土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.250
  • 不動産市況を読み解く

土地活用の種類とリスクとリターンの考え方

公開日:2018/08/30

土地活用には様々な種類のモノがあります。オーナー様が所有する土地に何らかの建物を建てて、あるいは設備を整えて賃貸するものが、「土地活用」です。かつては「遊休地活用」と呼ばれることも多かったようですが、今では「土地活用」と称するのが一般的です。
まずは、どんなものがあるのかおさらいしておきましょう。(ここでは、広く一般的なものを取り上げます)

  1. (何らかの建物を建てるタイプ)
  2. ・賃貸住宅(アパート、マンション、戸建、賃貸併用住宅)経営
  3. ・高齢者住宅経営
  4.  以上が住まい関連のモノです。
  5. ・流通小売り用賃貸経営
  6. ・事業用賃貸経営
  7.  以上が企業に貸すタイプのモノです。
     建物をオーナー様が建てて貸すタイプと土地だけ貸して建物は借り主企業が建てる場合があります。
  8. ・トランクルーム
  9. ・太陽光発電
  10.  最近増えているタイプです。郊外、交通の不便な場所でも可能です。
  1. (建物を建てないタイプ)
  2. ・駐車場経営
  3. ・貸地

土地活用は投資の一種ですから、どんな土地活用にもリスクはつきものです。 そこで、投資の基本的な考え方についてまとめておきます。

投資の基本的な考え方

投資とは、「リスク」を取って、「リターン」を得ることです。リスクのないものにリターンはないということです。つまり、「絶対に安心」な投資はないということです。

また投資においての「リスク」とは、「儲からないこと」や「損すること」とではなく、「不確実性があること」です。土地活用・不動産投資においても様々なリスクがありますが、それらの中には、「読める」リスクもありますし、「お金を払うこと」で、回避できるものもあります。

この、リスクとリターンは、下図のように比例関係にあります。

図1

図1は、リスクとリターンの関係を示しています。(注:それぞれの金融商品(株式、投資信託、不動産・・)の位置は、一般的なポジションで記載しています。) 図で分かるように、リスクが高い商品は、リターンも高くなっています。
また、各商品のポジションを見ると、資産価格の変動が大きい、配当(あるいは賃料収入、あるいはや利子)の変動が大きいものは、リスクの高い商品となっています。

先に述べた土地活用の種別ごとにでも、それぞれポジションがあります。 駐車場経営、トランクルーム、などは比較的リスクの低い土地活用です。一方、大きなマンションや大きな店舗などはリターンも大きいですがその分リスクも大きくなります。

図2:不動産投資におけるリスクとリターンの分布図

図2上は、不動産投資におけるリスクとリターンのポジションです。(あくまでも、一般的なポジショニングとしています) 原野、山林への投資は最近あまり聞きませんが、「あの山の近くに将来空港ができるかもしれない、とても安い金額で購入できる山が、将来何十倍の価格で売れるかもしれない」といった投資です。空港計画が進めばいいですが、そううまくいかないことの方が多いと思います。こうした投資はリスクも高いですが、もし本当に空港ができたならかなりのリターンになります。
逆に、都心のワンルームマンションや銀座の一等地のビルなどは、空室などのリスクはほとんどないような投資ですが、より人口の少ない地方都市でのワンルームマンション投資のように利回りは高くありません。

どれくらいの、リスクを取ってどれくらいのリターンを狙うかは、投資する各人の趣向です。

これは、図2下の株式でも同じことが言えます。ベンチャー企業の株式などは大きく跳ねることもありますが、残念ながら吸収合併(あるいは倒産)することもあります。

リスクは回避できるものもある

リスクはお金を払うことで回避するものもあります。
例えば、サブリース契約がこれにあたります。賃貸用住宅投資のリスクの1つに空室のリスクがあります。サブリース契約は、サブリース会社が一定期間借り続けるという契約です。つまり空室でも賃料をもらえることになります。そのかわり、サブリース会社が実際にご入居者からもらう賃料よりも、オーナーに支払われる金額は低くなります。その差額が、先に述べた損害保険における保険料のようなものになります。
ただし、近年サブリース契約において様々なトラブルが報道されています。サブリース契約はあくまでリスクの部分回避分散の一手段です。ご入居者が長期にわたって入居する物件かを見定めて、保険としてサブリース契約を使えばいいでしょう。

最後に

土地活用は様々な種類があります。どの種類のものがハイリスクハイリターンかローリスクローリターンかは、その場所やその時々の需要の変化により異なります。営業担当者の方からしっかりと説明を聞き、適切な判断をなさってください。

土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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