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コラム No.51-1

トレンド

投資主価値の最大化を実現させる (1)不動産ファンドビジネスのメインプレーヤー、アセットマネジメント会社

公開日:2018/04/27

売買・賃借からファンドへ

不動産ビジネスにおけるアセットマネジメントとは、投資用不動産の調達、商品化、販売、管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことです。不動産に限定したアセットマネジメントのことを、不動産アセットマネジメントという場合もあります。
投資家が最大利益を上げることができるように、不動産ファンドの運営を投資家に代わって受託することで、不動産ファンドビジネスのメインプレーヤーとなるわけです。

主なアセットマネジメントの業務を通常のメーカーなどの業務に対比してわかりやすく単純化すると以下のようになります。
お客様である投資家のニーズの把握から始まり、そのニーズにあった商品を企画し、実際に組成し、販売し、アフターサービスを行います。当然、各アセットマネジメント会社によって、得意不得意、顧客の状況などによってこまかい業務内容は異なります。

投資家ニーズの把握→商品の企画開発(運用プラン)→不動産調達(物件取得)→組成→商品の販売→アセットマネジメントサービス(運用管理)→売却

もともと不動産ビジネスにおいては、不動産会社と呼ばれる開発会社や分譲業者が、自ら開発した不動産を欲しい人に売却する、あるいは保有したまま誰かに貸して賃料を得るという2つしか、ビジネスの方法がありませんでした。
ところが不動産ファンドの登場により、開発した不動産を「不動産ファンド」に売却するという新たなビジネスが可能になり、現在は多くの不動産会社がこのビジネススキームを活用しています。

アセットマネジメント会社の仕事

そこで、この不動産ファンドビジネスの中心プレーヤーとして登場したのがアセットマネジメント会社です。
ユーザーのニーズに応えるという点においては、どのビジネスにおいても共通ですから、「アセットマネジメント会社」は、投資家が最大の利益を得ることができるように、アセットマネジメントサービスを行います。つまり、利益の最大化のために、賃料などの収入を増やす、高い金額で売却する、といったことを行うわけです。
また、企業側のニーズとしては、不動産証券化を行うことで、不動産のオフバランスによる財務体質の改善という戦略もあります。
こうしたさまざまな課題に対する解決策を提供し、企業・投資家の継続的な投資を獲得することがアセットマネジメントの仕事ということになります。

アセットマネジメントの仕事を先ほどのビジネスの流れにそって紹介します。

  1. ・投資家ニーズの把握
    ほかのビジネスと同じように、投資家という顧客のニーズは異なります。投資家が投資に対して求めるものはそれぞれ違ってきます。投資家のニーズを把握しない限り、魅力ある商品を組成することは不可能です。投資家が望む不動産投資とはどのようなものかをまず把握します。
  2. ・商品の企画開発(運用プラン)
    ニーズが把握できたら、それに見合う商品を企画・開発しなければなりません。プレーヤーの選定、スキームの構築、調達する不動産の選定など、様々な企画を行います。
  3. ・不動産調達(物件取得)
    次にニーズに応えられるような不動産を調達します。不動産を調達することを「ソーシング(Sourcing=資源利用)」と呼びますが、「アクイジション(acquisition=取得)」ということもあります。その際、適切な価格算定などのために、エンジニアリングレポートや不動産鑑定評価書など、様々な資料を確認します。これら資料一式を「インフォメーションパッケージ」と呼ぶこともあります。
  4. ・組成
    組成にあたっては、借入れを行うレンダー(お金の貸し手)との交渉、SPC(特別目的会社)、TMKの設立、契約書の作成など様々な業務があります。これら組成にかかわる部分を組み立てるという意味で「ストラクチャリング」と呼ぶこともあります。
  5. ・商品の販売
    投資家からの出資を得て(不動産証券化商品の投資家への販売は証券会社が行う)、取引は成立します。これらひと通りの取引を終えることを「クロージング」と呼びます。
  6. ・アセットマネジメントサービス(運用管理)
    実際に不動産を運営することで、利益の最大化を図るわけですが、日常の管理業務は、プロパティマネジメント会社にゆだねることになります。ですからここでいうアセットマネジメントとは、狭義の意味となります。
  7. ・売却
    利益を上げるために不動産を売却することを「ディスポジション」と呼びますが、最終的な出口戦略までを遂行します。

アセットマネジメント会社は、このような一連の業務を様々なプレーヤーと連携して行いながら、投資家のニーズに応え、市場を活性化していきます。

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