住宅購入の諸費用とは？建物本体以外にかかるお金を徹底解説

解体工事関連費用

建て替えの場合に必要になります。今まで住んでいた家を解体するための費用です。足場を組んで建物を解体する工事や、周囲にホコリや音などの迷惑をかけないためのシート養生費などがかかります。また、建物本体以外にも、庭の樹木や塀、カーポートや物置を移設・処分するための費用が発生します。井戸や浄化槽がある場合は、それらの処分費用も必要です。

造成工事費用

敷地に高低差がある場合には、擁壁（ようへき：盛り土の側面が崩れ落ちるのを防ぐために築く壁）をつくるための費用や、整地をするための費用が発生します。

基礎補強工事関連費用

地盤が軟弱な場合などに必要になります。地盤調査を行った後、必要と判断された補強工事を行います。地盤の状態により、地表面にセメント系の材料を混ぜ合わせて固める地盤改良工事や、固い地盤に達するまで深く杭を打つ工事などを行います。

インテリア・電設関連費用

インテリア関連では、新居用の家具やカーテン、カーテンレールなどの費用が必要になります。家具や電化製品は前の家で使っていたものを引き続き使うこともできますが、新居にふさわしいものを新調するケースが多いようです。カーテンは、窓の数や大きさが異なるので、新しく購入しなおすことになります。
電設工事関連では、空調設置工事などの費用がかかります。居室（リビング、ダイニング、寝室など）の照明器具も通常は建物本体の工事費用に含まず、付帯工事費扱いになります。

エクステリア関連費用

外構や庭をつくるための費用です。外構は門柱・門扉やフェンス、ガレージなどの工事費用が、庭は造園工事費用がかかります。

登録免許税

家づくりにあたり、法務局に対して「登記」の申請を行います。建て替えの場合、今まで住んでいた家を取り壊すことになりますが、取り壊しから1カ月以内に建物の“滅失登記”を行います。新しい家が完成したら、1カ月以内にどのような建物であるかを示す“表題登記”を行い、誰が所有者かを示す“所有権保存登記”を行います。また、住宅ローンを借りた場合は“抵当権設定登記”を行い、返済し終えれば“抹消登記”をします。これらの登記をする際にかかる税金が登録免許税です。

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登録免許税っていくらかかるの？

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●登録免許税の計算方法
　課税標準 × 税率 ＝ 税額

●登録免許税の税率と軽減措置の特例の表

登記の種類	課税標準	通常の税率	軽減税率
			一般	認定長期 優良住宅	認定 低炭素住宅
所有権 保存登記	固定資産税 評価額	0.4%	0.15%	0.1%	0.1%
抵当権 設定登記	借入額	0.4%	0.1%

【適用条件】
・新築または住宅の取得後1年以内に登記すること
・取得した住宅の床面積が50m²以上であること

【軽減税率の適用期限】
・所有権保存登記：2027年（令和9年）3月31日までに取得
・抵当権設定登記：2027年（令和9年）3月31日までに取得

出典：No.7191 登録免許税の税額表（国税庁）

家（認定長期優良住宅）を建てた場合の“所有権保存登記”…固定資産税評価額×0.1％
住宅ローンを借りた場合の“抵当権設定登記”…住宅ローン借入額×0.1%

印紙税

家づくりにあたり、建築を依頼した会社とは“建設工事請負契約”を、また住宅ローンを借りる場合は銀行などと“金銭消費貸借契約”を結びます。これらの契約書を作成する場合に「印紙税」が課せられ、契約書に収入印紙を貼り、印鑑で消印することで納付します。

不動産取得税

家を新築するなど、不動産を取得したときに課税されるのが「不動産取得税」です。不動産の価格に、一定の税率をかけて計算します。

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不動産取得税っていくらかかるの？

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建物や土地に対して、固定資産税評価額を基に計算します。税率は本則４％ですが、2027年（令和9年）3月31日まで3％とする軽減措置があります。

●新築住宅の不動産取得税の計算方法

※一般住宅は1,200万円控除、認定長期優良住宅は1,300万円控除
認定長期優良住宅の軽減措置は2026年（令和8年）3月31日まで

【適用条件】
床面積50m²以上240m²以下であること

●土地の不動産取得税の計算方法
一般の住宅用地は固定資産税評価額の2分の1に対して課税されますが、下記の適用要件のいずれかに該当する新築住宅の土地については、その税額からさらに減額される特例があります。

