土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.123
  • 土地活用バリエーション

「土地の広さにあわせた土地活用術とは?」

土地の活用方法にはどんなものがあるのか、マッピングしてみよう

公開日:2016/04/27

土地の活用方法はさまざまありますが、どういった場合にどのような活用方法が望ましいのか、土地活用方法を確認しながら、マッピングを行っていきたいと思います。

土地活用には主に7つのパターンがある

土地活用方法としては、(1)賃貸アパート・賃貸マンション、(2)オフィスビル、(3)商業施設、(4)駐車場、(5)社宅・寮、(6)工場・倉庫、(7)貸地などが考えられます。ここではこのうち、特に土地活用で検討される(1)~(5)についてピックアップします。まずは、それぞれどのようなメリット、デメリットがあるのか、また土地の広さからいえばどういった場合に向いているのか、簡単に確認していきましょう。

(1)賃貸アパート・賃貸マンション
土地活用方法で最もオーソドックスな方法が「賃貸アパート・賃貸マンション」の建設です。他の土地活用と比べると収益、安全性、税制面いずれをとってもバランスがよく、安定的な運用を心掛けたい土地オーナー様には適した土地活用方法といえます。一般的に50~200坪程度の土地をお持ちの場合に検討されると良いでしょう。
賃貸アパートや賃貸マンションの建設を検討する場合、ワンルームなど単身者向けであれば利便性が最重要視されます。そのため、駅から徒歩5分以内や、徒歩圏内に24時間営業のコンビニエンスストアやスーパーが近くにあるかどうかといった観点を確認する必要があります。
一方、ファミリータイプの場合には、居住面で快適かどうか、を重視すべきでしょう。駅から近くなくても閑静な住宅地で、車で移動することが便利な場所であれば、人気を呼ぶ可能性があります。またベランダが南向きにとれる立地は好まれますし、周辺に商業施設があればさらに良いでしょう。その際は、営業時間よりも品質や価格といった観点を重視したお店であれば居住にプラスとなります。

都心や中心部であれば若者向け、ワンルームや1LDKなどが主体となります。郊外の住宅地であればファミリータイプ、2LDKや3LDKなどがメインとなることでしょう。その地域の所得水準にあわせて建物のグレードや賃料なども決定することが可能です。この他、郊外にある土地でも、近隣に大学などがあれば大学生向けの賃貸住宅建設などで需要を確保できます。
このように、賃貸アパートや賃貸マンションは立地条件に見合った入居者層を想定できるので、その土地にあった状況で活用することが可能といえます。

(2)オフィスビル
オフィスビルの賃貸需要や賃料水準は景気の波に左右される点で賃貸アパートや賃貸マンション経営と異なります。景気拡大期にはオフィス需要は旺盛となり、賃料水準は上昇します。一方、不況期にはオフィス賃貸の需要は縮小し、その結果空室も目立つようになります。賃料水準も下がる傾向があります。
好不況に影響を受けにくくしたければ、駅から徒歩1分など立地条件がよいことが必須です。オフィス専用ビルであれば、事務所機能の高い地域であることが条件となります。店舗とオフィス併用ビルであれば、商店街や街の状況、商圏範囲なども考慮すべきでしょう。オフィスビルの場合は、空室率をいかに下げるかが重要です。信頼のできるテナントに長期的に利用してもらうことができれば、賃貸アパートや賃貸マンション経営よりも期間の長い賃貸が可能となることでしょう。中心地に50坪~300坪以上などまとまった土地があれば活用を検討できるでしょう。

