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コラム No.66

CREコラム・トレンド

「安心R住宅」制度で中古住宅流通市場が活性化

公開日:2018/10/30

物件内容の情報が乏しいために不安視されてきた既存(中古)住宅の流通市場に、新たな動きが出ています。国が中古住宅市場の活性化を狙いに2018年4月からスタートした「安心R住宅」制度をご紹介します。

住宅計画は国家百年の計

安心R住宅は、消費者が安心して購入できるよう、国の基準をクリアした優良物件であることを示す適格マークが付いた中古住宅のこと。こうした優良物件の販売仲介をする業者を登録し認定する制度を「安心R住宅」制度(正式には、「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度」)と呼びます。

なぜこうした制度が生まれたのでしょうか。私たちの暮らしは、戦後の高度経済成長期以降、一貫して着実に向上していきました。都市部では大規模な団地建設が進み、バス・トイレ・キッチンなど近代的な住空間を経験しました。1970年代からは民間金融機関などが住宅ローンの取り扱いを始め、また国も持ち家促進のための優遇税制などの政策を打ち出したことで戸建て住宅やマンションを購入する人が増加しました。住環境は国民生活の基盤となるだけに、国がリーダーシップを発揮して将来の計画を立て、基本的な政策を実行していかなければなりません。わが国では1966年に住宅建設計画法が制定され、5年ごとに公営・公庫・公団住宅など公共住宅の建設戸数目標を掲げて住宅のストックを目指してきました。そして2005年、同計画は第8次の計画をもって終了しました。

この間、少子高齢化が進み、空き家が社会問題になるなど住環境に大きな変化が生じてきました。それまでの住宅戸数を追い求める量の時代から、安心・安全で良質な居住環境を実現する質の時代になり、国の住宅計画も政策転換を迫られたのです。 2006年、それまでの住宅建設計画法に代わって、「住生活基本法」が制定されました。量から質への住宅政策の大きな転換です。「現在および将来の国民の住生活の基盤である良質な住宅の供給」を基本理念としています。同法における基本計画では、中古住宅市場の拡大に向けて流通量を倍増することなどの政策目標を設定しましたが、思ったほどの成果は上がりませんでした。2009年には長期優良住宅法(長期優良住宅の普及の促進に関する法律)が施行され、住宅履歴書を作成して住宅の資産価値を高め、中古物件の市場活性化につなげる政策がとられました。

住生活基本法制定から10年の2016年には、新たな住生活基本計画(全国計画)が策定されました。この中でも、中古住宅の流通と空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速させることにしました。この計画は3つのポイントがあります。

  1. 新たな住生活基本計画のポイント
  2. (1)若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らすことができる住生活の実現を目指す
  3. (2)既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速させる
  4. (3)住生活を支え、強い経済を実現する担い手としての住生活産業を活性化させる

こうした基本計画の下で、既存住宅の流通を促進する担い手として、中古住宅の情報提供事業者で構成する団体を国が登録する制度である「安心R住宅」制度が創設されることになったのです。基本計画では中古住宅流通の市場規模を4兆円(2013年)から8兆円(2025年)へ、リフォームの市場規模についても7兆円(2013年)から12兆円(2025年)、合計20兆円の成果指標を掲げています。

安心住宅「R」には3つの意味がある

「R」は、Reuse(再利用)、Reform(改装)、Renovation(改修)を意味しています。中古住宅はこれまで、消費者心理として「品質に不安がある」「見た目が汚い」「購入するための情報が少ない」といったマイナスイメージがありました。
この制度ではこうした負の印象を払拭するための要件を整備しました。

  1. (1)新耐震基準などに適合し、インスペクション(建物状況調査)の結果、雨漏りなど構造上の不具合がなく、「既存住宅売買瑕疵保険」を付けることができる
  2. (2)リフォーム工事済みである。リフォーム工事を実施していない場合は、費用情報を含むリフォーム提案書がある。また外装や内装、水廻りの現況が写真で確認できる
  3. (3)広告には点検記録などの保管状況が明示されており、求めがあれば詳細な情報も閲覧できる

こうした改善で国は中古住宅の資産価値を高め、流通市場を活性化していくこととしました。制度を担う業者は2018年10月現在、「優良ストック住宅推進協議会(スムストック)」「リノベーション協議会」「全日本不動産協会」「石川県木造住宅協会」「住まい管理支援機構」「全国宅地建物取引業協会連合会」の6団体が登録しています。中でもスムストックは大手ハウスメーカー10社が加盟しています。

安心R住宅、今後の課題は?

中古住宅の流通を促進させる制度の創設は、耐震性やリフォームの状況など物件の情報が従来に比べて質・量ともに改善されているので購入意欲がより高まり、これまで新築物件に傾斜しがちだった住宅ニーズをより拡大していく原動力として期待されます。
ただ、制度の担い手である業者は、購入する消費者との間で良好な関係を築くことが求められます。「安心R住宅」制度は、専任媒介契約に限定されています。中古住宅を市場に出す売り主にとって、1社の業者としか契約できません。一般の媒介契約のように複数の不動産業者とは契約できないので、買い手が現れるまで時間を要する可能性があるのが難点です。また、「安心R住宅」の認定基準は登録団体が独自に定めるので、基準にバラつきが生まれて売り主、買い主の双方に混乱が生じるのではないかとの指摘もあります。今後の課題として、登録団体ごとの「安心R住宅」における基準をできる限り同一にする努力が求められます。
売り主が安心して売却を任せられる業者ならば、買い主にとっても優良な物件を購入する可能性が高まるでしょう。中古物件の売却を独占的に任された業者は、売り主の立場に立って、より良い不動産売却を支援することが望まれます。

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