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家づくりを知る

住宅ローン金利変動を
分析して賢く動こう

新型コロナウイルス感染症の影響により、未曽有の経済混乱が起きているなか、
日経平均株価はバブル前の価格まで復活を遂げています。
このように、普通に考えれば不思議に思うことが金利の世界にもあります。

ここでは、経済を揺るがす市況の変化と住宅ローンの金利の関係についてご説明します。

プライムレートと住宅ローン金利の関係

よく新聞やテレビで耳にする「プライムレート」ですが、これが住宅ローンに大きな影響を与えていることをご存じでしょうか。

「プライムレート」とは、金融機関が優良企業に対して融資を行う際の優遇金利のことで、長期と短期があります。金融機関が独自に設定する住宅ローン店頭金利(基準金利や表面金利)の変動金利は、ほぼ短期プライムレートの動きに連動していると言えます。そして、短期プライムレートは経済情勢や景気に連動しており、経済情勢がインフレ傾向になると金利も上昇します。また、住宅ローンの金利は毎年2回、4月1日と10月1日に短期プライムレートに応じて見直されています。

一方、長期プライムレートは国の政策や国債の発行などに連動しています。景気連動型の短期プライムレートと国の政策連動型の長期プライムレートでは、その金利の動きに違いがあり、動きが活発な長期プライムレートが短期プライムレートに先行して動いていきます。

長期プライムレート
  • 優良企業へ1年以上の融資を行う場合の最優遇金利
  • 国の政策、国債の発行などに連動している
  • レートの動きが活発で短期プライムレートに先行して動く
  • フラット35のような長期固定型住宅ローンの金利に影響がある
短期プライムレート
  • 優良企業へ1年未満の短期貸し出しにおける最優遇金利
  • 景気に連動している
  • 住宅ローンの変動金利に影響がある
  • 長期プライムレートに比べ動きが鈍い

住宅ローンの固定金利に影響を与える長期プライムレート

長期プライムレートは、国の政策と国債の金利(日本国債10年物)がどう動くかがポイントになります。日本国債10年物とは、国債が償還される期間が10年の債券のことです。日本国債10年物は金利の動向を把握するための基準となる銘柄として設定されています。

国債はたくさんの人が買うと金利が下がり、買う人が少ないと金利が上がる仕組みです。これは株式とは逆の仕組みです。国債とは国の借金であり、その発行枚数は決まっているために、国の政策で「今年は1兆円発行しよう!」と決定すれば、1兆円の国債が発行されるということになります。それに対してたくさんの人が「買いたい」となれば、国債の利息は下がります。

それでは、その国債の多くは誰が買っているのでしょうか。
ほとんどが金融機関と日本銀行(以下日銀)です。したがって、長期プライムレートの金利は日本国債10年物取引=金融機関と日銀の動きで決まってくると言えます。

日銀の政策

2013年アベノミクスにより大胆な金融政策が導入されました。その金融政策は政策の第一の矢とも呼ばれ、デフレに対する大きなテコ入れとも言えます。金融政策の代表的なキーワードとしては以下になります。

2%のインフレ目標 物価の安定のために前年比上昇率2%の目標を掲げました。これは毎年2%ずつ物価が上がるということです。政府はそのために、どんどんお金を増やしています。
マネタリーベースの調整
(資金供給量)
日銀が市中に供給するお金と金融機関の当座残高の合計のこと。市中にお金が増えるとその価値が変わるため、調整によって経済の安定化を誘導するのが目的です。
無制限の量的緩和 金融機関が保有する国債を無制限に現金に換える政策。

諸外国の中でも、先進国は毎年2%ずつインフレが起きています。このまま、日本がインフレを起こさない状態でいると、諸外国・国際社会の中においてどんどん置いていかれてしまうといったこともあるでしょう。
以前であれば、私たちは価格の安いものを求め海外旅行をしていましたが、近年では日本に安い商品を求めて、諸外国の旅行者が来るようになっているのはそのためです。

アベノミクスの政策を受けて、日銀は以下のように思い描きました。

  1. (1)日銀はお金を増刷し、金融機関が持っている国債を日銀が買い取る
  2. (2)国債を売った金融機関には現金が増える
  3. (3)それらの現金を企業に貸し出す
  4. (4)企業は借入金で、設備の投資や人件費など、事業の発展のために資金が使える
  5. (5)経済が発展し、インフレとなる

しかし実際にはそのようにはなりませんでした。
結果どうなったかというと

  1. (1)金融機関が持っている国債を日銀が買い取った
  2. (2)国債を売った金融機関には現金が増えたが、リーマンショックのこともあり、簡単には企業に貸し付けをすることができない、貸し渋りを起こした
  3. (3)現金が余ってしまったので、金融機関は再度国債を買い戻した
  4. (4)また、それでも余った現金は日銀に預け入れをしてしまった

マイナス金利がもたらす住宅ローンの低金利時代

日銀が考えた政策は思惑通りにはなりませんでした。本来ならば市中に流れるはずだった現金ですが、金融機関は余った現金で、再度国債を買い戻ししました。それどころか、それでも余った現金を日銀に預け入れしました。

そのため、今度は金融機関が再度日銀に現金を預け入れないように、預け入れの金利を 「マイナス金利」にして、預ければ預けるほど損になるようにしたのです。そこで、金融機関はマイナス金利の対応策として、一般個人向けに住宅ローンをさらに貸し出すという流れに変わりました。

それによって金融機関はこぞって、住宅ローン店頭金利(基準金利や表面金利)のうちの変動金利の引き下げをし始めました。このように、金利は金融機関間の競争で下がっていると言えるでしょう。景気は変わっていないのに、金融機関による金利の引き下げによって、低金利時代は今もなお続いていると言えます。また、金融機関が再度国債を買い戻しし始めたために、固定金利も下がるという現象も起きました。金利の変化については所説ありますが、これらのことから分かるように、経済情勢や市況の変化と金利については、大きく互いを影響していないことが分かります。

以下は、金融機関の住宅ローン金利推移表です。金利はこの20年ほとんど変化しておらず、また、新規の貸出額にもほぼ影響を与えていません。

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

  • ※主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型(3年)の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型(10年)の金利は平成9年以降のデータを掲載。
  • ※このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません。

出典:住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」より転載

住宅ローン新規貸出額

出典:住宅金融支援機構業態別の住宅ローン新規貸出及び貸出残高に関する調査結果(2020年1-3月期及び2019年度分)より作成

まとめ

過去をさかのぼっても、リーマンショック・アベノミクス・コロナ禍など、経済情勢を大きく揺るがすことが起きていますが、住宅ローンの金利はそれほど影響を受けていないことが分かりました。

20年続いている低金利ではありますが、金利と為替の予想は誰にも分かりません。だからこそ市況の変化や、経済の混乱においても変化に動じることなく、ご自分のライフプランをしっかり立て、これから購入される場合は住宅ローンの借り入れ、すでに購入されている方は、住宅ローンの借り換えなどについては、早め早めの検討が望ましいと言えるでしょう。

執筆者

山田健介

FPplants株式会社 代表取締役社長

住宅メーカーから金融機関を経て「お客さまにお金の正しい知識や情報をお伝えしたい」という思いからFPによるサービスを行う会社を設立。現在は全国FPを教育する傍ら、執筆、セミナーを行う。特にライフプラン作成、住宅、保険に関する相談を得意とする。

※掲載の情報は2020年12月現在のものです。内容は変わる場合がございますので、ご了承ください。

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