【特例の適用要件】

• 土地を取得してから3年以内に特例適用住宅（軽減の条件を満たす住宅）を新築または取得する場合
• 土地を取得してから1年以内に未使用の特例適用新築住宅を自己の居住用に取得する場合
• 未使用の特例適用新築住宅および敷地を新築の日から1年以内に取得する場合
• 特例適用住宅を新築してから1年以内にその敷地を取得する場合

●土地の不動産所得税の計算方法

出典：不動産取得税に係る特例措置（国土交通省）

住宅ローン手続き費用

フラット35や民間金融機関、財形住宅融資などで住宅ローンを借りる際には、さまざまな諸費用が必要になります。各金融機関により、必要なものとそうでないものがありますので、詳しくは各金融機関に確認しましょう。ここでは、諸費用の種類をご説明します。

• 事務取扱手数料…住宅ローンを借りる金融機関に支払う事務手続きの手数料
• 保証料、保証事務取扱手数料…住宅ローン返済不可能となった場合に備えて、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するために支払う費用。また、その事務手続きの手数料（フラット35の場合は保証料不要）
• 団体信用生命保険料…万一、返済の途中で加入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残額が返済される保険の保険料
• 抵当権設定登録免許税…上記「登録免許税」の項参照
• 印紙税…上記「印紙税」の項参照
• 司法書士報酬…住宅ローンを利用して住宅や土地に抵当権を設定する場合、法務局への登記申請を司法書士に依頼するときに支払う報酬

つなぎ融資費用

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間、一時的に借り入れる融資のことです。家を建てる場合、住宅が完成するまで住宅ローンは実行されません。しかし、依頼先に対しては着工金や中間金などの支払いが発生するため、別のローンを一時的に借り支払いに充てます。これをつなぎ融資と呼びます。つなぎ融資に関わる費用は、契約時の印紙代、手数料、利息などです。なお、つなぎ融資には抵当権の設定がないため、登録免許税はかかりません。

火災・地震保険費用

火災保険、地震保険の保険費用。火災保険については、住宅ローンを借りた場合多くの金融機関で加入が義務化されています。地震保険については任意加入としている金融機関が多いようです。住宅ローンを借りていなくても、万一のために保険に加入するケースがほとんどです。

各種負担金など

家を建てる地域や条件によって異なりますが、以下のような負担金があります。

• 給水負担金・放流負担金…上下水道の利用にあたり、水道局に納付します。
• 町並保全費など…歴史的・伝統的な町並みを保存する地区に家を建てる際に、必要になる場合があります。

仮住まい費用

建て替えの場合は、仮住まいを借りる必要があり、家賃などの費用が発生します。仲介会社との取り決めにもよりますが、家賃以外にも敷金、礼金、共益費、住宅保険料、鍵交換代などが必要です。

引っ越し費用

建て替えの場合は、旧居から仮住まい、仮住まいから新居へと2回の引っ越し費用がかかります。新築の場合は旧居から新居へ1回の引っ越し費用がかかります。

式祭典費用

地鎮祭や上棟式などを行う場合は、それらの費用を用意する必要があります。

その他費用

着工前や引っ越し時、近隣への挨拶に持参する手土産代や、携帯電話の普及により減少していますが、固定電話を引き込む際は電話工事費（ケーブルテレビなどの電話工事代）などがあります。

CASE STUDY

ここで2つのケースを比べてみましょう。土地を購入して家を新築する場合と、今まで住んでいた家を解体して建て替える場合では、費用の内訳も異なります。また、住宅ローン関連費用などは借入先によっても費用内訳が異なってきます。実際にかかるお金は一軒一軒違いますので、依頼先の担当者に相談をして適切な予算を立てることが大切です。

建物費用は「建物本体工事費」の他、官公庁手続き費用や設計料等から構成されます。

• ※1仮囲い・仮設トイレ・警備員などの費用。ただし、道路が狭小の場合、別途運搬費用がかかることがあります。
• ※2水道メーターや公共ますから、家の内部まで配管する工事費用
• ※3土地から購入の場合、建物表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記（土地）、司法書士報酬を含む
  建て替えの場合、滅失登記、建物表題登記、所有権保存登記、司法書士報酬を含む
• ※4住宅ローン事務手数料、保証料、金銭消費貸借契約書印紙代、抵当権設定費用を含む