an.D column｜住まいづくりに役立つ情報誌 an.D vol.17｜My House Palette（マイハウスパレット）

相続税の基礎控除額が平成27年より40％引き下げられたことから、対策としての二世帯住宅が注目を浴びています。
今回は、税制とお金の視点から二世帯住宅を考えます。

親からの相続が発生した時、一定の要件を満たすと、被相続人の自宅敷地の相続税評価額を抑えて相続税を軽減できる「小規模宅地等の特例」が適用されます。亡くなった親と相続する子どもが別々の家に住んでいる場合は、親の敷地だけが対象になり、相続税の評価額が最大80％減額されます。一方、二世帯住宅の場合は敷地全体に適用されるため、とても有利なのです。
さらに2015年1月からは、相続税改正による影響の緩和措置として特例適用要件(面積に関して)が拡大されました。

二世帯住宅の住宅ローンとしては「親子リレーローン」と「親子ペアローン」が代表的です。「親子リレーローン」は親が借り入れて、同居する子どもがその債務を受け継ぎます。一般の住宅ローンに設定されている親の完済時の年齢制限（80歳まで）がなく、子どもが連帯債務者になります。
「親子ペアローン」は1棟の二世帯住宅購入に、親と子どもが別々に借り入れます。住宅ローン控除などの税制優遇措置は親・子それぞれが受けられます。親世帯の方が年収が高い場合、ローン比率を上げることで税務対策にもなります。

「省エネ住宅ポイント」は省エネ住宅の新築やエコリフォームの普及を図るため、実施されている制度です。一定の省エネ性能を有する住宅の新築やエコリフォームに対して、さまざまな商品などと交換できるポイントが発行されます。1ポイント１円相当で、新築は一律30万ポイント。二世帯住宅なら2住戸分発行される可能性があります。
このように、今は二世帯住宅がとても建てやすい時代です。さまざまな税制や仕組みを理解することで、より快適な住まいが実現できるようになったのです。

二世帯住宅は一般的に、(1)玄関やキッチン、浴室、トイレなど自室以外の全てを共用する「共用（同居）」タイプ、(2)一部を共用する「部分共用」タイプ、(3)すべてを別々に設ける「完全分離」タイプの3つに分かれます。これまでは(1)と(2)のタイプでなければ小規模宅地等の特例が適用されませんでしたが、2014年1月より(3)の完全分離タイプでも適用されるようになりました。これにより、二世帯住宅のプランバリエーションが増えました。将来親が亡くなった時に親世帯のスペースだけを賃貸に出して家賃収入を得るような資産活用も可能になったのです。また、居住用の宅地（特定居住用宅地等）の限度面積が240㎡から330㎡に拡大されたことで、広い家が建てやすくなりました。