土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.359-5
  • 賃貸住宅経営のポイント

2021年から動き出す新しい住宅政策とは?(5)子育て世帯・高齢者世帯への対応

公開日:2021/08/31

POINT!

・現在、福祉政策は多世代対応型となり、標準型世帯(夫婦と子どもの世帯)の住環境を良好にする必要性が高まっている

・コロナ禍で、通信と音、間取りの問題が顕在化した

・適切なリフォームによる住宅の長寿命化、単身高齢者向けの住宅が求められている

前回は、「社会環境の変化」の視点のうち、目標2の『頻発・激甚化する災害新ステージにおける安全な住宅・住宅地の形成と被災者の住まいの確保』についてご紹介しました。

今回は、「社会環境の変化」の視点のうち、2つ目の「居住者・コミュニティ」の視点から、目標3「子どもを産み育てやすい住まいの実現」と目標4「多様な世代が支え合い、高齢者等が健康で安心して暮らせるコミュニティの形成とまちづくり」について、見ていきたいと思います。ヒト視点で見た政策となります。

図1:「居住者・コミュニティ」の視点

出典:国土交通省「住生活基本計画(全国計画)(令和3年3月19日閣議決定)概要」

量から質への政策転換がなされた「住生活基本計画」が最初に立案されたのは2006年(平成18年)でした。その時点で福祉政策上弱者として守るべき存在だったのは高齢者でした。
それから15年を経て、現在の福祉政策は多世代対応型となり、相対的に経済的弱者となった子育て世帯( 現役世代)が対象に含まれるようになりました。

子育て世帯への対応 ~さまざまな変化が訪れる?!

国立社会保障・人口問題研究所の「人口統計資料集(2021年版・過年度版)」にある家族 類型別世帯数の推移を見てみましょう。データを見ると既に2015年に主役は標準型(夫婦と子ども)から単独(おひとりさま)にチェンジしていることがわかります。近いうち( 政府の予測では2023年)に世帯数が減少に転じますが、単独世帯の割合は上昇の一途を辿ります。
そのようなこともあり、人口減少問題の解決のひとつとしても、標準型世帯(夫婦と子ども)の住環境を良好な状況にする必要性が高まっています。

図2:家族類型別世帯数の推移

国立社会保障・人口問題研究所「人口統計資料集」2021年版(過年度版)より作成

例えば、住生活基本計画に明記され、土地活用に影響のありそうな施策は次の3つです。

  • ○子育てしやすく家事負担の軽減に資するリフォームの促進、住宅内テレワークスペー ス等の確保
  • ○民間賃貸住宅の計画的な維持修繕や、賃貸住宅管理業者登録制度に基づく管理業 者の適切な管理業務等を通じて、良質で長期に使用できる民間賃貸住宅ストックの形成と賃貸住宅市場の整備の推進。賃貸住宅の特性を踏まえた長期優良住宅制度の見直し
  • ○防音性や省エネルギー性能、防犯性、保育・教育施設や医療施設等へのアクセスに優れた賃貸住宅の整備

コロナ禍で、通信と音、間取りの問題が顕在化!

コロナ禍の影響も受けて、最初の「緊急事態宣言」が出たのが、2020年4月7日でした。当 初は、東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、福岡の7 都府県に発出され、4月16日からは対象が全国に拡大しました。
さまざまな経済活動が停滞し、大きな影響を受けた方も多く、そして現在も影響を受けている方もいらっしゃると思います。
私の肌感覚ですが、その頃にあった賃貸住宅へのクレームで多かったのも、在宅勤務やリモート授業に関連する「通信」と「音」の問題でした。
通信の問題では、「今まで通信料無料で通信速度など気にしていなかったが、テレビ会議を行うことになり、通信の遮断や遅延など感じるようになった」。また、音の問題では、「今まで昼間に自宅にいることは少なかったので気にならなかったが、隣のお子さんが騒ぐ音やペットの鳴き声などがとても気になった」などです。

国土交通省の資料を見ても、特に賃貸住宅など共同住宅について、次の不満が高い水準にあります。

  • ・(机などを置ける)十分なスペースがない
  • ・仕事(学習)に専念できる個室や仕切られたスペースなどがない
  • ・(テレビ会議(授業)にあたり)プライバシーが確保しづらい

