土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.124
  • 土地活用バリエーション

「土地の広さにあわせた土地活用術とは?」

50~200坪の土地を有効活用するにはどうすればよい?

公開日:2016/05/18

賃貸マンションや賃貸アパートが向いている

50~200坪の土地を有効活用するうえで、効果的な活用方法は「賃貸アパート・賃貸マンション」の建設といえます。商業施設や商業ビルなど他の土地活用と比べると収益、安全性、税制面いずれをとってもバランスがよく、安定的な運用を心掛けたい土地オーナー様には適した土地活用方法といえるでしょう。まず、収益および安全性の観点からのメリットですが、賃貸アパートや賃貸マンションの場合、家賃収入という景気にあまり左右されることのない、安定した収益を見込むことができます。
これは商業施設や商業ビルと異なり、不況だから撤退・引っ越すということは、よほどのことがない限りあまり考えられないためです。また、一度家を借りると、結婚や転勤を除けば、同じ会社、同じ学校に通う限り、その期間に再度引っ越しを行うことは少ないでしょう。そのため、賃貸アパートや賃貸マンション経営を、コツコツ収益を稼ぐ「ミドルリスク・ミドルリターン」の経営方法と呼ぶ場合もあります。
また、インフレ対策にも役立ちます。物価上昇に伴い、賃料上昇や地価上昇が期待できるためです。ただし、同じ借家人が住み続ける場合には家賃引き上げはなかなか難しいといえるため、通常は空室となり募集をかける時に家賃の引き上げを行うことになります。
インフレ対策という側面からいえば、商業施設や商業ビルのある地域の方が地価も上昇しやすく、賃料も上昇しやすいといえるものの、賃貸アパートや賃貸マンションでも引き上げは可能であり、景気に左右されにくい側面も考慮すれば経営はしやすいといえます。

賃貸アパートや賃貸マンション経営を行う上で、借り入れを行うメリットについても紹介しましょう。金融機関から借り入れを行い賃貸アパートや賃貸マンションの建設を行った場合、一般的には団体信用生命保険に加入することになりますが、団体信用生命保険に加入している場合には、契約者(大家)に万が一のことがあったときの借入金の返済は保険金でまかなわれることになります。また、借り入れを行うことで手元資金の有効活用ができる点もメリットといえます。手元にある程度資金を確保しつつ、借り入れをうまく活用することで自己資金に対する家賃収入の割合を高めることができます。これを「レバレッジを効かす」ともいいます。こうした借り入れによるメリットは大家だからこそできるメリットですから、是非活用したいところです。

税制面でも賃貸アパート・賃貸マンションは有利

収益や安全面だけでなく、税制面でも賃貸アパートや賃貸マンションは優遇されている側面があります。
例えば、不動産取得税において、新築の場合、床面積が40m⊃2以上240m⊃2以下という条件を満たせば、課税標準から1戸あたり最高1200万円を控除できる仕組みがあります。これにより不動産取得税を大きく軽減できます。
相続税という観点からも大きなメリットがあります。賃貸アパートや賃貸マンションの土地は貸家建付地、建物は貸家として相続税計算時の評価額を減らすことが可能です。また、小規模宅地等の評価減の適用も可能となるため、条件によって200m⊃2までの部分の土地の評価額を50%軽減できます。また、賃貸アパートや賃貸マンション建設のための借入金が残る場合には、その全額を債務控除できるため、相続税対策としての効果は大きくなります。
さらに所得税の軽減にも役立ちます。減価償却費や借入金利子などに伴い不動産所得を圧縮させることが可能だからです。場合によっては赤字計上により損益通算も可能となります。個人であれば赤字は3年間繰越可能となっています。こうした税務対策面の効果は現金保有ではなせない方法であり、収益・安全性・税金面をそれぞれ考慮した時に賃貸アパートや賃貸マンションは理に適う土地活用方法であると考えることができます。

賃貸アパート・賃貸マンション経営のデメリット

賃貸アパート・賃貸マンション経営にはデメリットも存在します。例えば、空室による家賃収入減少。これはその他の土地活用方法でも同じですが、賃貸アパートや賃貸マンションの場合、新築時に空室となるリスクは少なく、景気に左右されにくいため、ある程度リスクヘッジは可能といえます。
また、立地から家賃や広さをどうするかなど、ある程度事前に需要に合わせた対策が可能なため、空室デメリットは克服できる場合もあります。
家賃を滞納されるリスクも存在しますが、これも事前の審査である程度チェック可能です。また、サブリースによる家賃保証をつけることで滞納リスクは回避できます。
換金性という面からはどうでしょうか。更地に比べると換金するには時間がかかるかもしれません。ただし、立地が良い場合や投資側面から見て魅力と感じる部分があれば売却は可能でしょう。売り急いで安値で売却せざるを得ないことがないように、余裕資金をある程度確保し、生活面で支障が出ないようにはしておきたいところです。

メリットを享受しつつ、デメリットはある程度克服可能といえるのが、賃貸アパート・賃貸マンション経営ではないでしょうか。ミドルリスク・ミドルリターンの賃貸アパート・賃貸マンション経営は、初めての土地活用でも行いやすいので、是非ご検討されてみてはいかがでしょうか。

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