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コラム vol.320-2
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【最新版】これだけ!土地活用の基本第2回 土地活用にはどんな種類があるのか? 土地活用の種類 全体俯瞰

公開日:2020/03/31

土地の活用方法には様々なタイプがあり、土地の状況によりベストなパターンは異なります。

重要な視点は、
(1)立地条件
(2)広さ
(3)周辺の環境(需要状況)
(4)周辺の環境(市場・競合)などです。

まず、土地活用の種類や特徴を把握して、所有されている土地の活用方法を検討しましょう。

「土地活用」のうち、最も多いタイプは「所有する土地に何かを建てて貸す」です。第二回目では、この場合にはどんなパターンがあるのかを見てみます。

建物を建てて貸す土地活用の主な種類

A:居住用物件を建てて貸すパターン
賃貸住宅(アパートタイプ)
賃貸住宅(マンションタイプ)
戸建賃貸住宅

住宅系の土地活用は最もポピュラーなものです。ある程度の人口(世帯)がいる地域では、賃貸住宅の需要は見込めます。また、比較的廉価な建物から大型建築まで、そのバリエーションは幅広く、土地のサイズや立地に応じて対応することが可能です。
建て方により、マンションタイプやアパートタイプ、また賃貸併用住宅、サービス付き高齢者向け住宅などの居住用賃貸物件には色んなパターンがあります。地域市場性、同一エリアにおける物件数などにより、収益がベストになるパターンを選択します。
居住用物件では、他の土地活用にくらべて、継続的に安定収益が見込める可能性が高くなっています。もちろん、建物を所有するわけですので、当然維持管理費用がかかります。

B:事業用物件を建てて貸すパターン
商業施設(流通小売業、飲食業など)
複合型商業施設
高齢者施設(介護施設など)
医療施設
オフィス関連施設
ビジネスホテル
倉庫
トランクルーム

ロードサイドなど幹線道路に面した土地をお持ちなら流通小売業や飲食店といった商業施設を建てて貸すパターンが向いています。建物の建築はオーナーが全額負担するものやテナント企業との案分するパターンなどがあります。ロードサイド店舗経営は大和ハウス社が得意とする分野であり、全国で圧倒的なシェアを誇っています。企業への貸しビルや貸し倉庫、事務所などは立地次第で高収益が見込めるパターンです。
しかし、注意しておきたいのは、商業施設や貸しビルや貸し倉庫、事務所などは景気に左右されやすくなります。また、居住用タイプと同じですが維持管理費がかかります。

C:建物ではありませんが、設備を置くタイプ
駐車場(コインパーキング)

コインパーキングとして土地活用を行う場合、自分で機械を購入し、事業として運営することも可能です。しかし、その後の実際の運営の手間を考えれば、大和ハウスグループのD-パーキングなどコインパーキング運営会社への一括借り上げによるビジネスを選択された方が良いでしょう。その場合、初期投資も必要なく、土地オーナー様はコインパーキング運営会社と不動産の賃貸契約を結ぶことで、安定した賃貸収入を得ることができます(この場合は、次節のDを参照)

土地だけ貸すタイプの土地活用の種類

次に2)の「土地だけそのまま貸す」にパターンの種類をご紹介します。

D)土地だけ貸すパターン
駐車場経営
資材置き場
定期借地

土地周辺で需要が見込まれる場合、月極駐車場や建設資材や建築機械置場として活用できます。これらは建物を建てませんので、投下資本が少なくてすみます。また、定期借地は契約満了後、必ず土地が返還されます。一方で、駐車場は固定資産税や都市計画税の軽減がありません。また、定期借地では、いうまでもありませんが借地契約期間中は自分で使用できません。

次回以降で、これらのパターンについての詳細とメリットとデメリットについて述べます。

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