収益確保特集
賃貸住宅経営を行う最大のメリットは、長期的な収益を上げることができることです。しかし、これは「経営」であり「事業」であることを忘れてはいけません。 周辺地域の状況把握、ニーズに合った施設の建築、適切な運営・管理、キャッシュフローのシミュレーション、空室を防ぐ対策など、経営・事業として実にさまざまな業務があります。
ご入居者のニーズ、周囲の環境の変化に対応する
社会環境やニーズは常に変化します。人口減少に伴う少子高齢化による人口構成の変化、新型コロナウイルス感染症の感染拡大をきっかけとしたリモートワークの増加など、賃貸住宅を取り巻く環境は大きく変化しています。 賃貸住宅経営は、どのような地域においても上手くいくわけではありません。駅までの距離や生活の利便性などの立地条件に加えて、人口や世帯数の変化、地域住民のニーズ、将来性にも考慮が必要です。その上で、ニーズに合致したクオリティの高い、快適な住まいが実現する賃貸住宅であれば、長期的な収益を生む可能性は高まります。
ご入居者のニーズ、周囲の環境の変化に対応する
賃貸住宅経営はあくまで投資ですから、メリットばかりではなく、リスクもあります。 注意すべき代表的なリスクを挙げておきます。
空室リスク
賃貸住宅経営でもっとも注意すべきリスクでしょう。新築時は満室でも、その後の環境変化や老朽化によって入居者がいなくなれば、家賃収入は入りませんので、常に状況を把握しておく必要があります。
賃料下落リスク
賃貸住宅は必ず老朽化しますので、その分家賃は下がる傾向にあります。また、周辺環境の変化によって、家賃相場が下がることも考えられますので、家賃下落のリスクはあると理解しておきましょう。
運営リスク
賃貸住宅経営を長く行っていれば、ご入居者からのクレームやご入居者間のトラブルなども起こりえます。ひどい場合は、家賃の未払いや空室につながることもあります。また、管理会社の倒産なども起こりえます。
流動性リスク
現金や金融商品などの資産と異なり、不動産は分割がしづらい、すぐに売却したくても買い手が見つからなければ売却できないといった、流動性のリスクも存在します。相続などが控えている場合は注意が必要です。
キャッシュフローに注意する
キャッシュフローとは、実際に入金や出金を表す現金の流れのことですが、帳簿上の数字は、取引が成立した時点をベースにしていますので、多くの場合、実際のキャッシュの流れとは異なります。帳簿上は利益として出ていても、入金されていなければキャッシュはなく、黒字にもかかわらずキャッシュが不足するという事態が起こりえます。実際の現金の流れがどうなるのかというキャッシュフローにも注意が必要です。
計画的な修繕やリフォーム・リノベーション
賃貸住宅の築年数が古くなると、部材や設備の劣化が起こります。近隣に新築の賃貸住宅などが建つと、ご入居者の中には新築を望む人も少なくなく、相対的に競争力が低下し、ご入居者が集まりにくくなる傾向があります。ご入居者が集まらなければ、空室が増加したり、家賃を下げたりすることも想定され、賃貸住宅の経営状態にも影響が出てしまいます。 賃貸住宅経営を長期的に行うには、さまざまな修繕に関する計画を賃貸住宅経営戦略に盛り込んでおく必要があります。定期的、計画的に修繕を実施することで、賃貸住宅の価値を維持し、ご入居者に評価されることにつながるでしょう。
