コラム
<売りたい> 離婚時にローンが残る住宅を
売却するときの確認ポイント

住宅の名義

住宅の所有者になっている「名義人」を登記簿で確認します。名義人以外が住宅を売却することは認められていません。「自分が名義人だと思っていたのに違った」といったことがあると、後々トラブルにもなりかねません。住宅の名義人については、登記事項証明書の権利部（甲区）（所有権に関する事項）を見れば確認でき、登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得可能です。

不動産の「名義変更」に関して詳しく知りたい方には、「離婚後の名義変更 ケース別不動産名義変更ステップ」をご覧ください。

住宅ローンの種類

借りている住宅ローンについて確認しましょう。住宅ローンの種類には、「民間ローン」「公的融資」「フラット35」などがあります。また、夫妻で住宅ローンを組んだ場合には、「ペアローン」「連帯保証人型」「連帯債務型」などもあるので、書類などで確認するようにしましょう。

住宅ローンの残債

住宅ローンの残債は、借入元から自宅に郵送されてくる「残高証明書」「返済予定表」で確認しましょう。また、インターネット上で確認できる場合もあります。なお、住宅ローンの残債がある場合には、次のようなトラブルが起こることも考えられるため、注意しましょう。

■住宅ローンの支払いが滞ってしまう

離婚後に住宅に住み続け、住宅ローンを支払うはずの元パートナーがきちんと支払っていなかった場合などに、住宅ローンの支払いが滞ってしまうことがあるかもしれません。

■連帯保証人として、ご自身にも返済の義務が生じてしまう

名義人が元パートナーで自分が連帯保証人になっている場合、ご自身にも返済の義務が生じます。契約内容を確認し、連帯保証人から外れる手続きを行うようにしましょう。

売却相場

売却を考えている住宅が、どれほどの金額で売却可能なのか、相場を確認しておきましょう。相場とは、売却する物件とよく似た物件の売却価格や周辺環境の利便性などから導き出した市場における価格のことをいい、需要と供給の関係で変化するものです。相場と実際の売却価格は同じではありませんが、おおよその売却価格の目安を知ることができます。相場を知るためには、インターネット上で販売されている不動産の広告、近隣に配布される不動産会社のチラシ、国土交通省の土地総合情報システム内にある「不動産取引価格情報検索」や、実際の取引事例や価格を知ることができる「レインズマーケットインフォメーション」などをチェックしましょう。

住宅の想定売却価格と住宅ローン残債の比較

住宅の査定金額を売却価格と想定し、住宅ローン残債と比較します。売却価格が住宅ローン残高より上回った場合、住宅ローンの返済が完了し、利益が発生することも予想されます。

住宅を手放す際に必要な費用や税金の把握

住宅を売却する際には、次のような費用や税金が発生しますので、これらのおおよその金額を事前に計算して把握しておくことが重要です。

居住用財産として利用している住宅を売却した際に発生する税金が最大で3,000万円控除される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。詳しくは国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

オーバーローンかアンダーローンか

査定金額（想定売却価格）が住宅ローン残債より高いか、低いかによって住宅の売りやすさは異なります。

「オーバーローン」とは、住宅ローン残債が売却価格を上回り、資金不足になる状態です。住宅を売っても住宅ローンは完済できないため、売却すると残債が残ってしまうケースです。売却の際には新たに資金を借りるか、自己資金を用意する必要があります。

「アンダーローン」とは住宅ローン残債が売却価格を下回り、利益も見込める状態です。住宅を売れば住宅ローンが完済でき、残債も残らないため、スムーズに売却活動を進められます。

どのタイミングで売却するか

査定結果は売却する時期や不動産会社によって変わります。ある程度、時期を空けてから査定を依頼したり、別の不動産会社に依頼したりすることで、査定金額が上がることもあります。ただし、これらを行い売却を完了するには時間がかかります。

それ故、スピード重視で、人知れず売却したい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらうのもひとつの選択肢です。

より高く売るべきか、スピードを重視するべきかよく考えましょう。なお、必ずしも「査定金額＝売却価格」ではない点にもご注意ください。　

離婚後の生活がどう変わるか

住宅を売却することで、離婚後の暮らしにどのような影響があるかを考える必要があります。たとえば、その住宅を手放すことで引っ越す場合、通勤や通学はどうなるのか、人間関係はどのように変わるのかなど、感情的にも無理がないよう話を進めていくことが重要です。特に、高校生以下の子どもがいる場合には、住まいが変わり、住所が変わることで今の生活だけでなく、進学を含めた将来のことも今一度検討することが望まれます。