土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.320-9
  • 賃貸住宅経営のポイント
  • 基礎動画

【最新版】これだけ!土地活用の基本第9回 併用賃貸住宅について

公開日:2021/02/26

土地を有効に活用する際に、効率よく収益を上げる手段として併用パターンがあります。
「賃貸住宅+自宅」という自宅併用パターンや「賃貸住宅+店舗」、「賃貸住宅+医療モール」という事業系併用パターン、さらに企業等では「賃貸住宅+社宅」といった事例もみられます。これらを順を追って説明します。

賃貸住宅+自宅併用パターン

多くのハウスメーカーが手掛けている例です。ある程度の広さを持つ敷地に自宅を建てる際に、容積率・建ぺい率などがクリアできれば、複数階の住宅を建てて、例えば最上階ワンフロア―をオーナー様の自宅にし、下層階は賃貸住宅として貸すといったパターンです。また、別棟にして、複数階の賃貸住宅と2階建ての自宅を同一敷地に建築するパターンもあります。
メリットとしては、賃料収入で住宅ローン返済を賄える資金計画を組むことも条件が合えば可能になります。もちろん、自宅を単独で建てるよりも初期投資が大きくなりますが、固定資産税や都市計画税の軽減や相続税評価額の減額が期待できます。さらに、賃料収入が安定的に見込めることを考えれば、老後の私的年金としても活用できます。

賃貸住宅+事業系併用パターン

都市部などでは、賃貸住宅とともに事業用店舗や医療施設をテナントとして誘致することもできます。
人通りがある程度ある場所では、小売店舗や飲食店をテナントとして誘致すれば、高い賃料収入が期待できます。また近年は、例えば2階や3階に医療モールを誘致し、4階以上を賃貸住宅とするようなパーターンもあります。高層階の方が、賃料が高く取れますし、低層階にテナントがあれば、入居者の利便性が向上し、入居者を募集しやすくなります。このような事例では、賃貸住宅ノミの場合よりも高い収益性が期待できる事が多いようです。

賃貸住宅+社宅併用パターン

企業が社宅の建て替えを機に、賃貸住宅と併用するパターンもあります。理屈は、先に述べた自宅併用タイプと似ています。社宅の建て替えをする際に、費用の一部を捻出するために賃貸住宅と併用するわけです。階層で分けるパターンもあれば、敷地が広い場合なら、同一敷地内で棟を分けるパターンもあります。
いずれにせよ、社宅は福利厚生施設ですから、企業にとって直接的に収益を上げない建物です。しかし従業員満足度の充足のためには、仕様の低い賃貸住宅というわけにもいきません。
こうしたパラドックスを解消するためにも、企業とは関係のない一般の方に貸すための賃貸住宅を併用し、そこからの収益を建築費返済に充てるという手段は有効だと思います。

土地活用はどんな会社に頼めばいいのか

「動画でわかる土地活用」シリーズ(1)~(9)の最後に、土地活用に当たって「どのような会社に頼めばいいのか」について述べておきます。ポイントは2つあります。

  1. 1)会社の信頼性
    土地活用をサポートしてくれる会社のこれまでの実績、つまり施工実績の数は大きなポイントです。地域内での実績だけでなく、全国的に多種多様な事例があると、その分ノウハウが蓄積されています。
    また、土地活用として、例えば賃貸住宅経営を行うと少なくとも30年以上、事業用定期借地でも10年以上という長期間の事業となります。そのため、依頼した企業の健全性も大きなポイントといえます。
  2. 2)施工会社と管理会社との関係
    二つ目は、管理会社との連携です。
    先に述べたように、土地活用においては、建ててから経営がスタートしますので、借り手との間を取り持つ管理会社の存在は重要になります。
    施工した会社と管理会社が同一グループだと連携がしっかりと取れていて安心です。

しっかりと情報を集めて、大切な所有土地の有効活用につなげていただきたいと思います。
以上、「動画でわかる土地活用」(1)~(9)をお届けしました。

  • 【サブリース会社による一括借上げ計画における注意事項】
  • ○賃貸住宅を賃貸する場合、借主(サブリース会社を含む)による一定の条件があります。
  • ○賃料は、契約開始日以降、賃貸借契約に基づき一定期間経過時およびそれ以降も契約に定める期間が経過するごとに、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
  • ○また改定時期にかかわらず、物価・経済状況の変動や近隣賃料の著しい変化等により賃料が不相当になった場合も、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
  • ○賃料改定の協議が、賃料の改定期日以降に整った場合は、改定期日に遡って改定されます。
  • ○賃貸借契約においては、契約の定めに従い、賃料の免責期間が適用される場合があります。
  • ○また、建物や設備の維持修繕等においては、建物所有者としてご負担いただく費用があります。
  • ○賃貸借契約期間中においても解約になる場合があり、また、貸主から更新の拒絶をされる場合には正当な事由が必要となります。
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