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コラム vol.390-3
  • 賃貸住宅経営のポイント

多様化する人生100年時代のライフプランと賃貸住宅経営(3)おカネ ~家計の悪化への対処~

公開日:2022/03/31

賃貸住宅経営を行う際に必要な長期的視点に立つと、「ヒト」から見た長寿化、住まいなど「モノ」から見た老朽化、その2つを主な原因とした家計「おカネ」から見た状況の悪化という3つの視点から対策を事前に考えておく必要があります。
今回は連載の最後となる「おカネ」の視点を解説します。

経済成長率の推移から見た現在

今後、自助の割合が高くなる中で、その基盤となる経済的な素養=おカネの健康維持管理は大切です。まず、過去から見ていきましょう。

わが国は、1945年(昭和20年)の第二次世界大戦敗戦後、1947年(昭和22年)~1949年(昭和24年)生まれの「団塊世代」が誕生し、1950年(昭和25年)の朝鮮戦争による特需を受けて、1956年(昭和31年)から経済の高度成長が本格的にスタートしました。1960年(昭和35年)には、国民年金など現在の高齢期に必要な社会保険の基本的な枠組みも誕生しています。1971年(昭和46年)~1974年(昭和49年)に団塊の世代の子ども世代(団塊ジュニア世代)が誕生し、経済は順風満帆でした。実際に、1956年(昭和31年)~1973年(昭和48年)を高度成長期といい、年平均で9.1%の経済成長をしていました。

しかし、1973年(昭和48年)の第四次中東戦争を機に第1次オイルショックが、1979年(昭和54年)にはイラン革命を機に第2次オイルショックが発生し、経済は低成長期に転じました。
1971年(昭和46年)のニクソンショックによる円高不況も重なり、消費者物価指数は1974年(昭和49年)に約23%上昇し、「狂乱物価」となり、戦後初のマイナス成長となりました。その後、経済は高度成長期までいかないまでも順調に持ち直し、1985年(昭和60年)~1990年(平成2年)には生命保険予定利率(20年超)が5.5%とピークを記録し、1989年(昭和64年/平成元年)に昭和が終焉、東西冷戦の象徴でもあるベルリンの壁が崩壊しました。また、バブル景気という好景気に沸く中で、消費税が導入されたのもこの年です。この1974(昭和49年)~1990年(平成2年)を低成長期といい、年平均で4.2%の経済成長をしていました。

1991年(平成3年)のバブル崩壊後、団塊ジュニア世代が大学を卒業する時期が訪れました。このため1993年(平成5年)から2005年(平成17年)は就職氷河期と呼ばれ、有効求人倍率が1を下回り、新規求人倍率は1998年(平成10年)に0.9まで下がり、新卒者は困難な就職活動を強いられ、フリーターや派遣労働者といった社会保険の少ない非正規雇用が増加しました。
同時に、1990年代後半に不良債権問題が噴出し、1997年(平成9年)には北日本で最大の銀行であった北海道拓殖銀行や証券業界第4位の規模を誇った山一証券が破綻。さらに1998年(平成10年)秋には、法人向け長期金融の要である日本長期信用銀行や日本債券信用銀行という大手金融機関が破綻しました。不良債権処理の解決のため、銀行の貸し出しと表裏一体の関係にある、大企業の債務リストラ等も加速しましたが、全般的な景気低迷が続く中、不良債権問題・貸し渋りに代表されるわが国の金融危機はなかなか収束しませんでした。

投資の観点では、2001年(平成13年)に確定拠出年金がスタートし、株式や債券など従来の金融マーケットへの投資だけでなく、不動産の証券化や外貨などさまざまな金融商品を用いることが求められるようになりました。これにより、従来は勤務先に退職金等の運用を任せる仕組みでしたが、自助機能を高めるため、自分自身で老後の資金を創るという発想が定着しつつあります。
1991年(平成3年)~2020年(令和2年)度は、失われた30年といわれ、経済成長率は年平均約0.7%でした。

図1:経済成長率の推移

内閣府 国民経済計算(GDP統計)より作成

1980年以前は「平成12年度版国民経済計算年報(63SNAベース)」1981~1994年は年報(平成21年度確報、93SNA)。それ以降は2008SNAに移行。2021年10~12月期1字速報〔2022年2月15日公表〕

経済が停滞している最大の問題は、潜在成長率の低さ

日本全体で見たときの最大の問題は、潜在成長力が低いままであることです。内閣府の令和4年第1回経済財政諮問会議でもその打開のため、「生産性向上、若者・女性の潜在力の引出しとそのための方策、働き手のエンゲージメント向上に向けた柔軟な働き方の推進、労働移動の促進に向けたボトルネックの検証と対応策、GX(グリーン・トランスフォーメーション)・DX(デジタル・トランスフォーメーション)の加速に向けたロードマップに基づく取り組み方策等」が提言されています。
また、経済の本格回復、民需主導の成長経路への移行に向けて、GDPの6割を占める個人消費の持続的な回復に向けた取り組みが望まれています。同会議でも「実質可処分所得の引上げ、貯蓄・個人金融資産の有効活用、消費構造の変化、社会保障改革を通じた将来不安の解消による消費性向の引上げ等」が提言されています。

個人消費の持続的な回復、つまり、おカネの健康を良好な状態に維持向上するためには、①「収入を増やす」、②「支出を減らす」、③「資産運用する」という3つの方法を上手く組み合いわせることが大切です。。そして、根本的な対処法は①「収入を増やす」ことです。

実際、国税庁「民間給与実態統計調査結果」における平均給与の推移によると、1956年(昭和31年)~1973年(昭和48年)度の高度成長期で年平均+4.9%、1974(昭和49年)~1990年(平成2年)度の低成長期で年平均+3.4%と確実に収入が増加していましたが、1991年(平成3年)~2020年(令和2年)度の失われた30年で6%減少しているので、年平均-0.2%とマイナスに転換し、推移しています。

図2:平均給与の推移(千円単位)

国税庁「民間給与実態統計調査結果」より作成

失われた30年、一般家庭が取った方策は?

