も住まないような山の中に古い賃貸住宅が建っている例も見られます。築年数が古い物件の空室率の高さについては、建替え事情なども含め、その背景を把握する必要があるように思われます。

Ⅸ 不動産投資の五つの極意~賃貸住宅を中心に~

一つ目は「価格上昇が期待できる、値下がりしにくい物件を選ぶこと」です。実際に売却するかどうかは別として、20年後にいくらくらいになっているか、街の発展なども含めて、しっかりイメージすることはとても重要です。
二つ目は「利回り計算を適切に行うこと」です。期待利回りは、ホテルなのか賃貸物件なのか、さらに立地や建物の構造によっても変わってきます。一見、利回りがいいように見えても、そのエリアでその建て方だったら本来はもっと高いはず、というケースもありますので、正しい見極めが肝要です。適切な賃料、想定経費についても考えておかなければいけません。
三つ目は「流動性を考慮すること」です。何かあったときのために、売りやすい物件にしておく、あるいは転用しやすい形態にしておくわけです。
これは、企業が投資として賃貸物件を扱う際の重要ポイントでもあります。所有している大きなホテルを切り売りしたり、好立地の自社ビルを売却したり、そうやって生き延びた企業はたくさんあります。万が一のことも踏まえて不動産投資を行うのであれば、ある程度の流動性を考えて不動産をつくっておくことは非常に大切です。
四つ目は「売り時も買い時もタイミングを見逃さないこと」です。
五つ目は「借入はできるだけ低金利×長期間にすること」です。投資の際には、不動産の市況だけではなく、金利の市況も併せて考えることが大事になってきます。

Ⅹ パートナー企業選び

今すぐ何かをする必要があるかどうかにかかわらず、適切なパートナーとつながっておくことは非常に重要です。では、どのような相手とパートナーシップを結ぶべきでしょうか。そこには、自社における経営や財務など、さまざまな視点がかかわってきます。

「パートナー企業を選ぶための四つのポイント」を示しましょう。
一つ目は「適切な問題解決ができること」。不動産を売ったり買ったりするための提案だけではなく、総合的な不動産のアドバイスができるかどうかが重要です。
二つ目は「かかわった事例が豊富な企業であること」。さまざまなケースやパターンを経験していることが一番重要になってきますので、全国各地における事例の数が多ければ多いほど理想的です。
三つ目は「長く存続できる企業であること」。長期のパートナーになるわけですから、安定感があり、30年後も間違いなく存在しているであろう企業を選んでください。
四つ目は「担当者ではなく会社そのものとパートナー関係を構築すること」。○○社の××さんといくら親しくなっても、その人がいつ会社を辞めるかはわかりません。定年もいつかはやってきます。さまざまなリスクを踏まえれば、「会社としてつきあうべき会社」という視点で見定めていく必要があると思います。 二つ目については、たとえば大和ハウス工業さんのような企業ということがいえると思います。それ以外のポイントについては、皆さん自身のご判断になるかと思います。

ぜひ、皆様もこうしたポイントを押さえながら、適切なCRE戦略を行っていただきたいと思います。

第2部 「パネルディスカッション」 15:40~16:20

パネラー

  • 吉崎誠二
  • 東京本店 集合住宅事業部 第三中高層集合住宅営業部長 米田義成
  • 東京本社 集合住宅事業推進部 営業統括部アーバンプロジェクト部 部長 城戸孝
  • 東京本社 集合住宅事業推進部 営業統括部CRE・PRE推進グループ次長 福原慶

第2部では、大和ハウス工業が手掛けた様々な実例をディスカッション形式で、企業の持つ不動産の有効活用について、吉崎様の解説を交えながら紹介しました。
大和ハウス工業が提案するCRE戦略は、その企業の課題、不動産の特性を踏まえた具体的なスキームや物件の仕様など、すべてオーダーメイドで仕上げていきます。
様々な事例を通して、受講者の方々は、自社にいかに応用していくか、真剣に考えておられました。

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