「不満がない」という回答の割合も22.8%ですから、ご入居者が居住環境に関して何かしらの不満を持っていることが分かります。
ただ、プラス面や新しい息吹が生まれつつあることも感じます。例えば、ここ数年、働き方改革の例として推薦されていましたが、なかなか進まなかった「在宅勤務」は、このコロナ禍により増進され、恒常的に受け入れられる業種や地域も出始めています。
住生活基本計画(全国計画)における成果指標でも、民間賃貸住宅のうち、一定の断熱性能を有し遮音対策が講じられた住宅の割合を、現在の約1 割( 2018 年・平成30 年)から2割(2030年・令和12 年)と定めています。

図3:在宅勤務に際しての住宅に対する不満点について

出典:国土交通省 「社会資本整備審議会第54回住宅宅地分科会『我が国の住生活をめぐる状況等について』(2021年1月18日)」

また、共働き世帯が主流派となり、家族同士がリビングやダイニングで隣り合って仕事や勉強をすることの増加により、「間取り」の問題も顕在化したようです。

求められる適正な業者による管理

このような状況を打開し、住宅の長期活用も計るため、リフォームの促進が求められています。
また、そのために必要不可欠な管理の適正化のため、賃貸住宅管理業適正化法(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律)が今年2021 年6月に施行されました。詳細は別のコラムでお伝えしますが、サブリースという仕組み自体は有用で、問題はこのサブリースという制度を悪用する業者の存在、活動です。そのような業者の排除、活動の抑止を目的に、賃貸住宅管理業者登録制度に基づく管理業者の適切な管理業務等を通じて、良質で長期に使用できる既存の賃貸住宅を増やしていこうと計っています。

高齢者世帯への対応 ~高齢化の進展はこれからも止まらない

厚生労働省が公表した「令和2年簡易生命表」によると、65歳まで生存する方の割合が男 性は89.7%、女性は94.6%であり、ほとんどの方が老齢年金を受け取れる状況です。また、人生100年時代と言われ、100歳まで生存する方の割合が男性は2.3%、女性は8.5%となっています。男女共伸び率は年々伸びており、このペースで進むと来年公表される今年2021年のデータで、女性は10%を超える可能性もあります。
内閣府が発行する「令和3年版高齢社会白書」によると、65歳以上の方のいる世帯は令和元年現在、2,558 万世帯と、全世帯( 5,179万世帯)の49.4%を占め、夫婦のみの世帯が一番多く約3 割を占めており、単独世帯と合わせると約6 割となっています。

図4:簡易生命表

厚生労働省:平均余命(令和2年)「簡易生命表:寿命中位数等生命表上の生存状況」を基に作成

また、65歳以上の一人暮らしの方は男女ともに増加傾向にあり、1980年( 昭和55年)の65歳以上人口に占める割合は男性4.3%、女性11.2%でしたが、35 年を経た2015 年(平成27年)には男性で3倍の13.3%、女性で倍の21.1%となっています。今後も増加傾向は変わらないでしょう。

目標・成果指標から見えるこれから・・・

このような状況に備えて、住生活基本計画に明記され、土地活用に影響のありそうな内容は以下のとおりです。

  • ○改修、住み替え、バリアフリー情報の提供等、高齢期に備えた適切な住まい選びの 総合的な相談体制の推進
  • ○エレベーターの設置を含むバリアフリー性能やヒートショック対策等の観点を踏まえ た良好な温熱環境を備えた住宅の整備、リフォームの促進
  • ○高齢者の健康管理や遠隔地からの見守り等のためのIoT技術等を活用したサービス を広く一般に普及
  • ○サービス付き高齢者向け住宅等について、自立度に応じた生活を営める住まいとしての性格を重視して、地域の需要や医療・介護サービスの提供体制を考慮した地方公共団体の適切な関与を通じての整備・情報開示を推進

また、土地活用に影響のありそうな成果指標は、以下のような内容です。

  • ・高齢者の居住する住宅のうち、一定のバリアフリー性能及び断熱性能を有する住宅 の割合
    17%(平成30年)→25%(令和12年)
  • ・高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合
    2.5%(平成30年)→4%(令和12年)

子育て世代への対応と同様、適正な管理に基づく、適切なリフォームの実施による住宅の長寿命化が求められていること。そして、増加の一途が予想されている、特に単身高齢者向けの住宅が求められていることが分かります。
例えば、老朽化している賃貸住宅を保有している場合、他の住生活基本計画上の目標も加味して、一歩先を見越した建て替えをするなど、リフォームを行うという発想は大切でしょう。 今後もしっかり情報収集に努めながら、土地活用を進めていきましょう。

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