何も考えずに世の中の動きに順応していくだけでは、おカネの健康維持管理法①「収入を増やす」ことは難しいのはご理解いただけるでしょう。そのような観点から「自分でできることは自分でする」という自助の発想が重要になってきます。
また、高度成長期・低成長期と比べ、世帯の働き方も専業主婦世帯中心から共働き世帯中心に変化しています。

図3:専業主婦世帯と共働き世帯(1980年~2021年)

独立行政法人労働政策研究・研修機構「早わかり グラフでみる長期労働統計」

私たちが気付くべきことは、統計を見る前に既に私たち自身が家計の悪化に対して回避行動をしているという事実です。低成長期の最晩期の1990年代からお給料の伸びは停滞しています。しかし、働き手を増やすことで乗り切り、2000年代以降は共働き世帯がスタンダードになっています。既に共働き世帯と専業主婦世帯の比率は約2:1です。
このように世の中を動かす大きな流れには、短期的に抵抗勢力などの反発を受けるにしても、長期的に見て抗(あらが)うほかはありません。
まさに、気候変動に伴うカーボンニュートラルへの流れやデジタル化、」キャッシュレスという事柄も大きな流れにほかなりません。

今後の対処方法 ~キャッシュレスと教育

私たちは今までおカネに関する勉強を体系的にしてこなかったと思います。だから、ちょっと考えれば「おかしい」と気付けることをう呑みにしてしまう、簡単に詐欺師にダマされてしまうといったことが横行するわけです。このような詐欺師の言葉は辻褄が合わないことが多いものです。例えば、目的や考え方など「総論」はほとんど正しいことを言っていても、その人が勧める「各論」(手段)は「どうして?」と思えるほど実現が可能なのか疑わしいことだったり、そのために自分しか知らない魔法があるような甘い言葉がささやかれたりするわけです。

その対処法としては、問題処理能力を身に付けることです。既に情報はオープンになっています。デジタル化やキャッシュレス化という大きな時代のうねり、高齢化によって発生するさまざまな困難に“自ら”対処するため、特におカネに関する問題処理能力を高めることが必要です。

そこで、文部科学省が定める教育課程の基準である「学習指導要領」の改訂があり、2022年(令和4年)4月から中・高等学校で金融経済教育が始動しました。実際に、教職の方のFP資格の取得も増えているようです。くしくも18歳成人という明治以降、最も大きな変革といわれる民法改正と同じタイミングで行われました。

その根幹をなす考え方が「ライフプラン」=人生設計です。私も評議員を務める日本FP協会も2013年(平成25年)より金融広報中央委員会によって設置された「金融経済教育推進会議」に参加しており、「最低限身に付けるべき金融リテラシー」を年齢層別に、体系的かつ具体的に記した「金融リテラシー・マップ」を2014年(平成26年)に公表しています。今回の金融経済教育では、このマップに示されている金融広報中央委員会が「学校における金融教育促進のための懇談会」において取りまとめた「金融教育プログラム」がベースに運用されるでしょうから「ライフプラン」の大切さはご理解いただけると思います。

繰り返しになりますが、ファイナンシャルプランニング=おカネの健康維持管理法の秘訣は、①「収入を増やす」、②「支出を減らす」、③「資産運用をする」の3つです。 労働による収入で、①「収入を増やす」ことが難しくなっているのは理解できると思います。社会の動きも速いので、転職が当たり前の世の中になることを前提に国も政策を立案、動かし始めていますから、少なくとも今までよりも不安定化するでしょう。

通信費など固定費の見直しといった節約に代表される②「支出を減らす」ことができるのかについては、長らく物価は低位で安定していましたが、直近の資源価格の高騰などの影響もあり、日本銀行の2022年(令和4年)1月時点の試算では、消費者物価は1.1%上がると予測されています。なかなか節約しづらい状況ですが、既にスマートフォンでキャッシュレス決済を利用している方なら、一定のキャッシュバックポイントがあり、このポイントは期間限定もポイントも含めて、支払に利用できます。「ポイ活」といわれる節約術を謳歌している方もいらっしゃいます。

安定的な収入を得られる③「資産運用をする」の代名詞である「賃貸住宅経営」でも「2021年から動き出す新しい住宅政策とは?(3)新技術~デジタル化を活用した変化が求められる!?」でお伝えした通り、徐々にデジタル化の波が押し寄せています。利用する媒体は既にPCではなくスマートフォンが主流になっていますから、スマートフォンを利用することにより可能になるさまざまなサービスが今後は増えてくるでしょう。例えば、家賃支払いなども徐々にスマートフォンで決済されるでしょう。実際、キャッシュレス決済の中心は未だにクレジットカードですから、今後、信用情報などの活用も期待できるはずです。
個人情報との関係が気になりますが、一般社団法人キャッシュレス推進協議会より「キャッシュレスサービスにおける個人情報の取扱いに関するガイドライン」が公表され、徐々に整備が進んでいます。
このような先進的な情報提供や技術を兼ね備えた賃貸住宅経営のノウハウを持っているのは、その業界を先頭で走るリーディングカンパニーです。時代を先取りした対処方法を考えていくためにも、しっかりと継続的にノウハウを持った企業とコミュニケーションを取るようにしていきましょう。

多様化する人生100年時代のライフプランと賃貸住宅経営

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