土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.320-1
  • 賃貸住宅経営のポイント
  • 動画でわかる土地活用

【最新版】これだけ!土地活用の基本第1回 土地活用とは何か?

公開日:2020/03/31

「土地活用」とは簡潔に述べると、所有している土地を活かして、効率よく収益が上がる方法、あるいは税務効果が得られる方法を検討し、「貸す」、あるいは「何かを建てて貸す」等、そこから何らかの収益を上げる行為、つまり有効に活用することをいいます。
いまでは、「土地活用」という言葉は、広く一般化してきましたが、かつては、「遊休地活用」とか「資産活用」などともいわれました。しかし、今では「土地活用」が最もポピュラーな言い方です。
これから12回に分けて、「土地活用」について、色々な角度から考察したいと思います。
第1回目は、「土地活用とはどんなものか?」というテーマです。

土地活用を検討するきっかけ

まず、どんな時に土地活用を検討するのでしょうか?以下のようなパターンが考えられます。

1)土地を相続した
2)新たに土地を購入した、隣地を購入した
3)所有している建物(貸家・店舗など)が古くなった
4)自宅を建て替えることになった
5)農業をやめることになった
6)事業をたたむことになった
7)貸していた土地がもどってきた
8)区画整理や再開発などで周辺環境が変わった

これ以外にもたくさんのケースがあると思いますが、代表的なものとしてはこれら8つが考えられます。

土地活用の検討の基本

いま述べたような理由で、「使われていない土地」があるときに考えられる策は、以下の4つに集約されます。

1)土地を売る(手放す)
2)土地をそのまま貸す
3)土地に何かを建てて貸す
4)自ら使う

このうち、2)と3)が土地を活用して他者から収益を得る行為が、「土地活用」になります。

これらを、順を追って説明します。
1の「売却」という選択肢は、「現金化したい」、「他の物件などを買いたい」等の時に選ぶ選択肢です。「このまま持っていても仕方ない」という思いもあるかもしれません。また、固定資産税などの支払いや維持管理の手間がなくなるということもメリットかもしれません。
しかし、もしかすると、売るよりも上手く活用した方が大きなメリットがあるかもしれませんので、短絡的に「売却」と考える前に専門家に相談するとよいでしょう。

2の「土地をそのまま貸す」は、駐車場やコンテナ、太陽光発電などがあります。また、企業に貸して、企業がそこに何らかの建物、施設などを建てることもあります。この場合「地代」という形で収益を得ます。期間を定めた、「定期借地契約」を結ぶのが一般的です。
3の「土地に何かを建てて貸す」は、「土地活用」の王道といえるでしょう。
最もポピュラーなのは、賃貸住宅(アパート・マンション)を建設する例です。よほどのエリアを除いて、あまり場所を選ばずに行えるからです。また、節税効果も高く、需要・賃料等安定感のある土地活用です。その他には、商業施設(流通小売業向け)、医療施設、介護高齢者向け施設等、いろんなタイプがあります。

4については述べるまでもないですが、自宅や自営業の土地として使うことで、「効用」を得ることはできますが、「収益」を得ることはできません。

土地活用の目的

それでは、どんな目的で土地活用(上記の2・3)をおこなうのでしょうか?

1)長期的に安定した収益を確保したい
2)元手をかけずに収益を得たい
3)相続税や所得税などの節税効果を狙いたい
4)スムーズに資産承継をしたい
5)一定期間だけ貸したい
6)地域や社会に貢献したい
といったあたりが、土地活用における主な目的だと思います。

かつて、大和ハウスが行った「なぜ土地活用を始めたのか?」という賃貸住宅を建てた方へのアンケート(詳細は、土地活用ラボコラムVOL16)によると、「土地を有効に活用したい」という根源的な回答を除いた上位は、

・相続税対策
・老朽化による建て替え
・安定収入の確保
・所得税対策
・事業の後継者問題
・老後の資金対策
となっています。

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