(3)商業施設
商業施設として運用する方法としては、スーパーやコンビニエンスストア、ショッピングセンター、ファミリーレストランなどに貸し出す方法があります。テナントの業種・業態は多様であり、建物の構造や外装などもさまざまです。そのため、ニーズに合った施設建設が求められます。
商業施設を検討する場合には、交通の利便性が高く、居住人口が多い地域であることが重要です。また、その状況下で収益をしっかりと生み出すことができるテナントをいかに誘致できるかが最も重要な点といえるでしょう。建設計画当初からテナントを確保でき、長期的に見てペイができるような経営が望ましいといえます。
なお、好立地であれば、テナントが支払う保証金も高くなりますので、ある程度建設資金の確保は可能となります。店舗面積が300坪以上となる場合には大規模小売店舗立地法に基づく届け出なども必要となりますし、賃貸借契約書の締結に際しては貸主に不利にならないよう内容を入念に確認すべきです。土地の広さとしては少なくとも100坪以上、まとまった施設であれば300坪以上は欲しいところです。

(4)駐車場
駐車場経営は大きく分けると更地に手を加えた「青空駐車場」と、商業施設や賃貸マンションなどに付帯し、限られた土地を有効活用する「立体駐車場」があります。
いずれも車の出し入れが容易であるという接道条件を満たしていれば事業展開は可能です。また、借地借家法が適用されないため、制約が少なく運用はしやすいといえます。
運用方法としては、商業施設や駅から近いなど多くの人が利用する可能性が高い立地であれば、収益性の高い時間貸し駐車場が有効です。
一方、住宅地であれば賃貸住宅経営と同様、安定した収益を目指すべく、月極による駐車場経営が無難といえます。土地の面積としては30坪程度から行うことは十分可能です。
青空駐車場であればコストを抑えることができ、売却も他の用途に比べれば(立地条件によって)容易といえます。立体駐車場は青空駐車場に比べればコストは増しますが機械式であれば狭い敷地面積でも運用は可能です。ただし、立体駐車場の場合、運営・管理は専門業者に任せた方が無難でしょう。
なお、周辺により安い賃料の駐車場ができると、需要はそちらへ移る可能性があるため賃借人の流動性が高い点は留意が必要です。その他、都市部などでの駐車場が不足している地域であれば、自治体等による利子補給制度など公的支援がある場合がありますので、そうした情報も把握しておくと良いでしょう。

(5)社宅・寮
社宅や寮の建設の場合、土地オーナー様は企業との間で一括賃貸借契約を締結することになります。一般的には10年~20年といった長期的な賃貸借契約となることから、安定的な収益の確保が見込まれ、空室リスクや家賃滞納リスクといったリスクは考えなくてもよいといえます。
また、ご入居者は賃借人である企業の社員など特定できていることからトラブルも少ないと想定されますし、風呂やトイレなどを共同とすることで建築コストを抑えることができ、かつ収益率向上にもつなげることができます。立地条件としては、通勤に負担がかかりにくい場所で、住宅地として閑静な場所が求められます。敷地面積がある程度広くなければ社宅や寮としては不向きとなるため、広い土地(例100~200坪以上など)をお持ちの方であれば検討に値するといえます。
なお、借り手である企業の業績が悪化した場合などには、その後の賃貸借契約が打ち切られるおそれがあります。その場合には他への転用はなかなか難しく、社宅や寮として貸し出す他は、大幅なリフォームコストを掛けることで一般へ転用するといったことも起こり得ますので、長期的に見て採算が合うのかどうか、借り手の企業に不安要素がないかという点などもしっかり確認しておくべきでしょう。

土地活用方法をマッピングして検討する

上記において、土地活用方法として想定される収益物件の特徴を説明してきました。土地の広さからいえば、ある程度まとまった土地が必要なものとしては、商業施設や社宅・寮などが該当します。また、オフィスビルやマンションに関しては、小規模であれば50~100坪程度でも可能ですが、大規模なものになると数百坪以上は必要となることでしょう。賃貸アパートや駐車場であれば、30~50坪程度からでも土地活用を行えます。
これらをマッピングすると下記のようになります。あくまでこれは目安であり、どの地域に建設するか、またどの程度の大きさの建物を建てるかで異なりますが、お持ちの土地の活用を検討するにあたって、参考にしていただければと思います。

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