土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.320-3
  • 賃貸住宅経営のポイント
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【最新版】これだけ!土地活用の基本第3回 土地活用にはどんな種類があるのか?土地活用の種類徹底解剖 賃貸住宅経営

公開日:2020/03/31

土地活用として居住用物件を建築し貸すタイプ、つまり「賃貸経営」は最もポピュラーな「土地活用」のパターンです。かつては、「アパート経営」と言われましたが、最近では「アパート」という言葉はあまり使いませんので、ここでは「賃貸住宅」で統一します。

賃貸住宅経営で期待できること

土地活用としての賃貸住宅経営では、以下のようなことが期待できます。

1)安定的な収入
・賃貸住宅はあまり景気に影響されにくい特性があり安定的な収入が期待できます。
・家賃の下落圧力が少なく家賃収入が長期にわたって安定的に見込めます。

2)税務対策
・現行税制度では、居住用の住宅を所有することで土地の固定資産税・都市計画税の評価額がそれぞれ1/6/・1/3 なります。(ただし、1戸あたり200m2までの部分は固定資産税評価額の6分の1に、また200m2を超える部分は3分の1に軽減となります。★税制度は変更されることがあります。)
・相続税の評価を低く抑えることができます。
・所得税の軽減が期待できる

その他、税を抑える可能性がある点については、「土地活用ブック~税金編~(資料請求へ飛ぶようにする)」をご参照ください。

※税制度の詳細については、必ず専門家である税理士にご相談ください。

3)資産承継
・ご子息などに、「収益の期待できる資産」として、また「賃貸住宅事業」という形で承継できます。
・地域の街づくりに貢献する「資産」として承継することができます。

賃貸住宅(アパートタイプ)経営のメリットとデメリット

よく見かけるタイプの賃貸住宅です。建物の種類は様々ありますが、規模やデザイン、外観はもちろん内装仕様に至るまでバリエーションが豊富です。また、長年培ってきたノウハウを元に、入居者に受け入れられやすい内部仕様、外観になっています。

メリットとしては、
・一定数以上の部屋数を確保することで、収益性が高いこと
・前述のように税務効果があること
・複数の部屋数があるため、空室リスク、家賃下落リスクの分散になりこと

一方考えておくべきリスクは
・空室
・家賃下落
・管理のリスク(入居者トラブル、家賃滞納)
これらは、サブリース契約をすることでリスクが抑えられます。

また、たいていの方はローンを組みますので、
・金利の変動リスクがあります。

これは、不動産全体にはつきものですが
・火災や地震などの災害リスクがあります。

賃貸住宅(マンションタイプ)経営のメリットとデメリット

メリットは、アパートタイプとほとんど同じですが、規模が大きい分、収益性が高く、税務効果も高くなります。また、部屋数が多いため、先に述べた分散効果は高くなります。
その分逆に、マンションタイプは、アパートタイプに比べて、初期投資が大きく、場合によっては修繕費、維持管理費用が高くなります。
考えておくべきリスクは、上記アパートタイプと同じですが、修繕・維持管理において思わぬ費用が掛かる場合があります。

賃貸住宅(戸建タイプ)経営のメリットとデメリット

・それほど広くない土地でも建築が可能
・多少の変形地でも建築が可能
・一般的に一度入居者が付くと長く住んでもらえるために安定性がある。

逆にデメリットは、
・アパートタイプ、マンションタイプと異なり1戸だけでは分散効果がない。
・空室になると、期間が長くなる可能性がある

想定しておくべきリスクについては、他の2タイプと同様です。

長期的な視点で賃貸住宅経営を考える

賃貸住宅経営を検討するにあたって、重要なポイントとなるのが「収益シミュレーション」あるいは「経営計画」です。
賃貸住宅経営スタート時から、以後少なくとも30年以上の収支がどのようになるかを予測し、事前にしっかりとした計画を立てる必要があります。

賃貸住宅経営は30年を超える長期の事業です。
そのため、
収入
・家賃
・駐車場、駐輪場賃料
・敷金
・礼金 など
支出
・ローン返済額
・固定資産税など各種税金
・維持管理費用
・修繕費
・リフォーム費用などを把握して、計画をしておくことが重要になります。

  • 【サブリース会社による一括借上げ計画における注意事項】
  • ○賃貸住宅を賃貸する場合、借主(サブリース会社を含む)による一定の条件があります。
  • ○賃料は、契約開始日以降、賃貸借契約に基づき一定期間経過時およびそれ以降も契約に定める期間が経過するごとに、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
  • ○また改定時期にかかわらず、物価・経済状況の変動や近隣賃料の著しい変化等により賃料が不相当になった場合も、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
  • ○賃料改定の協議が、賃料の改定期日以降に整った場合は、改定期日に遡って改定されます。
  • ○賃貸借契約においては、契約の定めに従い、賃料の免責期間が適用される場合があります。
  • ○また、建物や設備の維持修繕等においては、建物所有者としてご負担いただく費用があります。
  • ○賃貸借契約期間中においても解約になる場合があり、また、貸主から更新の拒絶をされる場合には正当な事由が必要となります。
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