住宅ローンのしくみと優遇制度|家づくりを知る|TRY家guide(トライエガイド)|ダイワハウス

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家づくりを知る

住宅ローンのしくみと
優遇制度

人生の中で最も大きな買い物と言われているものは、何といっても住宅の購入でしょう。
購入時には住宅ローンを組むのが一般的ですが、借入期間が最長で35年のものが多く、長期間にわたるにもかかわらず、内容については金融機関や不動産会社にお任せという方も多いのではないでしょうか。

返済のためには、継続した安定収入が必要となるのはもちろんですが、返済期間が長ければ長いほどその総返済額は大きく、利息の負担も増えることにも注意が必要です。
借りられる金額=返済できる金額と安易に考えず、月々いくらなら無理なく返済ができるのか、ライフプランを考慮して返済計画を立て、住宅ローンを組むことが大切でしょう。
まずは住宅ローンのしくみを理解し、賢く利用できる優遇制度についてご説明します。

住宅ローンの金利

住宅ローンを選ぶ上で大変重要なのが金利です。
それぞれの特色をよく理解せずに、なんとなく金利が低そうだからといった選び方ではなく、しっかりと内容を理解するのがポイントです。
住宅ローンに使われる金利には「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3種類があります。ご自身のライフプランに合った金利タイプを選べるよう、それぞれのメリット・デメリットを知り選択しましょう。

全期間固定金利型

住宅ローンを組んだ当初から完済までの金利が固定されるタイプで、代表的なものには民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する「フラット35」があります。
借り入れ時の金利が全返済期間に適用されるため、借り入れ時に金利と返済金額が確定します。返済期間は最長35年までとなり、借り入れ後に市場金利が上がっても金利が変わらず、計画的に住宅ローンを返済することができます。ただし、市場金利が下がっても返済額は変わりません。

固定金利期間選択型

固定金利型、変動金利型それぞれのメリットを生かし、両方を組み合わせて利用するタイプで、‟当初3年間は金利〇%”というように、設定された期間内以降は金利が変わります。一般的には固定金利期間が短いほど金利は低くなります。
固定金利期間中は返済額を確定することが可能ですが、その後は改めてその時点での金利で固定金利期間選択型もしくは変動金利型を選択することになりますので、全期間固定金利型に比べて借り入れ時に将来にわたる返済金額が確定できず、返済計画が立てにくくなります。

変動金利型

住宅ローンの返済期間中で、市場金利に合わせて半年ごとに金利が変動するタイプです。
固定金利型に比べて、金利の低い商品が多いと言えます。住宅ローン返済開始後に市場金利が下がった場合は、住宅ローンの金利も下がり、返済負担が減ることもあるため、場合によっては変動金利型のほうが固定金利期間選択型よりメリットになることもあります。
ただし、将来の市場金利を予測することは難しく、変動金利型での住宅ローンの総返済額は未知数となるため、生活設計が立てにくくなり要注意と言えます。

メリット

  • 借り入れ後に金利が上昇しても、完済まで借り入れ時の金利を基に、返済額が確定できる
  • 借り入れ時に返済期間全体の返済計画が確定するので、不安要素が限定的

デメリット

  • 借り入れ後に金利が低下しても返済額が減ることはない

メリット

  • 固定金利期間中は返済額を確定できる
  • 固定期間終了後は変動金利型を選択できるので、固定期間終了後に金利が低下すると、返済額が減少する

デメリット

  • 固定期間終了後に金利が上昇すると、返済額が増加する
  • 借り入れ時に、固定金利期間終了後の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい

メリット

  • 借り入れ後に金利が低下すると、返済額が減少する
  • 借り入れ時は固定金利型よりも金利が低い住宅ローン商品が多い

デメリット

  • 借り入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加する
  • 借り入れ時に将来の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい
  • 借り入れ後に金利が大幅上昇した場合、未払利息が発生する可能性がある

