コラム
<空き家／賃貸> リブネスの空き家管理、賃貸管理の魅力とは？
――住宅管理のプロがやさしく解説します

空き家が急増していることは、ご存じの通りです。2019年に総務省が発表した調査結果では、空き家数は846万戸と、2013年と比べ26万戸の増加。空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は、13.6％と0.1ポイント上昇し、過去最高となりました。このまま推移すれば、2033年には空き家率が25.2％になるという民間調査機関の予測もあります。

大和ハウスグループでも「実家が空き家になってしまっているが、どうすればいいか？」といったご相談も数多く受けるようになりました。一方で「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、管理が行き届かない空き家に対して行政から助言、指導ができるようになりました。行政からの連絡を受け、改善されない場合は勧告や命令がなされ、最終的には行政処分を受けることも。しかし、「相続の問題も絡み、一朝一夕に結論は出せない。加えて遠方なので、頻繁に見に行くこともできない」と悩まれている方は少なくありません。こうした中、従来の不動産売買についてのお手伝いだけでなく、空き家管理を安心してお任せいただけるサービスが重要だと考えました。そこでスタートしたのがリブネス※1の空き家管理サービスです。

※1 リブネスはリブネス参加企業を指します

一般に行われている空き家管理サービスには、様々なタイプがあります。地元のNPO法人などが、3カ月に1回程度外から確認するという簡単なものもありますが、リブネスが新たに始めたサービスは、様々なメニューをパッケージ化した独自のサービスです。

具体的には、ALSOK（警備会社）との業務提携により万が一不審者の侵入があった場合は警報が鳴り、ALSOKのスタッフが駆け付ける24時間監視と、毎月1回の有人巡回を行います。

巡回時は、外回りのチェック（ゴミの不法投棄がないか、樹木の枝が道路や隣家にはみ出していないか、郵便物の回収や建物の施錠の確認など）を行い、さらに室内に入って窓を開けて通風・換気、通水、簡易な清掃などを行います。

この毎月の巡回点検については、現場の写真を添付した結果報告書をご契約者さまにメールにて送付します。

さらにこの管理サービスの大きな特長は、空き家の売却や賃貸など、不動産活用に関するコンサルティングまで含まれていることにあります。長期間にわたって空き家を所有しようと思われている方は少ないはずです。今後の方針を考えなければならないが、結論が出るまでとりあえず管理サービスが必要だという方が多いのではないでしょうか。リブネスなら、不動産活用に関するあらゆる分野のプロフェッショナルを擁するグループ力を活かして、管理と並行して売却や賃貸など、相続対策を含めて空き家の次の対策について専門家がご相談に応じます。サービス料金は、このパッケージで、全国一律料金です。戸建て住宅は月額11,000円、マンションは月額9,900円（いずれも税込）です。

空き家を所有されている場合だけでなく、「家族構成が変わって維持するには大きすぎるから売却もしくは賃貸を考えよう」、あるいは「急に長期の転勤が決まったので、その間は貸し出そう」と考えるご家庭もあると思います。そのような場合のために、リブネスでは賃貸管理サービスを行っています。

このサービスには色々な形態がありますが、主なものを2つご紹介します。

1つは「収益型（賃貸管理委託型）」です。これは、通常オーナーさまが大家さま（賃貸人さま）となってご入居者と契約を結び、賃貸に関して行う実際の業務（ご入居者の募集、家賃の徴収、契約の更新、退去後のリフォーム手配などの業務）を、すべてリブネスが請け負うものです。業務委託に伴う手数料は発生しますが、大家さまとして相場家賃を収入として得ることができるので、収益型と呼んでいます。

もう1つは「安定型（転貸借型）」と呼ぶものです。

この場合はリブネスがオーナーさまから物件を借り受けた後、リブネスがご入居者との間で転貸借契約を行います。オーナーさまはご入居者の対応や滞納などへの対処が一切必要なく、相場家賃よりは低くなりますが、安定した収入が期待できます。※2

※2 エリアや条件によってお受けできない場合があります。空室時の家賃を保証するものではありません。

【賃貸住宅における一括借上に関する注意事項】

• ●賃貸住宅を賃貸する場合、借主（サブリース会社を含む）による一定の条件があります。
• ●賃料は、契約開始日以降、賃貸借契約に基 づき一定期間経過時およびそれ以降も契約に定める期間が経過するごとに、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
• ●また改定時期にかかわらず、物価・経済状況の変 動や近隣賃料の著しい変化等により賃料が不相当になった場合も、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
• ●賃料改定の協議が、賃料の改定期日以降に整った場合は、 改定期日に遡って改定されます。
• ●賃貸借契約においては、契約の定めに従い、賃料の免責期間が適用される場合があります。
• ●また、建物や設備の維持修繕等においては、建物所有者 としてご負担いただく費用があります。
• ●賃貸借契約期間中においても解約になる場合があり、また、貸主から更新の拒絶をされる場合には正当な事由が必要となります。

突然訪れた実家の相続、長期間の転勤、家族構成の変化など、住まいを取り巻く環境は時間とともに変わります。こうしたライフステージや家族構成の変化に合わせて、その時々の最も適切な不動産活用の方法を検討することが必要ではないでしょうか。一度所有した家を、環境が変わっても同じように維持するということは必ずしも合理的ではない場合があるからです。

売却、賃貸、期間を定めた賃貸、住宅以外の用途に転用など、不動産活用には様々な方法があります。大和ハウスグループのリブネスは、全国で不動産の売買仲介や買い取り、リノベーション、さらには空き家や賃貸の管理、不動産活用のコンサルティング、住み替え先の物件紹介や購入相談などもお受けする住まいの総合窓口です。リブネスは、オーナーさまにとって最適な解決方法を一緒に考え、実行していきます。どんな選択肢があるのか、この方針でいいのか、迷われているときこそぜひご相談ください。