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コラム vol.247
  • 不動産市況を読み解く

最新データ!2018年上期賃貸住宅市況についてと雇用創出

公開日:2018/07/31

今回は賃貸住宅の市況について最新着工数データを分析してみましょう。

6月末に発表された最新の数字(5月分)を見ると、貸家(賃貸用住宅)の着工数は、昨年の6月以降12カ月連続して前年対比マイナスとなりました。月別では、2018年1月がマイナス10.8%、3月がマイナス12.3%と二桁のマイナスになりました。

(図1)住宅着工戸数(貸家)の推移

(国土交通省「建設着工統計調査報告」より作成)

図1は、住宅着工数(貸家)の2017年1月から最新の2018年5月までの推移を示したものです。これを見ると、ここ1年間の落ち込みが顕著になっています。このペースで、2018年末を迎えるとすれば、年間の貸家着工数は、約39万戸となり、前年対比マイナス7%、2015年の数字をやや上回る程度の数字になりそうです。
貸家の着工数は、2016年にマイナス金利政策の導入で一気に10%以上増えました。その恩恵分の上乗せ分がなくなるという感じです。

次に都道府県単位で見てみましょう。
2018年1月~5月の全国では前年対比マイナス7%となっていますが、都道府県単位ではその数字に大きな差があります。

(図2)都道府県別 1~5月貸家着工総戸数 2017年同期間との比較

(国土交通省「建設着工統計調査報告」より作成)

プラスの都道府県が12、マイナスが35となっていますが、最も増えたのは、前年1月から5月まで409戸ととても少なかった山形県が1034戸となりプラス152.8%になりました。2.5倍以上の着工数となっています。上位は、熊本県のプラス31.5%、京都府18.7%となっています。震災からの復興で大きく伸びた熊本県。宿泊施設、賃貸住宅とも好調でちょっとしたバブル期の様相の京都府。大幅上昇の要因がはっきりとしています。

また、東京・大阪はマイナス2~3%台で、大きな変化がないという状況になっています。福岡はマイナス11.2%となっていますが、それ以外の3大都市部では、これまでの上昇カーブがやや失速気味ではありますが、大きなマイナスになっていません。需要はまだまだ旺盛の様相です。

一方、大きく落ち込んだ県は、香川県マイナス47%、鹿児島県マイナス33.5%、島根県マイナス32.8%となっています。貸家着工数20%以上の大幅マイナスの件が12県もあり、これらの県では今後の状況回復に期待したいところです。

大幅に着工数が減っている県に共通しているのは、人口減少、世帯数の減少が顕著なエリアです。
また、死亡者-出生数の自然増減、流入者-流出者の社会増減、これらが減少になれば人口は減っていきます。前者の自然増減は、抜本的なてこ入れが必要で、対策の結果もすぐには表れません。

しかし、後者の社会増減は、魅力ある住みたい街づくりを行うことや、県内に産業を創生することで県外に出る若者を減らし、また企業誘致を行うことで流入を増やすなどを行えば、上手く行けば効果がでるまでにそれほど、時間はかかりません。一例ですが、大和ハウス工業が地方都市各地で建てている物流倉庫や企業の工場などは、その地域での雇用を生む取り組みにもつながっています。こうした取り組みは地域の人口減少に歯止めをかけることになり、それは賃貸住宅需要の増加にもつながります。

また、図2の下位には西日本エリアの県が半分くらいを占めていますが、西日本エリアでは早くから賃貸住宅が建てられており、それらの賃貸住宅が建て替え期を迎えます。こうした要因も、2018年上期不振だった県の貸家着工数を押し上げる要因になると思います。

土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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