不動産売却よくある質問

不動産売却

• 売却の流れが知りたいです

  不動産売却は次のようなステップで進めます。ある程度の流れを把握された上でご依頼いただくと、進行がよりスムーズになります。
  
  1 売却をご検討
  2 相場を知る
  3 リブネスに査定をご依頼
  4 仲介（媒介契約）または買取をご依頼
  5 不動産を売り出す
  6 内覧を行う ※買取の場合は不要
  7 購入希望者との交渉
  8 売買契約を結ぶ
  9 売買代金の決済・引き渡し
  

• 家を急いで売りたい時はどうすればいいですか？

  次の不動産購入資金の準備や財産分与などのさまざまなご事情により、売却による現金化を急ぎたい場合は、買取制度のご利用がおすすめです。物件を大和ハウスグループが直接買い取るため、仲介手数料が不要で、すぐに現金化できる点がメリットです。また、売出しの情報が市場に出ず、近隣に知られることもありません。

• 不動産会社を選ぶポイントはありますか？

  不動産会社には、「戸建て住宅の取り扱いが多い」「大規模マンションが多い」など、それぞれに得意分野があります。対照的に、大和ハウスグループは戸建て住宅やマンションの建築も行っており、さまざまな種類の住宅を適正にお取り扱いできます。戸建てとマンション、どちらも得意なリブネスにぜひお声がけください。

• 売却時にリフォームをした方がいいですか？

  リフォームは買主さまが購入後に行うケースがほとんどで、一般的には売却前のリフォームは必要ありません。ただし、建物の状態によってはリフォームで印象を良くし、早期の売却が実現することもあります。リフォームの必要性はケースバイケースですので、リブネス担当者までご相談ください。

• 築年数がたった古い家でも売れますか？

  年数を重ねていても、建物管理の良さは不動産の価値につながります。さらに、間取りや眺望、周辺環境なども、住み心地が良い点として評価されることがあります。最近はレトロなマンションを選び、買主さまがご自分でリフォームされる例も増えています。買取には諸条件がありますが、まずはお気軽にご相談ください。

• リブネスに仲介を依頼するメリットはなんですか？

  大和ハウスグループや地域のネットワーク、広告などを活用して売却活動を幅広く展開します。買主さまとの交渉も代行し、スムーズなお取引をサポート。売却や税金に関する専門知識に基づき、お客さまの状況に応じた適切なアドバイスもご提供します。また、土地の測量調査や瑕疵保証などのサービスもご利用いただけます。

• 広告なしで近隣に知られないように売却できますか？

  インターネットやチラシなどを使わない売却活動が可能です。当社グループのお客さま情報から買主さま候補をリストアップしたり、インターネットのご購入希望者へ個別に売却活動を行う方法もご活用いただけます。また、リブネスによる買取もお選びいただけます。買取の場合は広告活動をすることなく、短期間での決済が可能です。

• 売れなかった場合、仲介手数料はかかりますか？

  基本的に仲介手数料は不要です。例外として一般的な広告以外に売主さまの特別な依頼で行った広告費などは、実費をご請求する場合があります。契約書によく目を通していただき、疑問があれば何でもご質問ください。

• 売却するか、賃貸に出すか、どちらがいいですか？

  将来、「転勤から戻ってくる」「お子さまやご親族が住む」などの可能性があれば「賃貸」を、戻られない場合は「売却」をおすすめします。ただし、賃貸の場合、空室リスクや固定資産税などの費用面を考慮すると利益が出ないこともあります。築年数が経つにつれて売却金額が下がる点にも留意し、物件周辺の市場動向などをチェックしましょう。

売却準備・査定依頼

• いくらで売れそうか相場が知りたいです

  不動産の査定価格は、市場の動向や物件の立地条件、建物の状態など、さまざまな要因が影響します。リブネスでは豊富な経験と知識を活かして多面的な視点から査定し、適正な価格をご提示しています。正確な相場を知りたい方は、ご訪問して無料査定を行いますので、お気軽にお申し付けください。

• 複数の不動産会社に査定を依頼してもいいですか？

  査定価格や売却活動の方法は会社によって異なります。あまり多くの会社に依頼されると対応が大変ですので、査定に訪れた担当者の知識や実績も確認して、会社を絞り込まれることをおすすめします。査定を依頼しても、売却まで依頼する必要はなく、査定結果を参考にするだけでも問題ございません。

