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コラム vol.471-6
  • 土地活用税務コラム

CASE06賃貸住宅を経営している父が認知症になってしまうとどうなるのでしょうか。

公開日:2024/02/09

父は賃貸住宅を3棟持っていて、最初のうちは経営もうまくいっていました。ところが、母が亡くなり、施設に入所してから、脳梗塞で倒れ、その後遺症で物忘れが加速していきました。
賃貸住宅3棟のうちの1棟が築15年を過ぎたあたりから、不動産管理業者から外壁塗装などの大規模修繕の提案をされたものの、適切な判断ができなくなってしまいました。結局、大規模修繕を行うことができず、あちこちに劣化が目立ち、空室が目立つようになり、経営にも影響が出てきました。

厚生労働省の資料(認知症施策の総合的な推進について)によれば、80歳を超えると認知症有病率が2割を超え、90歳以上の男性では42.4%、女性では71.8%に達すると推計されています。日本人の平均年齢を考えれば、さほど高い年齢とも言えず、もっと早い時期から認知症を発症される方もいらっしゃいます。75歳を過ぎたら、認知症になってしまう可能性が誰にでも出てきますので、その前に準備をしておく必要があるでしょう。
このケースのように、経営が順調であっても、賃貸住宅のオーナーが認知症になると、本人も家族も大規模修繕などの新しい施策、法的な契約などを行うことはできなくなってしまいます。なにもできなければ、施設の経年劣化が進み、入居づけの優先順位の低下や賃料の値下げにつながり、経営状態の悪化の一因となってしまいます。

実際に認知症を発症してしまうと、判断能力の低下によって、不動産経営に関するさまざまな法的な行為ができなくなってしまいます。民法上でも規定されているように、判断能力がない状態で行われた法律行為は無効です。 たとえば、以下のようなことができなくなる可能性があります。

  • ・賃貸借契約、家賃の管理
  • ・管理会社とのやり取り・契約
  • ・所有物件の売却・活用
  • ・リフォーム、リノベーション
  • ・外装工事などの修繕
  • ・建替え
  • ・金融機関からの借入

このようなことができなくなってしまえば、実際に賃貸住宅経営を行うことは不可能であり、賃貸住宅オーナーにとっては、認知症対策は不可欠です。

認知症になる前に、「民事信託」の活用を

「遺言」を作成しておけば良いのではないかと考える人もいますが、遺言はあくまでその人が亡くなったあと、「相続発生後」の財産を対象としたものですから、認知症になった時点では、親族であってもオーナー(被相続人)の代わりに賃貸住宅の経営や管理を代行することはできません。遺言に記された権利を有するのは、オーナー(被相続人)が亡くなった後です。ですから、遺言があったとしても、家族(民事)信託などで対策をしておく必要があります。
認知症対策というのは、認知症になってからでは遅すぎます。家族(民事)信託などの方法を採るにしても、契約の時点で認知症になっていないことが条件になります。判断能力がない状態で契約したとしても契約は無効となってしまいます。
認知症になってしまうと、成年後見人という法律の手続を取り、後見人にさまざまな判断を仰いでいくということになり、裁判所も関与します。そうなると、家族のニーズに対してすべて応えることが難しくなってしまいます。認知症対策は、元気なうちに行う必要があるのです。

現在私のお客様においても、認知症対策、特に財産管理の認知症対策として、家族(民事)信託の活用が増えています。親子間で信託契約を結んでいただいて、子どもが受託者となり、父親が万が一認知症を発症しても、賃貸住宅の修繕や管理・契約業務などに支障をきたさないように、子どもがすべて執り行うことができるようにしています。
また、認知性でなくても、高齢になってくると体力的に衰えてくるので、経営が億劫になってくることもあるでしょう。ですから、ある程度の年齢になった時点で民事信託を活用することで、子どもに任せてしまうのもひとつの方法です。
将来的には子どもが継ぐことが決まっているのであれば、早めに引き継ぐようなイメージを持って取り組めばいいのではないでしようか。

二次相続までを考える

これだけ認知症患者が増加すると、父親の認知症対策を積極的に行う人が増加してきました。しかし、被相続人に配偶者がいる場合、被相続人が亡くなった場合に多くの資産を相続する配偶者である妻の相続まで考えが及んでいないケースも散見します。
たとえば、被相続人である父が亡くなる前後で、妻が認知症を発症してしまう(認知症の認定を受けてしまっている)と、分割協議がほぼできないことになってしまいます。

私たち税理士は、税務対策として、さまざまな方法をシミュレーションしながらプランをまとめるのですが、オーナー(被相続人)が認知症になってしまうと、法律行為(契約等)がすべてできなくなってしまうため、さまざまな税務対策を行うことが難しくなってしまいます。両親が健在なうちに、二次相続まで含めた対策をとっておくことが大切です。

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