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コラム
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不動産売却の流れや手順を知ろう!

不動産の売却は、どのような流れで進めるものなのでしょうか。適切に、できるだけ有利に不動産を売却するためにも、不動産売却の手順をしっかりと把握しておくことが大事です。不動産売買にはさまざまなルールや法律の絡みがあり簡単なこととは言えませんが、不動産売買のプロである不動産会社に仲介を依頼すれば、スムーズに進めることができます。


不動産売却の流れ

不動産売却は、一般的に次の10ステップで進めます。それぞれのステップについて解説していきましょう。

売却の際の10ステップ

STEP 01 売却を考える

「家を売りたい」と考える理由を明確にしておきましょう。例えば、次のような理由が考えられると思います。

  • ・新しい不動産を買う資金を得るため
  • ・資金づくりのため
  • ・相続したため
  • ・なんらかの理由で不要になった不動産があるため

理由がはっきりすると、より優先したい条件も明らかになります。例えば、資金を得たい場合、「より高く売る」ことが優先されます。しかし、急いでまとまった資金を確保する必要がないのであれば「賃貸」という方法も選べます。転勤等が関わる場合には、高く売るよりも早く売るほうが重要な場合もあるでしょう。

不動産を売却する理由や希望条件、優先順位を明確にすることで、ご自身にとってより有利な条件で売却や賃貸を行うことができます。不動産会社に仲介を依頼する際にも、希望を共有しやすく、適切な協力を得やすくなるでしょう。

お住まいを売却することは、今後のライフプランに大きく関わります。ご家族との話し合いも必要です。

STEP 02 相場を知る

不動産がいくらで売れるのかを予想するために、「相場」を知りましょう。相場とは、売却する物件とよく似た物件の売却価格や周辺環境の利便性などから導き出した市場における価格のことを言います。相場は需要と供給の関係で変化するものです。相場と実際の売却価格は同じではありませんが、おおよその売却価格を知ることは可能です。

相場とおおよその売却価格を知るメリット

相場とおおよその売却価格を知るメリットには、次のようなことが考えられます。

  • ・売却によりどれほどの資金が得られるかがわかる
  • ・住み替えを考えている場合、どの価格帯の家を探せばいいのかの目安ができる
  • ・買主の購入希望価格が相場と乖離していないか判断しやすい

また、相場を知るには、次のようなものをチェックしましょう。

STEP 03 不動産会社(仲介会社)を探す

不動産会社や不動産売買を仲介してくれる会社などを探します。不動産の売却だけでなく、賃貸やその他住まい全般についても相談できる会社であれば、今後の良きパートナーとなります。どの会社を選べばいいのかは、いくつかのポイントから考えていきましょう。

不動産会社を選ぶ際は、次のようなポイントを押さえましょう。

  • ・売却実績数、取り扱い物件数が多く、さまざまな物件の売買や仲介の経験がある
  • ・周囲の評判が良い、インターネットの口コミサイトなどで評価が高い
  • ・電話や店頭での対応が丁寧、相談内容に誠意をもって応えてくれる

STEP 04 査定を依頼する

不動産会社を決めたら査定を依頼しましょう。不動産査定とは、不動産の価格を算出するために行う、不動産の価値をより明確にするための調査です。「査定額」=「家を売る際の最終的な価格」ではないため、ご注意ください。査定には「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。

机上査定

物件を実際には確認せず、物件の市場データ等から価格を算出する方法です。マンションなどは特に情報がそろいやすく、机上査定で十分な場合もあります。ただし、家の中の状態等まではチェックできないため注意が必要です。市場データ等からは得られない内容が査定額を左右してしまう場合もあります。また、「机上査定」は「簡易査定」と呼ばれる場合もあります。

訪問査定

実際に物件を確認し、価格を算出する方法です。戸建ては土地の確認も必要となりますので、訪問査定がより確実な方法でしょう。立ち会いが必要なため少々手間はかかりますが、売り出し価格に近く、現実的な価格を知ることができます。

