コラム
<売りたい> 離婚で不動産を売却するとき、
住宅ローンはどうなる？
【よくあるQ&Aまとめ】

夫婦が共同生活をしていた間に形成した財産は「共有財産」となります。離婚する際にはそれらを貢献度に応じて分配します。これを「財産分与」と呼びます。たとえば、夫の名義で購入し、共働きで生活費を入れている場合には、原則として1/2ずつ分け合うのが一般的です。なお、単身赴任などによる別居も共同生活と見なされます。

住宅ローンについても、ふたりで折半するのが原則です。この後の「Q.まだローンが残る住宅の場合、どうする？」もご一読ください。

家を売却して現金化し分け合う方法

家を売却し、現金化してから財産分与を行うため、お互いにまとまった資金が手に入ります。また、不動産に関する財産分与が完全に終結するため、比較的トラブルが少ないというメリットがあります。ただし、ローンが残っている場合は残金の全額返済が必要であり、売却する際にローン残高よりも高い値段で売るか、別に資金を用意する必要があります。

一方は家に住み続け、一方は家を譲って現金を受け取る方法

住宅を手放さない方法です。家に住み続ける方が住宅の所有権を持ち、家を譲った方に住宅の不動産価格のうち、財産分与の割合に応じた金額を支払います。
メリットは、少なくともふたりのどちらかは自宅に住み続けられ、生活を大きく変えずに済むということです。ただし、住宅を譲り受けて住むためには、多額の現金を用意しなければならないという問題があります。無理なく生活するには、分割して支払う・慰謝料と相殺するなどの方法を話し合いましょう。

これらの手続きは複雑なものです。司法書士などのプロに相談しながら進めるようにしましょう。少なくともどのように財産分与を行うかが確定している必要があります。

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「Q.財産分与の方法は？」でご説明した通り、住宅ローンも財産分与の対象です。離婚後に借金を共同で返し続けるというのは、トラブルが起こるリスクが高くなります。そのため住宅を売却して現金化し、住宅ローンを一括返済する方法がおすすめです。残債がある場合には、自己資金で不足分を補う必要がありますので、その後の生活のことも考えたうえで、どのように工面するかふたりで話し合う必要があります。

夫婦の名義で組んだ「ペアローン」がある場合も同様です。多くの場合は住宅を売却して住宅ローンを一括返済する方法が採られます。ただ返済できない場合、住宅ローンを組み直して一本化し、どちらかがその住宅に住んだまま返済を続けなければなりません。

住宅ローンは、原則としてその住宅に住んでいなければ組むことができません。住宅ローン以外のローンであれば組むことは可能ですが、住宅ローンに比べて金利が非常に高くなってしまいます。

住宅ローンを組みたい場合には、「住み替えローン」を利用するという方法があります。これは、夫婦で住んでいる家の住宅ローンの残債と、これから住み替える家の住宅ローンを一本化できるタイプの住宅ローンです。

ただし、審査は厳しくなるため、新しい家はローン返済に無理のない金額で、購入可能な規模の物件を探す必要があります。また、住み替えローンは一般的な住宅ローンに比べて金利も高めになるので、慎重に検討する必要があるでしょう。

なお、新たなローンを組めないなどの場合にやむなく選ぶ方法として「任意売却」があります。任意売却とは、住宅ローンを組んでいる金融機関の同意を得て住宅を一般市場で売却し、住宅ローンによる抵当権を取り消してもらう方法です。ただし、この場合も債務が残る場合がありますし、時間がたっても売れなかった場合には「競売」という、条件が悪い売り方に変更せざるを得なくなります。安易に選ぶ方法ではないため、注意しましょう。

不動産の売却には「仲介」と「買取」という方法があります。仲介は不動産会社を介して一般の購入希望者を探すため、広告などを出します。そのため、周囲の人々に知られてしまう可能性があります。一方、買取は不動産会社が直接買い取るため、広告などを出す必要がありません。そのため、仲介に比べれば、周囲に伝わる情報が少なくなります。しかしながら、不動産業者が家を訪ねることはありますので、完全に知られないようにするのは難しいと考えましょう。

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