変動金利の見直しルール

金融機関が独自に設定する店頭金利(基準金利、表面金利)は、特に金融市場の需要と供給によって変動するプライムレートによって上下し、住宅ローンの変動金利はほぼ短期プライムレートの変動に連動しています。
経済がインフレ傾向になってくると金利も上昇し、特に動金利型はキャンペーンや融資条件などによって優遇されることが多く、すべてを適用した一番低い金利を適用金利(表示金利)として表示されることが多いと言えます。
これから借り入れする場合の金利は多くの金融機関では毎月更新され、すでに借り入れしている住宅ローンの金利は毎年4月1日と10月1日の半年ごとに見直しが行われます。
また、変動金利は日々大きく動きがあるように思われがちですが、急な金利上昇により月々の返済に大きな変化が起こらないよう、ルールが設けられています。
変動金利型の種類としては、半年ごとに金利の見直しをする点は共通ですが、返済額が5年ごとに改定され、その変動幅はそれまでの返済額の125%までに抑えるように設定されるというものです。ただし、このルールを適用しない銀行ローンもあるので借り入れの際に確認が必要です。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済という2つの種類があります。

元利均等返済は、元金と利息で構成される毎月の返済額が、完済時まで一定額にとなる返済方法です。一方、元金均等返済は、毎月の返済額に占める元金を均等にして、残った元金に対して利息額を上乗せしていく返済方法です。
借り入れ期間が同じなら、元利均等返済より、元金均等返済のほうが、総返済額は少なくなりますが、返済当初は月々の返済額が高くなるので、どちらを選ぶかはよく考えて選択したいところです。
返済方法を理解した上で、変動金利型を選択して元利均等返済で返済していく場合の5年ごとの見直しルールと返済見直し125%ルールについて理解しておきましょう。

返済額5年ごとの見直しルールと返済見直し125%ルール

変動金利型は半年ごとに金利の見直しが行われますが、その都度返済額が変更になるわけではなく、5年間は同じ返済額のままという5年ルールがあります。
このルールでは、金利が上昇した場合には、返済内訳の元金返済額を減らすことで、返済額を同額に保つことができます。
一見とてもありがたいルールではありますが、落とし穴もあります。
もし金利が上昇した場合は利息が増え、予定通りに元金が減らなくなります。
金利がさらに上昇を続け、利息額が毎月の返済額を超えてしまうと「未払い利息」が発生する可能性もあります。たまった未払い利息は最後にまとめて支払わなければなりません。

5年ルールで5年間は同じ返済額のままでも、その後見直しされて、返済額が大きく増加してしまう不安があります。その場合に直前の返済額の125%までを上限とするという125%ルールがあります。どれだけ金利が上昇しても125%が上限ですので、返済のリスクは下がるとも言えます。しかし、ここでも125%を超えた利息が未払い利息として残ってしまうというリスクがあります。
変動金利型を選択して元利均等返済で返済していく場合には、これらについてきちんと理解をした上で借り入れする必要があるでしょう。

住宅ローンの優遇制度

昨今社会問題となっている新型コロナウイルス感染症拡大などにより、景気に影響が出たり、雇用の先行きが不透明になったりなどの問題が起こると、住宅購入も手控えられるようになる場合が多いでしょう。
「家が売れない」ということは、建設、不動産、リフォーム、金融、家電などの小売り、引っ越し等々、さまざまな方面への影響が大きいと言えます。
国の政策は、長く新築住宅への支援をしてきましたが、世界的に環境への配慮を重視するという方向性もあり、耐震構造や省エネなどの要件を満たし長期的に住むことができる優良住宅や、中古住宅に対するリフォーム、リノベーションなどにも支援を厚くする傾向にもあります。実際に住宅ローンでの優遇金利にはどのようなものがあるのでしょうか。

実際の住宅ローンの優遇金利

①フラット35S

期間:令和3年3月31日までの申し込み受付分に適用
「フラット35S」は「フラット35」を申し込んだ方が、省エネルギー性や耐震・耐久性、バリアフリー性などについての基準を満たした場合に適用される優遇制度の金利で、「フラット35」の金利から0.25%引き下げられ、新築住宅、中古住宅の購入に利用できます。
ただし「フラット35S」は年間の予算が決まっており、予算額に達したところで受付が締め切りになるので気をつけましょう。金利の引き下げ期間は、当初10年間の金利を引き下げる金利Aプランと当初5年間引き下げの金利Bプランがあり、AプランのほうがBプランより高い技術基準を求められます。

