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コラム
<売りたい>
マンションなど不動産の相場は知っておくべき?
売却価格を調べるときの基礎知識と注意点

戸建てやマンションなどを売却しようと考えるときは、「相場」を知っておく必要があります。相場を知ることで、より適切な価格での売却を進めることができるからです。あまりにも相場からかけ離れた価格では、売主が損をしたり、買主がつかなくなったりする可能性があり、取引が進みにくくなってしまいます。

また、相場を知ることで「どれほどの価格で売れるのか」がわかり、将来自分が得るおおよその金額を知ることができます。現在のお住まいを売却して新たなお住まいを購入したいと考えている方にとって、将来に必要な資金の目安を知ることは非常に重要です。

そこで、このコラムでは、不動産の相場など、売却価格のヒントとなるものの調べ方についてご説明します。基礎知識や注意点を把握し、不動産売却をスムーズに進められるようにしましょう。

POINT 01 不動産の「相場」とは

不動産の「相場」とは、「同じようなエリアの同じような不動産が、だいたいどれほどの価格で取引されているか」を知るための、平均的な価格のことを言います。

POINT 02 不動産の評価方法とは

不動産の価格は、一定の基準や条件から算出されます。その基準や条件の違いは評価方法により異なるものとなっています。評価方法には、以下の3種類があります。

不動産の評価方法

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

取引事例比較法

最も使われている計算方法が「取引事例比較法」です。不動産がある周辺の相場から、不動産の価格を算出する方法です。対象となる不動産の近隣で取引された売却事例を収集し、比較することで査定価格を算出します。不動産に関係する特殊な事情や時期、個別要因、エリアなどの事情を反映させることによって求められた試算価格のことを、「比準価格」と言います。

これは似た条件の売却事例を見つけ出しやすいので、中古マンションの売買で多く取り入れられている方法です。

原価法

「原価法」は、「同じ土地を再購入し、同じ建物を再度建てるコストはどのくらいか」という観点から不動産の価値を算出する方法です。完全に新しく建て直した場合にかかる費用を「再調達原価」とし、経過年数による老朽化を鑑みて価値(=価格)を引いていきます。リフォームによって価値が上がる場合もあります。建物価格がはっきりしている新築マンション等で用いられることが多い方法です。

また、個別事情の違いが大きいため取引事例比較法では対応しにくい(過去の事例を見つけにくい)という点で、戸建ての建物の評価に用いられます。

直接還元法

「直接還元法」は、不動産を賃貸した場合、どれほどの収益と利回りを得られるかといったことにより不動産の価値を算出する方法です。投資用不動産のための計算方法であり、居住用の不動産の場合にこの計算を用いることはありません。

これらの方法で算出された評価額は、あくまでも計算上のものであり、「この価格で売却できる」という保証ではありません。土地と建物の評価以外にも、不動産の価格を左右する要因はたくさんあるからです。まず、評価額を基に、実際いくらで売り出すかという「売り出し価格」を考えていきます。

POINT 03 相場と売り出し価格の決定

売り出し価格を決めるには、相場を意識することが重要です。相場は「一般的な買主が希望する価格」であるとも言えるので、売主の希望のみで決めるよりも現実的な金額を設定する方が早く売却できることにつながります。

ここでまず、「売り出し価格」と「成約価格」は同一のものであると考えてしまう場合が多いようですが、別のものであると理解しましょう。

「売り出し価格」とは?

上記で説明した評価方法などを用いて算出された価格や、相場(同一エリア、近隣エリアにおいて類似した物件がいくらで取引されているか)を鑑みて売主が設定する価格を、「売り出し価格」と言います。これには「できるだけ高く売りたい」、「できるだけ早く売りたい」といった売主の希望が反映されます。

「成約価格」とは?

売主と買主の希望が合致し、売買契約が成立した際の価格のことを「成約価格」と呼びます。「取引価格」と言うこともあります。

売り出し価格は変動します。一度設定した売り出し価格で買主が見つからなければ、価格を下げることも考えなければなりません。成約価格は契約した結果の価格になります。

売り出し価格と成約価格にはある程度の隔たりが発生すると言われています。売り出し価格で売れると思い込んで行動すると、資金不足が発生する可能性があり、注意が必要です。

POINT 04 不動産の相場を自分で調べる方法は?

不動産の相場は、不動産会社に確認してもいいのですが、ご自身で調べることもできます。相場を知っておくと、不動産の売却によりどれほどの資金が得られるかの目安を知ることができますし、売り出し価格を設定する際にも役立ちます。

誰もが自分の家を高く売りたいものですが、相場からかけ離れた価格で売れることはめったにありません。結局、売り出し価格を設定し直すことになり、成約までに時間がかかってしまう可能性が大きくなります。また、相場と比べて安すぎる価格を設定すれば、買主は早く見つかるものの、得られる資金が減ってしまうことになります。相場を確認して実情を知り、冷静な判断ができるようにしましょう。

不動産の相場を調べるには、次の3つの方法がおすすめです。

(1)レインズ(指定流通機構/Real Estate Information Network System = REINS)

レインズ マーケット インフォメーションとは、不動産取引に関する法律「宅地建物取引業法」に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムのことです。レインズは不動産業者から集まる不動産の情報を管理しており、不動産売買になくてはならない存在となっています。

レインズは登録された不動産の成約価格などの情報を公開しており、閲覧することができます。

※戸建てとマンションのみであり、土地価格については検索できません。

(2)国土交通省の「不動産取引価格情報検索」「地価公示・都道府県地価調査」

出典:国土交通省 土地総合情報システム

国土交通省が提供する検索サイトを利用することができます。

「不動産取引価格情報検索」では実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。また、「地価公示・都道府県地価調査」では標準地・基準地の価格がわかります。土地、戸建て、マンションについて調べることが可能です。

(3)国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

出典:国税庁ホームページ

財産評価基準書路線価図・評価倍率表」は国税庁のホームページにある、土地の価値を調べることができます。

全国の道路に価格を設定し、その道路に接する土地の評価を「路線価図」で表しています。ここに掲載されていない土地については、「評価倍率表」でその土地の固定資産税評価額から割り出します。このページの使い方で基本的な使用方法について解説されています。

POINT 05 有利に不動産を売却するために相場を知る

不動産売買をする際には、必ず相場を知るようにしましょう。「自分の家が大体いくらで売れるのか」を理解して売るのと知らないまま売るのとでは、最終的に得られる資金に大きな差が出る可能性があるからです。

自分の家の資産価値をある程度知った上で不動産会社選びを行うと、不動産会社の誠実さを確認することもできるでしょう。

できるだけ有利に、早い段階で不動産を売却するためにも、まずはご自身で相場を調べてみましょう。

教えてくれたのは…
中島 敬司(大和ハウスリアルエステート株式会社 本社 経営管理本部 総合企画部 広告・事業企画室 室長)

※掲載の情報は2023年3月現在のものです。内容は変わる場合がございますので、ご了承ください。

写真:Getty Images

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