土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.253
  • 不動産市況を読み解く

東京の空室率の変化と全く関係ない動きをする大都市はどこ?

公開日:2018/09/19

空室率について

総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」によると、全国の賃貸住宅の空室率は、約19%となっています。これには、かなり築年数の経過した賃貸住宅なども含まれた数値ですので、稼働している賃貸住宅の空室率でいうと、もう少し下がると思います。また、空室率はエリアによっても大きく変わってきます。ちなみにこの調査によると東京23区は、15.7%です。

空室率の調査データはこうした公的なデータもありますが、他にもいくつかあります。空室の調査データは、その集計方法にバラツキがあるのでそれらを比較検討することは難しく、また、何度か本連載でも述べましたが、計算方法も異なるので、空室率の数字そのものについては、この辺りを考慮して見る必要があります。具体的には、基本的には分母は賃貸住宅の総数、分子は空いてる部屋数です。これらそれぞれについて、どこまで含めるかが異なります。
今回のコラムでは、空室率の数字そのものについては深堀せず、都道府県単位での空室率の相関関係を検討してみます。

空室率は発表されるデータで結構異なる

図1は、株式会社タス社が公表している空室率の推移データです。

(図1)TVI空室率の推移

株式会社タス「TAS賃貸住宅レポート(データ提供:アットホーム株式会社、分析:株式会社タス)」

このグラフを見ると、大阪府の空室率が8~9%で大都市の中では最も低くなっています。大都市の中では空室率が高いと言われている大阪が最も低い値となっています。
また、東京都は12~13%となっています。先に述べた総務省データでは東京23区は15.7%です。一般的に東京23区の方が東京都全体よりも空室率は低いと思われます。また、東京都内の空室率は減少傾向になるという声も聞かれますが、このグラフでは2017年以降東京都の空室率は上昇しています。このようなことから分かるように、どのデータが正しいというより、この違いはデータの集計方法の違いといえるでしょう。そのため、どのような集計方法で、どのような計算方法なのか、を理解した上で発表される空室率を見ていかなければならないと思います。メディアが発表される情報ではこうした事を抜きして、単に「空室率〇〇%」などと出ますが、そうした情報にはリテラシーが求められます。

東京に空室が増えても福岡では増えない

タス社が発表する都道府県別の空室率の推移について相関関係を独自に計算したものが、図2になります。

(図2)都道府県別 TVI空室率の相関関係

  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 大阪府 京都府 兵庫県 愛知県 静岡県 福岡県
東京都                    
神奈川県 0.56                  
埼玉県 0.31 0.90                
千葉県 0.43 0.96 0.89              
大阪府 0.25 0.89 0.84 0.95            
京都府 -0.01 0.17 0.25 0.13 0.33          
兵庫県 0.63 0.94 0.76 0.93 0.87 0.23        
愛知県 0.72 0.47 0.29 0.40 0.22 0.07 0.62      
静岡県 0.63 0.84 0.78 0.84 0.75 0.28 0.88 0.69    
福岡県 -0.10 -0.74 -0.78 -0.79 -0.83 -0.08 -0.57 0.21 -0.46  

株式会社タス「TAS賃貸住宅レポート(データ提供:アットホーム株式会社、分析:株式会社タス)より、著者作成」

相関係数はそれぞれの数値の関係性を調べたもので、プラス1~マイナス1で表します。強い相関=同じような動き(例えばAが数値上昇時にBも同じような割合で上昇する、またはともに下がるなど)をするとプラスの数字になります。逆の動きをするとマイナスで表します。

これを見ると、福岡と主要都市の相関係数は軒並みマイナス(赤文字)であることがわかります。大阪府と福岡県の空室率の相関はマイナス0.83ですので、ほぼ全く別の動きをするということになります。例えば、福岡県の空室率があがるときは、大阪府の空室率は下がるということです。この表中では福岡県は愛知県以外すべてマイナス(逆相関)の関係にあります。
東京都の空室率は概ねプラスの相関です。関東エリアの神奈川、千葉、埼玉は近隣エリアということですので、相なのかもしれませんが、兵庫や愛知、静岡とも、強い相関になります。これは、東京都の動きに日本の多くのエリアが影響を受けている、といえるでしょう。

最後に

土地活用、賃貸住宅経営、こうした不動産関連のビジネスでは時流を読み解くことが重要なポイントになります。不動産市況の時流を理解するためには、東京の動きをウォッチする、ということなのでしょう。

土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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