なお、不動産会社は不動産売買を仲介する(買主を探す)ほか、不動産を直接買い取る場合もあります。買い取る場合には「買取査定」が行われますが、仲介の場合とは査定基準が異なります。

遠方の場合、訪問査定などを依頼するのが難しい場合もあります。大和ハウスグループのリブネスの場合、このような遠隔査定も可能ですので、ぜひご相談ください。ご相談はこちら

不動産査定については「不動産売却における、査定依頼のポイント。うちの物件は机上査定or訪問査定?」で詳しく解説しています。

STEP 05 仲介を依頼する(媒介契約を結ぶ)

仲介を依頼する際の契約のことを「媒介契約」と呼びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、どの契約形態が適しているかは不動産やどのように売却したいかといった売主の希望により異なります。

STEP 06 不動産を売り出す

不動産会社の協力を得つつ不動産の販売を開始します。「売り出し価格」の設定が非常に重要になりますので、周囲の不動産の価格なども考慮に入れながら設定しましょう。価格が高い場合は買主がつきにくくなりますし、価格が低い場合は希望する資金を確保できなくなってしまいます。バランスが重要です。

不動産会社は次のような販売活動を行います。

  • ・不動産を不動産会社のみが閲覧可能なレインズに登録する(これにより多くの不動産業者が不動産を把握し、買主の幅も広がる)
  • ・広告を出して集客する(インターネット、折り込み・宅配チラシ、新聞広告、ダイレクトメールなど)
  • ・一般の人々に物件を公開する(物件を公開し購入検討者を案内する)

STEP 07 内覧を行う

不動産の内部を購入希望者に見せることを「内覧」と言います。購入希望者にできるだけ良い印象を与えるよう、掃除や整理整頓を行うようにしましょう。「すっきりして見える」というだけでも購入意欲は高まるものです。無駄な家具の処分などは徐々に進めましょう。

リフォームについては、実施した方が有利になる場合と、そうでない場合とがあります。一概にどちらが良いとは言えないため、不動産会社に相談しましょう。リフォームが必要な場合は、不動産会社としっかり連携できる会社がお薦めです。大和ハウス工業の場合は、「大和ハウスリフォーム」が対応します。

STEP 08 購入希望者との交渉

不動産会社を通じ、購入希望者との交渉を行います。交渉内容は価格だけでなく、不動産の引き渡しの時期やその他の条件など、さまざまです。売主としての希望は明確にしておきましょう。

また、不動産に不具合などある場合も含め、売主から提供できる情報は最大限に伝えるようにしましょう。情報が不足していると、契約成立後にトラブルが発生する可能性もあるため、できるだけ誠実に伝えることが重要です。

こういった情報開示についても不動産会社がサポートし、買主に不動産について説明をします。

STEP 09 売買契約を結ぶ

売主、買主ともに不動産売買の意志が固まったら、売買契約を結びます。不動産会社を介する場合には契約書の作成が義務化されていますが、必要書類の作成については不動産会社がサポートします。売買契約の際、売主は買主から1~2割を手付金として受け取るのが一般的です。

STEP 10 売買代金の決済・引き渡し

引き渡しまでにはさまざまな準備が必要となります。引っ越しも完了させておかなければならず、しっかり計画を立てて抜けのないよう進めていくことが重要です。

また、売却をして利益(譲渡所得)が出た場合は、税金が発生する可能性があり、確定申告が必要です。

まとめ

不動産売却におけるそれぞれの細かな内容については掘り下げて知る必要がありますが、ある程度の流れを頭の中に入れておくと心構えができますし、事前に準備をすることもできます。不明な部分については不動産会社に逐一確認し、効率的に動くようにしましょう。

教えてくれたのは…
中島 敬司(大和ハウスリアルエステート株式会社 本社 経営管理本部 総合企画部 広告・事業企画室 室長)

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※掲載の情報は2023年3月現在のものです。内容は変わる場合がございますので、ご了承ください。

写真:Getty Images

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