土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.197
  • 不動産市況を読み解く

賃貸住宅のリフォームは早い方が良い?

公開日:2017/03/31

本サイトや大和ハウス工業が主催(あるいは後援)の講演、あるいは拙著「賃貸住宅経営の極意」でも書きましたが、賃貸住宅の入居者の多く(ほとんどの方)が、いまではインターネットサイトで物件を検索して物件を探し、どの物件を見に行こうかを選びます。

インターネットでの訴求

賃貸住宅の入居希望者の大半の方が、いまではインターネットサイトで物件を検索して物件を探し、見に行く物件を選びます。
賃貸住宅選びのインターネットサイトを見ていただければわかると思いますが、物件ごとに、外観、室内ともいろいろな角度からの写真が掲載されています。また近年では、動画でのバーチャル内見も増えており、実際の物件を見ることなく、契約する方もいるようです。

こうした現状において、競争力のある賃貸住宅、空室の出にくい、賃料の下がりにくい物件であるためには、見栄えのする外観、見栄えのする室内(特に水回り)でなければなりません。

賃貸住宅は、賃料を稼いでもらわなければ始まりません。空室では、その部屋分の賃料が入ってきません。物件が古かったり、住宅設備品(トイレやお風呂、洗面台等)が古いことが起因して空室が続いたり、賃料の値下げ圧力がかかったりすると、収支が悪化しますので、対策は早めが良いでしょう。

土地活用や土地を購入して1棟賃貸住宅を建てる場合には、建築前の収支計画において、定期的なメンテンス費用、リフォーム費用を見込んでおく必要があります。毎年一定額をリフォーム積み立てという形でプールする計画も良いでしょう。こうした費用を見込んでおくことで、突発的な修理修繕にも対応できます。

どこをリフォームするか

「見栄えする物件」というのが重要なポイントですから、外観に関するリフォーム(例えば、外壁塗装、外壁洗浄)は、必要ならばすぐに行うと良いでしょう。最近の物件は、外壁、屋根など建物の外観部分に関して、メンテナンスが少なくて済むようになっています。ほかに、外構、植栽などのメンテナンスも重要です。

また、水回り設備品は、年数とともに劣化や汚れが目立ってきます。また機能的に進化しますので、「かなり古いな」と入居者から思われる前に交換するのが良いでしょう。トイレと洗面、お風呂など水回り設備は、近接していることも多く、基本的に同一業者が行うリフォームですので、労働人件費のことを考えると、同時に交換・改装した方が、お得になることが多いようです。

どこに頼むべきか

気心が知れており、「言いたいことが言える」会社があれば、問題ありませんが、まずは、物件を管理している管理会社に相談するのが良いでしょう。多くのリフォームを手掛けているリフォーム会社に頼めばいいように思えますが、賃貸住宅には賃貸住宅に相応しいリフォームがあります。例えば、デザイン重視のリフォームよりも、収益性を考えたお金をかけすぎないリフォームの方が賃貸住宅のリフォームは相応しいこともあります。こうしたことからも、まず管理会社に相談するのが一番良いでしょう。

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