土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.320-8
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【最新版】これだけ!土地活用の基本第8回 駐車場経営と土地活用

公開日:2021/02/26

土地活用として駐車場(コインパーキング)経営の魅力は、何といっても低予算でお手軽に始められることでしょう。また、いったん駐車場経営を始めたとしても、比較的容易に売却することや他の用途に転用することができます。
土地オーナー様にとって、一時的な土地活用として始める事も可能な駐車場経営ですが、特にここ15年くらいは、路上駐車の取り締まり強化によって、運転者マナーの向上も相まって、一時駐車スペース(コインパーキング)が増えました。ここでは、すでに広く一般化している駐車場(コインパーキング)経営について、改めてまとめておきます。

駐車場経営に向いている土地の判断基準

コインパーキングに向いている土地といえば、大型商業施設の周辺や街の中心部などにある繁華街をイメージします。しかし、このような立地にある土地は、よほどの狭小地や変形地でもない限り他の用途でも十分に活用方法が考えられます。
また、駐車場が少ない大規模マンション周辺もコインパーキングが多くみられますが、最近都市部においては車を持たない方も多く、苦戦している例もみられるようです。一方、冒頭で述べたように路上駐車取り締まりの強化は続いていますので、企業が集まる場所や人が多く住む場所、多く集まる場所は、どんな場所でも駐車場が求められているといえます。
そのため現在では「ある程度の集積地で、間口が広く、車を出し入れしやすい場所」は、たいていコインパーキングに向いているといっていいのではないでしょうか。

コインパーキング経営の3つのメリット

まず、何といっても初期投資の少なさでしょう。立派な立体駐車場ではなく、平面タイプのコインパーキングなら、大きな投資は不要です。コインパーキング運営会社の中には、初期投資・維持管理費ゼロをうたっているところもあります。
また、建物のないいわゆる青空駐車場は「建物の所有」を目的としていないので、事業用定期借地権の対象とする事ができません。このため10年以上という縛りがないので、事前に賃借人に告知すればいつでも転用あるいは売却可能です。
コインパーキングでは、コインパーキング業者と土地オーナー様との間で、一時使用賃貸借契約を結ぶことが多く、大和ハウスグループの大和ハウスパーキングの場合、契約期間2~3年、その後1年更新というのがスタンダードな契約スタイルです。ただし、駅前や大型小売店に見られるような複数層に渡る大型のパーキング(自走式駐車場)の場合は、定期借地契約を結ぶことが多いようです。
さらに、先ほど述べたように、最近のコインパーキング需要は場所を選ばなくなっています。土地活用の検討に際して、ほかの活用方法のように「競合物件が多くて賃貸住宅の需要が少ないかも」や「立地的に店舗の需要はないかも」といった心配が軽減され、多くの場所で運営が可能とされています。

コインパーキング経営における収益と税務効果

比較的初期投資が少なく、リスクも少ない駐車場経営ですが、リスクが少ない=リターンが少ないという、投資のセオリーが当てはまります。つまり、収益性がそれほど大きくないビジネスであると言えます。また、基本は建物が建っていない、いわば更地状態ですので、住宅用地で適用される固定資産税や都市計画税の軽減はありません。

最後に、土地活用の中でも最もポピュラーな賃貸住宅経営と比較してみます。
賃貸住宅経営の場合、初期投資(自己資金+借り入れ)が大きくなりますが、需要が安定していれば、長期的な収入が見込まれ、また固定資産税や相続税の軽減など、かなりの税務効果が見込めます。
比較してどちらがいい、というものではありませんが、土地オーナー様はこうしたメリットとデメリットをしっかりと理解しておくとよいでしょう。

  • 【サブリース会社による一括借上げ計画における注意事項】
  • ○賃貸住宅を賃貸する場合、借主(サブリース会社を含む)による一定の条件があります。
  • ○賃料は、契約開始日以降、賃貸借契約に基づき一定期間経過時およびそれ以降も契約に定める期間が経過するごとに、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
  • ○また改定時期にかかわらず、物価・経済状況の変動や近隣賃料の著しい変化等により賃料が不相当になった場合も、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
  • ○賃料改定の協議が、賃料の改定期日以降に整った場合は、改定期日に遡って改定されます。
  • ○賃貸借契約においては、契約の定めに従い、賃料の免責期間が適用される場合があります。
  • ○また、建物や設備の維持修繕等においては、建物所有者としてご負担いただく費用があります。
  • ○賃貸借契約期間中においても解約になる場合があり、また、貸主から更新の拒絶をされる場合には正当な事由が必要となります。
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