• 机上査定と訪問査定に違いはありますか？

  机上査定（簡易査定）は、若干正確性が低いものの、物件情報からおおよその査定価格を算出しますので、すぐに金額や相場を知りたい方におすすめです。訪問査定は、物件を詳細に査定して価格を算出します。戸建ては土地も確認するため、訪問査定の方が確実です。時間はかかりますが、精度の高い査定価格をお伝えできます。

• 査定価格はどうやって決めているのですか？

  リブネスでは、近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、物件の特徴を総合的に判断して査定します。チェックするポイントは前面道路との接道状況や土地の形状、方位、周辺環境、都市計画法上の制限など。それらを踏まえて、市場価格として最適と思われる査定価格をご提示します。

• 仲介会社によって査定価格や売却価格に差はありますか？

  仲介会社による査定価格や売買価格には、それほど大きな差はありません。不動産の売買価格の情報は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するネットワークシステム「レインズ（REINS）」で共有され、各会社はその情報を参考に査定するため、差が付きにくくなっています。

• 近隣で大きな開発があると価格は上がりますか？

  近隣に新しい駅や大型商業施設、学校などができる場合、暮らしやすい街として魅力や評価が上がり、これまでより若干高い価格で売却できる可能性があります。

• 査定価格で売り出さないといけませんか？

  査定価格は、売出価格を決める際の参考価格です。この査定価格を基に、売主さまとご相談しながら売出価格を決めます。高すぎると売却に時間がかかり、値下げを重ねて最終的に査定価格よりも低くなる場合もあります。営業担当者の経験とアドバイスを参考に、査定価格に近い価格での売り出しをおすすめします。

住みかえ

• 買換え時、売却と購入どちらを先にするといいですか？

  買換えには、今のお住まいを先に売る「売却先行タイプ」と、次のお住まいを先に買う「購入先行タイプ」があります。ローンが残っている場合は完済しないと新規のローンを組めないため売却先行になりますが、売却で得た代金を購入に回せる点がメリットです。購入先行型はローンがない・完済、自己資金に余裕がある方におすすめです。

• 売却先行の方が安全と聞きましたがなぜですか？

  売却先行タイプは、売却時点で手元に入る金額が確定するため、無理のない購入資金計画が立てられます。もし住宅ローンが残っていても、売却で得た代金や自己資金を追加してローンが完済できるようなら完済し、より安全な売却先行タイプの選択をおすすめします。

• 売却代金で次の家を買う時の注意点はありますか？

  売却したら、お住まいを引き渡して、買換え先か仮住まいへ引っ越さなくてはなりません。買主さまの了解が得られたら、引き渡し後も数日間はそのまま居住できる場合もありますが、早急な引っ越しが必要です。買換え資金が不足している場合は、一時的な資金として買換えつなぎ融資などをご利用ください。

• 住んでいる状態で売却はできますか？

  多くのお客さまが、ご自宅に住まわれている段階で売却を依頼されますのでご安心ください。仲介の場合は購入希望者が内覧されますが、買取の場合は内覧がありませんので掃除や片付けも不要です。

• 新居が未完成なのに、自宅が先に売れたらどうすればいいですか？

  すぐに担当者へご相談ください。買主さまとご相談して引き渡し日を先に延ばしていただくか、それが難しい場合は仮住まいの賃貸住宅を早急にご紹介します。

契約

• 売却の契約時に必要なものはなんですか？

  売主さまにご用意いただく主なものは以下です。
  
  ・権利証または登記識別情報
  ・仲介手数料
  ・実印
  ・設備表
  ・契約印紙
  ・物件状況など報告書
  ・運転免許証などご本人確認ができる書類
  ・建築確認通知書、検査済証
  ・固定資産税納税通知書
  など

• 媒介契約：仲介を依頼する際の契約とはどんなものですか？

  物件の売却を仲介する際、売主さまとリブネスの間で必ず結ばなければならないのが媒介契約です。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれで契約できる不動産会社の数などが決まっています。詳しくはコラムをご参照ください。

• 売買契約：重要事項説明とはなんですか？

  重要事項説明とは、不動産売却の際、買主さまに対して行う説明のことで、重要な情報について書面での交付と口頭での説明を行います。物件の状態や法的な制約など、取引に関わる重要な事項が含まれ、売主さまと買主さまが円滑な取引をするために情報を正確に伝えることで、後々のトラブルも未然に防ぎます。

