諸費用と税金

１. 不動産売却費用

• 仲介手数料

  ご所有不動産の売買契約成立時に、売主さま・買主さまの双方が不動産会社へ支払う成功報酬のことで、法律で上限が定められています。なお、売買契約成立時に発生する成功報酬であるため、契約が成立しなかった場合は不要です。

  売買価格	仲介手数料
  200万円以下の場合	（売却価格×5％）+ 消費税
  200万円を超え、400万円以下の場合	（売却価格×4％+2万円）+ 消費税
  400万円を超える場合	（売却価格×3％+6万円）+ 消費税

• 印紙税

  不動産を売却して売買契約書を作成するときには、契約金額に応じて印紙税がかかります。
  2024年3月31日までの間に作成したものには「軽減税率」が適用されます。

  契約金額	本則税率	軽減税率
  100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
  500万円を超え1千万円以下	1万円	5,000円
  1千万円を超え5千万円以下	2万円	1万円
  5千万円を超え1億万円以下	6万円	3万円
  1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

• 住宅ローン返済手数料

  決算のため、住宅ローンを一括返済するとき、金融機関に支払う手数料です。金額は5,000円〜3万円程度で、金融機関によって異なります。

• 抵当権設定登記の抹消費用

  住宅ローンを完済した際、抵当権を抹消する登記費用です。登録免許税のほかに、司法書士に依頼する場合は司法書士手数料がかかります。ご自身で法務局に申請することもできます。

  ■譲渡所得にかかる所得税

  住民税　＝　課税譲渡所得^※　×　税率
  ※課税譲渡所得の計算式：不動産を売却した収入金額　－（取得費＋譲渡費用）－　特別控除額

  ■税率　※自己居住用の場合

  種類	所有期間	税率
  短期譲渡所得	5年以下の土地・建物	39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
  長期譲渡所得	5年以下の土地・建物	20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

一覧に戻る

2. その他諸費用

• 住所変更費用

  住宅の購入や引っ越しをした際には、登記簿の住所を新住所に変更する手続きも忘れずに。登記簿は、不動産について記載した公の帳簿で、法務局などに保管されています。変更手続きを司法書士に依頼する場合は、必要書類の準備から申請・完了まで約1〜2週間かかります。ご自身で行う場合は、登記事項証明書や必要書類を用意して、法務局に提出しましょう。

  住所変更が必要
  ・登記簿上の所有者が転居した ・住居表示の実施があった ・行政区画の変更で地番が変更された
  住所変更が不要
  ・行政区画が変更されたが地番は変更されない （「町」→「市」になった場合も不要） ・所有者が亡くなっている

• • 引っ越し費用

    引っ越し費用には運賃、人件費、実費（資材など）、オプション費用（ピアノ・絵画の運送、エアコン取り外しなど）が含まれます。繁忙期や休日は割増料金が加算され、予約も取りにくいため、繁忙期をずらした「平日」や「業者の指定日」がおすすめです。

  • ハウスクリーニング費用

    購入検討者の内覧時に印象が悪くならないよう、汚れが目につく水まわりや床などはきれいに清掃しておきましょう。汚れがひどい、掃除する時間がないなど、清掃の負担が大きいときは専門業者に依頼するのも一つの方法です。入居中や家具・荷物が多いと料金が上がるため、荷物をまとめてから依頼するのがおすすめです。

一覧に戻る

3. 引き渡し時に、精算されるお金

• 固定資産税、都市計画税

  固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が1年分の税金の納税義務者となります。そのため1年の途中で不動産を売却する場合、引き渡し以降の分を日割計算で買主さまにご請求し、精算して売主さまにお戻しします。なお、買主さまより受け取った固定資産税の金額は、売却価値に加算して譲渡所得の計算を行うことになりますが、忘れやすいのでご注意ください。

• 火災保険料（地震保険料）

  火災・地震保険料は、基本的に一括払いとなっています。不動産を売却して保険を途中解約すると、残りの保険料が返金されます。ただし、ご自身で保険会社に請求しないと戻ってきませんのでご注意ください。

• 銀行保証料（住宅ローン保証料）

  住宅ローンの契約時には、多くの金融機関が保証会社と提携し、ローンの利用者は保証料を支払います。一括払いを選択していた場合は、不動産を売却する際に金融機関から残りの期間分の保証料が返金されます。

• ※譲渡所得は、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要です。ご自身で申告をされず税理士へ依頼する場合は、確定申告料も必要となります。

一覧に戻る

税金の負担を軽減するには

不動産を売却する際、税金の負担が軽減される特例がいくつかあります。
ご自分が当てはまるかを確かめて、制度を上手に利用しましょう。
※詳細は、税務署等にご確認ください。

• 3,000万円特別控除

  お住まいの譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例で、お住まいを売った利益が3,000万円以下であれば税金がかかりません。
  ・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
  ・売手と買手が親子や夫婦ではない
  などの条件があります。「10年超所有軽減税率の特例」と併用できます。

• 10年超所有軽減税率の特例

  売却するお住まいや敷地の所有期間が10年を超えていると、長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算する「軽減税率」の特例を受けられます。例えば譲渡所得のうち、6000万円以下の部分は、所得税と住民税を合わせて通常20.315%の税率が14.21%になります。「特定居住用財産の買換え特例」とは併用できません。

• 特定居住用財産の買換え特例

  お住まいを買い換えたとき、一定条件を満たすと、お住まいを売った利益に対する課税を将来に繰り延べることができます。新たに取得する住宅は築25年以内または耐震住宅、買い換える新居の床面積は50㎡以上など、さまざまな条件があります。
  「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」との併用はできません。

• 損益通算

  新居の購入価格より自宅の売却価格が安くて損失が出たとき、一定条件を満たすと、その損失を給与所得など他の所得から差し引くことができます。適用されると所得金額が低くなり、税金も減らせます。その年に引ききれなかった損失は、翌年以後3年内に繰り越して所得から差し引くことができます。（現行税制では令和5年12月31日までの譲渡に限ります。）

一覧に戻る

監修：F&Mパートナーズ税理士法人 東京事務所代表社員