②「フラット35」リノベ

期間:令和3年3月31日までの申し込み受付分に適用
中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合、もしくはすでに性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合に、「フラット35」の金利から0.5%引き下げる制度です。性能向上リフォームとは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の住宅性能を向上させるリフォームのことです。こちらも当初10年間の金利を引き下げる金利Aプランと当初5年間引き下げの金利Bプランがあります。また2021年1月の物件検査(事前確認)申請分から、リフォーム工事費の要件を導入するとともに、金利Bプランの要件を緩和する予定となっています。詳しくはホームページを確認してみましょう。

③「フラット35」子育て支援型・地域活性化型

期間:令和3年3月31日までの申し込み受付分に適用
子育て支援や地域活性化について、積極的な取り組みを行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携している場合に、「フラット35」の借り入れ金利を当初5年間、0.25%引き下げる制度で、子育て支援型は、若年子育て世帯が住宅を取得する場合、若年子育て世代と親世帯が同居または近居するために住宅を取得する場合などが対象になります。
地域活性化型は、地方に移住する、いわゆるUIJターンのために住宅を取得する場合、地方公共団体が設けた居住誘導区域内に、区域外から移住する際に住宅を取得する場合、空き家の取得や、防犯・減災対策に資するの住宅を取得する場合が対象になります。

※UIJターン・・・大都市圏の居住者が地方に移住する動きのこと

まとめ

上記のほかにも、住宅購入を促進する住宅ローン減税やすまい給付金の優遇制度があります。

住宅ローン減税制度

期間:令和3年12月31日までの入居
個人が住宅ローン等を利用して、自分が住むためのマイホームの新築、取得または増改築等を行った場合10年間(※令和元年10月1日~令和2年12月31日までに入居した場合は13年間)にわたり、住宅ローンの年末残高の一定割合に相当する金額を、毎年支払う税金(所得税や住民税)から控除される(返換される)という制度です。
現在、新型コロナウイルス感染症の影響により、入居期限が住宅ローン減税の特例措置の要件に満たせない場合について適用要件の弾力化が講じられています。
入居期限(令和2年12月31日)に間に合わない場合でも、一定の要件を満たし、申告書兼証明書を提出することにより同様の減税措置が適用されますので、該当する方は確認してみましょう。

すまい給付金の制度

期間:令和3年12月31日までに入居
すまい給付金とは住宅購入者に対し、年収によって最高50万円まで給付される制度で、住宅ローン減税とあわせて利用できます。また、住宅の取得者を救済する制度であるため、住宅ローンを利用しないで住宅を取得した方も、年齢が50歳以上などの、条件を満たせば給付の対象となります。

収入額の目安 給付基礎額
450万円以下 50万円
450万円超え525万円以下 40万円
525万円超え600万円以下 30万円
600万円超え675万円以下 20万円
675万円超え775万円以下 10万円

経済・社会環境はさまざまな要因により変化期を迎え、それにより個々のライフプランや仕事の取り組み方なども大きく変わってきているのではないでしょうか。
長期的な視点とタイミングを考えて、賢い選択ができるようにより良い情報を集めていきましょう。

※住宅ローン減税やすまい給付金を受けるためには、細かな要件があります。まずは対象かどうかを確認してみましょう。

住宅ローン減税制度利用の要件について

すまい給付金

国土交通省HP~新型コロナウイルス感染症の影響で期限内に入居できない方へ

執筆者

山田健介

FPplants株式会社 代表取締役社長

住宅メーカーから金融機関を経て「お客さまにお金の正しい知識や情報をお伝えしたい」という思いからFPによるサービスを行う会社を設立。現在は全国FPを教育する傍ら、執筆、セミナーを行う。特にライフプラン作成、住宅、保険に関する相談を得意とする。

※掲載の情報は2020年9月現在のものです。内容は変わる場合がございますので、ご了承ください。

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