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コラム vol.367
  • 不動産市況を読み解く

2021年6月15日よりスタート!賃貸住宅管理業登録制度と賃貸住宅管理企業の義務について

公開日:2021/07/30

2021年6月15日から、「賃貸住宅管理業適正化法」が全面施行となりました。
賃貸住宅志向の高まりや単独世帯の増加、また外国人居住者の増加等から、賃貸住宅は一層重要な社会基盤となっています。その一方で、賃貸住宅の管理は、これまで所有者自らが管理を実施する形式も多く見られましたが、現在では相続などによる兼業化の進展、所有者の高齢化、その他管理内容の高度化などにより、賃貸住宅を専門に管理する企業に委託するパターンが主流となっています。また、賃貸住宅の経営を専門管理企業に全面的に委託する「サブリース方式」もますます増えています。こうした背景から、所有者と管理企業間でのトラブル回避のために同法が制定され、この度全面施行となりました。

賃貸住宅管理業適正化法 2つの柱

この法律は、主に2つの柱から構成されています。
1つ目は、「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」。これは、すでに2020年12月15日から施行されています。主な内容は、

  • 1)不当な勧誘行為の禁止
  • 2)誇大広告の禁止
  • 3)重要事項の説明

この内容の詳細については、すでに2020年10月末日公開のコラム「サブリース業務のガイドライン制定」にて解説しておりますので、そちらをお読みください。
2つ目は、「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」で、こちらが2021年6月15日に施行され、これで「賃貸住宅管理業適正化法」が全面施行となったわけです。今回は賃貸住宅管理業登録制度について解説します。

賃貸住宅管理業登録制度のあらまし

賃貸住宅管理業を行う企業に200戸以上の管理戸数がある場合、2022年6月15日より前に、新法に基づく、国土交通大臣への登録が必要になります。ちなみに、200戸未満の企業は任意登録となります。

登録された企業には、以下の4つの義務が課せられます。

1)営業所(支社・支店・事務所)ごとに賃貸不動産経営管理士等(いくつかのパターンがあります)の資格を持つ、知識と経験を有した業務管理者を1名以上配置することが必要になります。

2)所有者と管理受託契約を行う前に、重要事項を書面で交付、説明を行わなければなりません。その内容は、報酬規程、具体的な管理業務の内容や実施方法などですが、必須記載事項は下記の通りです(賃貸住宅管理業法 制度概要ハンドブックより引用)。

  • 締結前の重要事項説明において必要な記載項目
  • (1) 管理受託契約を締結する賃貸住宅管理業者の商号、名称又は氏名並びに登録年月日及び登録番号
  • (2)管理業務の対象となる賃貸住宅
  • (3)管理業務の内容
  • (4)管理業務の実施方法
  • (5)管理業務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容
  • (6)責任及び免責に関する定めがあるときは、その内容
  • (7)法第二十条の規定による委託者への報告に関する事項
  • (8)契約期間に関する事項
  • (9)報酬、支払時期及び方法に関する事項
  • (10)賃貸住宅の入居者に対する(3)、(4)の周知に関する事項
  • (11)(9)の報酬に含まれていない管理業務に関する費用の内容
  • (12)契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容

これらの重要事項説明については、最近進展しているオンライン重説や電子書面での交付もOKとなっています。

また、契約書に盛り込む内容も規定されています(引用、同)。

  • 締結時書面において必要な記載項目
  • (1)管理業務の対象となる賃貸住宅
  • (2)管理業務の実施方法
  • (3)契約期間に関する事項
  • (4)報酬に関する事項
  • (5)契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
  • (6)管理受託契約を締結する賃貸住宅管理業者の商号、名称又は氏名及び住所並びに登録年月日、登録番号
  • (7)管理業務の内容
  • (8)管理業務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容
  • (9)責任及び免責に関する定めがあるときは、その内容
  • (10)法第二十条の規定による委託者への報告に関する事項
  • (11)賃貸住宅の入居者に対する周知に関する事項

こちらも賃貸管理業者がオーナー様の承諾を得れば、オンラインでの電子書面もOKとなっています。

3)これは大手企業などでは当たり前のことですが、家賃・敷金などを受領する口座と個人口座あるいは企業が通常使う口座などを分けて、お金を管理することが義務付けされます。

4)管理業務の実施状況について所有者に対して定期的(少なくとも1年間に1回)に報告することも義務化されます。

賃貸住宅管理業を行う企業だけでなく、管理をゆだねる所有者の方も、新たに施行された法律の内容をしっかりと理解して、健全な賃貸住宅経営を行えるようにしたいものです。

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