• 売買契約：契約ではどんなことを取り決めるのですか？

  契約とは、売主さまと買主さまの間で合意が成立し、取引条件や取り決めを文書にまとめることを指します。具体的には売買対象となる不動産の特定、売買代金の金額や支払い条件、引き渡し時期などが含まれます。合意した内容は売買契約書に記載し、売買当事者らが署名押印を行い、売主さまと買主さまそれぞれにお渡しします。

売却活動

• リブネスではどんな売却活動を行ってくれますか？

  リブネスでは、ダイワファミリークラブ会員さまへのアプローチをはじめ、より多くの購入検討者に物件情報を広くご紹介しています。リブネスWEBサイトや大手不動産サイトへの情報掲載、チラシやダイレクトメールなど紙媒体の配布、不動産流通機構が運営し会員不動産会社が見る「レインズ（REINS）」への登録などを行い、早期売却を目指します。

• 売却活動中は鍵を預けた方がいいですか？

  居住されている場合は、鍵のお預かりは必要ありません。空家の場合は、購入希望者の内覧などに備えてリブネスでお預かりします。

• 売り出し後に売却価格を変更できますか？

  可能です。購入希望者からの問い合わせや内覧に来られる人が少ない場合は、近隣物件の売却価格や成約状況などの市場データを踏まえて売却価格を調整します。

• 購入希望者の内覧日はどのように決まりますか？

  売主さまと事前にご相談の上、訪問日時を決定し、買主さまとリブネス担当者が一緒にお伺いします。また、土日などに購入希望者が自由に内覧できるオープンハウスの日を設け、多くの人に一度に見ていただいて売却促進を図ることもできます。

• チラシ配布などの売却活動に費用はかかりますか？

  基本的には不要です。インターネットやチラシなどの広告費や購入希望者の内覧に関わる費用は仲介手数料に含まれており、売主さまのご負担はありません。なお、仲介手数料は成約した場合にのみお支払いいただくもので、媒介契約だけでは費用は発生しませんのでご安心ください。

• 内覧時の印象を良くするには何をしたらいいですか？

  内覧が決まったら、掃除や不用品を片付けて準備します。キッチンや浴室、トイレなどは特に入念に清掃しましょう。内覧時はカーテンを開け、照明を全てつけて明るい印象を演出。また、窓を開けて換気を行い、ペットや喫煙の匂いには消臭剤などで対処しましょう。多忙で手が回らない場合はハウスクリーニングを利用してもいいでしょう。

相続

• 相続した物件や土地を売却するにはどんな手続きが必要ですか？

  兄弟姉妹など複数の法定相続人がいる場合は、遺産分割協議を行い、相続した物件の所有者を確定します。相続した不動産を売却するために、相続登記を行って不動産の名義を変更します。手続き完了後は、通常と同じ流れで売却します。相続した物件の売却代金については、確定申告が必要です。また、遺産分割によって共有で相続した場合等の売却代金は、遺産分割協議の内容に沿って相続人の間で案分します。

• 相続に関わる税金にはどんなものがありますか？

  主なものは相続税と贈与税です。相続税は、故人から相続した資産が一定金額を超える場合、資産の価値に基づいて課税されます。原則として亡くなられた日の翌日から10カ月以内に金銭で一時に納付します。贈与税は、不動産を贈与された際に課せられます。原則として贈与総額が年間で110万円を超えると受け取った人に納税義務が生じます。

• 不動産を贈与する際の制度や控除はありますか？

  「相続時精算課税の制度」では、原則60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫に財産を贈与した場合、総額2,500万円までの贈与については特別控除を受けることができるため、実質的に贈与時の贈与税はかかりません。ただし、この制度を適用する場合は将来相続が発生した際に相続財産として計上する必要があるので注意が必要です。
  「贈与税の配偶者控除」では、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭が贈与された場合、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで贈与税が非課税になります。

税金・お金

• 売却時に税金が優遇される制度はありますか？

  居住用のマイホームを売却した場合、利用できる特例があります。
  一定の要件がありますので詳しくは国税庁HPをご確認ください。
  
  不動産売却で「利益」が出た場合
  ・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  ・所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率
  ・特定の居住用財産の買換えの特例
  
  不動産売却で「損失」が出た場合
  ・マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  ・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

