土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.125
  • 土地活用バリエーション

「土地の広さにあわせた土地活用術とは?」

200坪以上の土地を有効活用するにはどうすればよいか?

公開日:2016/06/29

今回のテーマは「200坪以上の土地を有効活用するにはどうすればよいか?」。前回(コラム vol.124)は、50~200坪の土地の有効活用方法として、賃貸アパートや賃貸マンションの建設が向いているという話をしました。

今回は、200坪以上の土地の有効活用に的を絞って解説したいと思います。
これをお読みいただくことで、200坪以上の広大な土地をお持ちの方がどのように有効活用すればよいか、ご理解いただけることでしょう。

医療・介護事業用建物の検討

まず、200坪以上のまとまった土地の有効活用として、「医療・介護事業」施設での土地活用を検討してみましょう。なぜならば、今後の少子高齢化を見据えた場合に、医療・介護分野における土地の活用は一層高まることが予想されるからです。2025年には介護を必要とする75歳以上の後期高齢者が4人に1人となることが予想されています。
こうした医療介護分野での土地活用を行う際に検討したいのが「サービス付き高齢者向け住宅」(以下、「サ高住」)。この住宅は、高齢者の今後を見据えて、バリアフリー設計が行われています。さらに、居室の広さや設備内容が決められており、ケアの専門家による安否確認や生活相談サービスの提供なども行うことで、高齢者が安心して生活できるように設計されています。こうした住宅は、地域貢献度が高く、またニーズが高いことから安定した賃貸収入が見込めます。地域貢献にかかわりたいとお考えの方には、おすすめの土地活用方法です。
高齢者住まい法に基づく「サ高住」の登録を受ければ、更なるメリットがあります。下記の要件を満たしていれば、新築で建築費の1/10(上限120万円/1戸)、改修の場合には改修費用の1/3(上限150万円/1戸、共用部分及び加齢対応構造等(バリアフリー化)に係る工事に限る)を限度として国から補助金が交付されます。

【平成28年度 サービス付き高齢者向け住宅整備事業の公募概要より】

■サービス付き高齢者向け住宅の補助金交付要件

  • ・高齢者住まい法の改正により創設された「サービス付き高齢者向け住宅」として登録されること
  • ・サービス付き高齢者向け住宅として10年以上登録するもの
  • ・入居者の家賃の額が、近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないように定められるもの
  • ・入居者からの家賃等の徴収方法が、前払いによるものに限定されていないもの
  • ・事業に要する資金の調達が確実であるもの
  • ・市町村のまちづくり方針と整合していること

出典:国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅整備事業の概要

しかもこれだけではありません。また補助金に加えて、一定の要件を満たした「サ高住」は、その家屋に対する固定資産税が減額されます。1戸あたり30㎡以上で戸数が5以上のものについて固定資産税が減額(5年間、1/2~5/6の間で市町村が条例で決定した割合を減額)されますので、税制面での優遇が大きいことがわかります。このほかにも、不動産取得税においても1戸あたり1,200万円の軽減額があり、これを差し引いた後の金額に不動産取得税が課されることになっています。こうした優遇制度をうまく活用し、かつ地域貢献ができることを考慮すると、「サ高住」はこれからの時代、土地活用の代名詞になってもおかしくはありません。

「サ高住」のメリットとして、介護事業者に貸与し、一括借上で安定した賃料収入が期待できること。補助金や減税などの優遇を利用できること、今後も需要が見込める分野であり、地域社会に貢献できることが挙げられます。もちろん、他の土地活用と同様、相続税の税務対策としても有効です。
ただし、デメリットも存在します。それは、登録を受けるために設定できる賃料に限度があることです。登録を受けようとする場合、「サ高住」の賃料は、近隣の賃貸住宅の相場をもとに決められますが、一般の家賃相場の80~90%程度に抑えられます。また、一括借上では、当初の賃料の2~6ヵ月分が免責期間となる場合が多いため、数か月間は賃料収入が見込めないといったデメリットがあります。ただし、こうした設定であったとしても、中長期的に伸びる分野であれば心配する必要はないともいえます。安定的に中長期的に賃料収入が見込めることを考えれば、こうしたデメリットも克服できるぐらいメリットが大きく、土地活用としての効果は大きいと考えられます。

デイサービスなどの介護施設の検討

この他、デイサービスなどの介護施設も検討してみてはいかがでしょうか。住宅地のため、店舗活用には不向きだし、駐車場にしても需要があるかどうかわからない。そんな土地には、「サ高住」と同様、介護関連の施設が向いているといえます。
介護施設の一種であるデイサービスでは近隣に住む高齢者を自宅まで送迎し、レクリエーションのほか、食事や入浴などのサービスが提供されます。一般的には10~20年程度の借り上げとなる契約が多いため、安定した賃料が見込めます。デイサービス事業者が運営を行うことから委託先の選定には注意を要しますが、しっかりとした事業者であれば安心材料にもなります。
自動車で送迎することを考慮すれば、立地は多少不便な場所でも建設は可能といえます。また、市街化調整区域内でも建設が認められる場合があり、他では活用しづらい土地も有効に活かせる可能性があります。この他、デイサービスも「サ高住」と同様、地域貢献できる度合いも大きいといえます。
デメリットとしては、万が一事業者が撤退する場合には賃料収入を得ることが難しくなることです。ただし、飲食店や小売業とは異なり、都道府県の許認可が必要であり、撤退のリスクは小さいといえます。これから需要の伸びる業界であることを考慮すれば、事業者が入れ替わっても賃貸事業を継続できる可能性が高いといえるのではないでしょうか。

以上、200坪以上の土地活用として、「サ高住」とデイサービスについて検討しました。これ以外にも、有料老人ホームや診療所なども魅力的な土地活用方法といえます。時代にあった土地活用をいかに効果的に行うかは皆さま次第です。先を見据えた土地活用は早い段階から行っていった方がよいといえます。

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