［土地活用ラボニュース江坂編］駐車場事業を「選ばれる賃貸住宅経営」に転換

公開日：2017/03/31

税制改正による相続税率の引き上げや日銀のマイナス金利政策の影響で、所有地の有効活用を見直すオーナー様が増えています。
中でも税務効果が高いとされるのが、賃貸住宅経営です。入居率を高め、選ばれる賃貸住宅にするにはどうすればいいか。さまざまな工夫で注目を集める実例を取材しました。

資産継承で苦労された経験から土地活用を選択

大阪・梅田から電車で北へおよそ10分、吹田市江坂。利便性が高く緑にも囲まれ、住みたい街ランキングにも名を連ねるこの街に、今回の実例があります。
「ルリエ江坂」。3階建て、1LDK23世帯が入居できる賃貸住宅です。以前は駐車場でした。

このプロジェクトの責任者、北摂支店集合住宅営業所主任の角田は、オーナー様が駐車場を賃貸住宅へ転換した理由を次のように説明します。

「オーナー様は女性の方です。数年前にご主人様を亡くされた折、相続税を含めて資産継承で非常にご苦労されたという経験がおありでしたので、ご自身のご相続の折にはお子様たちにそういう思いをさせたくない、というところからご相談がスタートしました」

さまざまな選択肢がある中で、オーナー様が賃貸住宅経営を選んだ理由については、

「倉庫や店舗という可能性もありましたが、この立地条件なら、魅力的な建物をつくれば高い入居率が期待できることから、賃貸住宅での活用が最適」

と判断されたといいます。
プランの作成を任された角田は、

「お孫さんの代になったときにも喜んで入居していただけるような、長く満室が続くような物件をつくってほしい」

というオーナー様からの要望を実現すべく、奔走しました。

近隣の物件にはない間取りと癒しの空間を実現

そこで、まず行ったのが市場調査です。将来にわたって入居率を高めるため、地域の人口動態や、近隣にある賃貸住宅の実態を調べました。

調査を担当したのは、入居促進や管理を担当する大和リビング北摂営業所の黒岡です。
単身者もしくは子どものいない夫婦をメインターゲットに設定、既存の単身者物件はリビングと洋室が一本につながった細長い間取りのものが多いことから、

「吹田市の単身者向け共同住宅基準の上限の37m²をめいっぱい使って、リビングの横に洋室を配置するなど、個別にお部屋を使えるような近隣の物件にはない間取りをご提案しました」

と振り返ります。また、

「落ち着きのある快適な暮らしの提供」をコンセプトに据え、3階建てでありながらエレベーターを設置し、デザイン性にもこだわりました。
「エントランスを入ってくるとゆとりのある中庭が広がり、帰っていらしたときに癒しを感じていただけます。また、いろいろな場所に石を配置するなど、気分が少しでも和らぐような空間にしていきたいと考えました」

と、コンセプトを実現するための工夫について角田は語っています。

賃貸経営における税務面でのさまざまなメリット

さらに、駐車場から賃貸住宅に転換した今回の土地活用の税務面でのメリットについて、P＆P税理士法人代表社員税理士瀬戸口秀隆先生にお話を伺いました。

「駐車場ですと通常の固定資産税がかかりますが、賃貸住宅の場合は固定資産税・都市計画税の軽減措置があり、評価額が建築費の50％ほどになります。不動産所得の必要経費も、駐車場経営ですと固定資産税に限定されますが、賃貸経営ですと所得税において初期投資の物件に対する減価償却費などの必要経費が毎年認められます。また、相続税でも、駐車場は更地扱いになりますが、賃貸物件は『貸家建付地』ということで評価が15～21％ほど下がります」

今回の土地活用について、オーナー様の評価はどのようなものだったのでしょうか。

「ご契約に至るまで1年ほどの間、オーナー様といろいろな打ち合わせを重ねました。その結果、『自分が住みたい、できたらいつか孫にも住んでもらいたい』という、嬉しいお言葉をいただけました」

と、角田の言葉にも充実感がにじみます。

今回ご紹介した実例は、3階建て賃貸住宅「セジュールオッツ－T」という商品です。主要構造部が耐火構造となるので、市街地の土地活用に有効です。また、高さ制限や道路斜線制限など土地を有効活用する設計力を持ち、外壁や床はメンテナンスコストに差がつく技術力を備えています。

きっかけは相続対策であっても、長く価値ある資産にするためには、他にはない賃貸住宅づくりが必要であるといえるでしょう。

立地特性を考慮することが成功する土地活用の第一歩です。詳しくは大和ハウス工業にご相談ください。