• 売却代金はいつ支払われますか？

  通常、売却代金は、契約時と引き渡し時の2回に分けて支払われます。これにより売主さまは売却代金の一部を早めに受け取ることができます。契約時には売買代金の5〜10％程度、引き渡し時に売買代金の残代金を受領します。当日中に法務局に所有権移転登記などを行うため、残代金の決済は平日午前中に行うことが一般的です。

• 売却したら確定申告は必要ですか？

  不動産を売却して譲渡所得が発生したら、確定申告を行いましょう。納税額がゼロでも、譲渡損失の繰越控除や買換え特例などを利用したい場合は確定申告が必要になります。年末調整で納税している会社勤めの方も必要ですのでご注意ください。なお、売却して譲渡損失が発生した場合は、原則として確定申告は不要です。

• 売却した年の固定資産税はどうなりますか？

  固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課税されます。そのため、年の途中で売却しても1年分の固定資産税を払う必要がありますが、実際は引き渡し日を基準日として日割計算することが通例です。買主さまから売主さまへは、引き渡し日から年度末までの固定資産税額が支払われます。

• 不動産売却時に消費税はかかりますか？

  売主さまと買主さまが個人の場合（法人ではない場合）、不動産を売却して得た代金には消費税がかかりません。ただし、不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料、司法書士への報酬、住宅ローンに関する手数料などには消費税がかかります。

• 売却にはどんな諸費用が発生しますか？

  不動産売却に関わる仲介手数料や印紙代、引っ越しやハウスクリーニングの費用などがかかります。住宅ローンを完済する際の返済手数料や抵当権登記の抹消費用なども予定しておきましょう。また、売却して利益が出ると所得税や住民税がかかる場合があります。税金の負担が軽減される特例もありますのでご活用ください。

• 不動産の所有期間によって、売却時の税金が変わるのですか？

  所得税や住民税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。売却した年の1月1日を基準に、「所有期間5年超」の長期と「所有期間5年以下」の短期では、税率が大きく異なり、短期所有の負担が重く設定されています。もし所有期間5年まであとわずかであれば、売却時期の延期を検討されてもいいでしょう。

その他

• 部屋の広さの単位を知りたい

  1坪＝3.3124㎡のため、畳では約2枚分の大きさです。土地は坪数で表すこともよくありますので、○㎡×0.3025＝○坪という計算式を覚えておくと便利です。

• 坪単価や平米単価はどう計算するのですか？

  坪単価とは、土地や建物に対する1坪あたりの価格のことです。平米単価は1㎡あたりの価格です。売買価格を物件の面積で割ると算出できます。
  ■売買価格3,000万円、面積30.25坪（100㎡）の場合
  坪単価　　30,000,000円÷30.25坪＝約99万円/坪
  平米単価　30,000,000円÷100㎡＝30万円/㎡

• 夫婦で共有名義にしていますが売却時の手続きは？

  売却時には、持分割合にかかわらず共有者全員の署名と押印が必要になります。契約書の締結や登記手続き書類の押印などは、原則、本人が行う必要があるため、実印や印鑑証明書などはそれぞれご用意ください。

• 隣地との境界がわからない場合はどうすればいいですか？

  査定価格や売却価格を決める際は、正確な土地の面積を知ること不可欠です。もし境界票が地中に埋まっていたり発見できなかったりする場合は、土地家屋調査士に依頼して境界票を設置します。その際には隣地所有者や隣接する公有地を管轄する役所の立ち会いも必要です。日程調整などに時間を要しますので、お早めにご相談ください。

• 売却時、不要な家具は残してもいいですか？

  原則として、引き渡し時には家具や荷物などは全て撤去・処分して空家の状態にする必要があります。不要な家具は引っ越し業者に引き取ってもらうか、リサイクルショップに売却するなどして処分しましょう。大きな粗大ゴミは手配に時間がかかりますので早めにご予約ください。

• ホームステージングとはなんですか？

  お住まいを売却する際、モデルハウスやモデルルームのように、家具や照明、小物、花やグリーンなどで室内を演出するサービスです。お部屋の印象を良くすることで、より早く、より良い条件での売却を目指す方法として、中古住宅流通の多いアメリカではよく用いられています。興味を持たれた方はリブネス担当者までお声がけください。

監修：F&Mパートナーズ税理士法人 東京事務所代表社員