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  • 不動産市況を読み解く

コラム vol.089

収益不動産投資にはどんな種類があるのか?
~種類と特徴を端的に解説~

公開日:2015/10/30

収益不動産投資は、値上がり期待をする(キャピタルゲイン)不動産投資と異なり、賃料収入(インカムゲイン)を主な目的としている投資だ。その投資対象となる不動産のバリエーションは増えている。

一番身近なモノは、居住用不動産で、ビジネスパーソンからプロまで幅広い方が行っているが、他には、オフィスビル投資もある。最近ではビル1棟では投資額が大き過ぎるということで、1フロアー単位での投資も活発になってきた。ダイワハウスを知る方ならおなじみの商業施設不動産への投資、などもある。

収益不動産投資の3種類

(1)居住用不動産(レジデンス)

  • ・もっとも一般的な不動産投資
  • ・場所で向き不向きの差が出づらい
  • ・ご入居者の家賃下落交渉力が弱いため、不況期でも家賃下落が少ないことが期待できる

(2)オフィスビル

  • ・ビル1棟から1フロアー、1区分まである
  • ・高額投資が多い
  • ・中心部エリアのみ

(3)商業施設

  • ・ロードサイド流通小売店舗、飲食店舗、ホテル、物流施設など多種多様
  • ・場所により、向き不向きがある
  • ・テナントから価格交渉を求められることが多い

最も一般的な居住用不動産投資といえば、1棟賃貸用住宅と、マンションの区分所有などが主なものであるが、最近はバリエーションも増えてきた。

居住用不動産投資は、土地所有の有無で大別することができ、この違いはかなり大きい。資金調達(ローン)でも扱いが大きく異なる。何十年後かに老朽化のため、収益不動産を壊すことになったとき、その土地を自分自身がすべて所有するのか、どうかは大きく異なるのだ。

賃料収入の額も大きく異なる。都心の超一等地のタワーマンションの上層階などであれば、かなりの賃料が入ってくるが、一般的には、一部屋の賃料分なので、その額は少ない。1棟賃貸住宅の場合は6~8戸以上あるから、まとまった金額が入ってくる。

1棟ものの収益賃貸用物件は、次のように大別できる。

  1. (1)自身の所有する土地に賃貸住宅を建てる→土地活用としての賃貸住宅経営
  2. (2)新築の1棟モノ賃貸住宅を購入
  3. (3)中古物件の賃貸住宅を購入

の3つのパターンがあり、それぞれにメリットデメリットが存在する。それらは、vol.084のコラムで紹介しているので、そちらをご覧いただきたい。

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