土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.250
  • 不動産市況を読み解く

土地活用の種類とリスクとリターンの考え方

公開日:2018/08/30

POINT!

・土地活用にはリスクとリターンがあり比例関係があるが、土地活用の種別でもそれぞれポジションがある

・リスクはお金を払うことで回避できるものもある

土地活用にはさまざまな種類があります。土地オーナーが所有する土地に何らかの建物を建てて、あるいは設備を整えて賃貸するのが「土地活用」です。かつては「遊休地活用」と呼ばれることも多かったようですが、今では「土地活用」と称するのが一般的です。まずは、どんなものがあるのかおさらいしておきましょう。
まず、建物を建てるタイプ(住まい関連)として賃貸住宅(アパート、マンション、戸建、賃貸併用住宅)経営、高齢者住宅経営などがあります。
また、企業に貸すタイプとして、流通小売り用賃貸経営や事業用賃貸経営などがあります。これらには、建物をオーナー様が建てて貸すタイプと土地だけ貸して建物は借り主企業が建てる場合があります。
また、トランクルームや太陽光発電など、郊外、交通の不便な場所でも可能なタイプもあり、最近増えています。次に、建物を建てないタイプとして、駐車場経営や貸地というものもあります。

投資の基本的な考え方

土地活用は投資の一種ですから、どんな土地活用にもリスクはつきものです。そこで、投資の基本的な考え方についてまとめておきます。投資とは、「リスク」を取って、「リターン」を得ることです。リスクのないものにリターンはありません。つまり、「絶対に安心」な投資はないということです。
また、投資においての「リスク」とは、「儲からないこと」や「損すること」とではなく、「不確実性があること」です。土地活用・不動産投資においてもさまざまなリスクがありますが、それらの中には、「読める」リスクもありますし、「お金を払う」ことで回避できるものもあります。この、リスクとリターンは、図1のように比例関係にあります。

図1

図1でわかるように、リスクが高い商品は、リターンも高くなっています。(注:それぞれの金融商品〈株式、投資信託、不動産……〉の位置は、一般的なポジションで記載しています)また、各商品のポジションを見ると、資産価格の変動や配当(あるいは賃料収入や利子)の変動が大きいものは、リスクの高い商品となっています。
先に述べた土地活用の種別でも、それぞれポジションがあります。駐車場経営、トランクルームなどは比較的リスクの低い土地活用です。一方、大きなマンションや大きな店舗などはリターンが大きく、その分リスクも大きくなります。

図2:不動産投資と株式投資におけるリスクとリターンの分布図

図2上は、不動産投資におけるリスクとリターンのポジションです(あくまでも、一般的なポジショニングとしています)。
原野、山林への投資は最近あまり聞きませんが、「あの山の近くに将来空港ができるかもしれない、とても安い金額で購入できる山が、将来何十倍の価格で売れるかもしれない」といった投資です。空港計画が進めばいいですが、そううまくいかないことも多く、こうした投資はリスクも高くなります。もし本当に空港ができるなら、かなりのリターンになります。逆に、都心のワンルームマンションや銀座の一等地のビルなどは、空室といったリスクはほとんどない投資ですが、より人口の少ない地方都市でのワンルームマンション投資のように利回りは高くありません。
どれくらいの、リスクを取ってどれくらいのリターンを狙うかは、投資する各人の趣向によります。これは、図2下の株式でも同じことがいえます。ベンチャー企業の株式などは大きく跳ねることもありますが、吸収合併(あるいは倒産)することもあります。

リスクは回避できるものもある

リスクには、お金を払うことで回避できるものもあります。
例えば、サブリース契約がこれにあたります。賃貸用住宅投資のリスクの一つに空室のリスクがあります。サブリース契約は、サブリース会社が一定期間借り続けるという契約です。つまり空室でも賃料をもらえることになります。その代わり、オーナーに支払われる金額は、サブリース会社が実際にご入居者からもらう賃料よりも低くなります。その差額は、損害保険における保険料のようなものともいえます。
ただし、近年サブリース契約においてさまざまなトラブルが報道されています。サブリース契約はあくまでリスクの部分回避、分散の一手段です。ご入居者が長期にわたって入居する物件かを見定めて、保険としてサブリース契約を活用するとよいでしょう。
土地活用のどの種類のものがハイリスクハイリターンかローリスクローリターンかは、その場所やその時々の需要の変化により異なります。営業担当者などからさまざまな情報を集め、適切な判断をしてください。

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