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コラム vol.293-3
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土地活用・不動産投資・賃貸経営に必要なデータの入手法と読み解き方(3)不動産市況指数の考え方~2020年度からスタートする中古住宅取引指数について~

公開日:2019/09/30

タイムリーに中古住宅取引の実態をつかむために

国土交通省は、「住宅市場の統計を拡充する一環として、「中古住宅市場の取引動向」について、2020年度中にも月単位の指数をつくる。」と発表しました。
これまで新築住宅に関するデータは、月次で発表される住宅着工統計など、充実していました。また、住宅市況全般を捉えた「不動産価格指数(住宅)」の公表も行っていました。しかし、中古住宅の取引については、なかなか実態をつかみにくいという事もあって、国土交通省からの月単位でのデータはありませんでした。総務省が主体で、5年ごとに調査・公表される「住宅・土地統計」などにはデータがありましたが、5年ごとですから、タイムリーな市況はつかみにくい状況でした。いま、研究段階で2020年度中には月次で公表される予定の「中古住宅取引指数」に期待が集まります。

新築マンション動向よりも市況が見える中古マンション市況

よく、メディア等が、「新築マンションの初月契約率が○○%になり、・・・市況に陰りが・・」とか「好調を維持して・・」、「新築マンションの平均坪単価が○○○万円となり、…」などと報道しています。しかし、新築マンションの動向からは、大きな視点での不動産(住宅)市況の分析はなかなか、難しいものです。
というのも、例えば、都心の超一等地で大きなタワーマンションが3棟建ったという年があれば、東京23区での新築マンション平均価格は上昇の可能性が高いですし、逆に郊外や最近開発された海上埋め立てエリアで大量のマンション供給があれば、平均価格は下落する可能性があります。新築マンション価格の推移を折れ線グラフで表記すると、上がったり下がったりのギザギザな形になる事が多くなります。この傾向は供給戸数が少ない地方都市ではより顕著になります。長期的に見ると、ギザギザしながら、上昇しているという感覚はつかめますが、短期的な動きは分かりにくいものです。
一方、都市部において、中古マンション取引はエリアでの偏りは少なく、まんべんなくあり得ます。そのため、中古マンション取引価格の推移を折れ線グラフで表記すると、新築マンション価格に比べてギザギザは少なく上昇下落が見えやすくなる傾向にあります。しかし、中古住宅の取引は相対取引のため、その成約情報の全てを入手することが難しく、平均価格の信頼性には疑問符が付きます。

中古住宅市況指数はどうやって算出するのか

こうしたことから、2020年度中に公表がスタートする「中古住宅市況指数」は、価格よりも、取引数に焦点を当てた算出方法になるようです。具体的には、登記情報をもとに算出されることが検討されています。新築物件も中古物件も取引が終わり、所有権が移転すると直ちに登記が行われます。登記を見れば、たいてい新築物件か中古物件かが分かります。この数量を調べることで、取引数量の変化が分かります。これを元に指数化するようです。

新しい指数がもたらすもの

この指数の公表が始まると、タイムリーな中古住宅市況が分かるようになります。一般的に取引量が増えると価格は上昇の可能性が高くなり、またその逆も言えます。
このように、新しい指数は、「売り時、買い時」がタイムリーに分かるものになりそうです。

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