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コラム No.51-2

トレンド

投資主価値の最大化を実現させる (2)大和ハウスグループの総合力を生かす、大和ハウスリート投資法人

公開日:2018/05/31

大和ハウスリート投資法人は、投資家の皆様のニーズにお応えできるように、大和ハウスグループの開発物件を中心に取得し、総合型REITとしてポートフォリオを構築しています。

総合型REITとして4つの中核資産(物流施設、居住施設、商業施設及びホテル)に投資し、地域としては、主に首都圏、中部圏、近畿圏の三大都市圏に投資しています。
ポートフォリオは取得価格ベースで物流施設が約45%、住居が約43%、残りが商業施設等という構成となっており、景気変動に賃料収入が左右されにくいポートフォリオ構成となっています。

用途別取得額比率

地域別取得額比率

物流施設へ重点的に投資

大和ハウスリート投資法人の特徴としては、やはり物流センターのウエートが高い点でしょう。物流施設は、もともと一度テナントが入ると入れ替わりが少なく、長期固定型の賃料形態が多いのが特徴です。景気に左右されることも少なく、長期的に安定した賃料収入が見込めるので、徐々に人気を集めてきました。REITにおいても、安定性を求める投資家から人気となっています。

物流の量という観点から見ると、実際には、昨今増加はしていません。貨物輸送量(トンベース)の推移を見てみると、貨物輸送量自体は近年減少傾向にあります。2000年と2015年を比べると、25%程度低下しており、国内貨物輸送量は、長期的に減少傾向にあります。(ただし、国際貨物輸送量は、長期的には増加傾向)

インターネット通販が物流施設のニーズを後押し

しかし、現在、Eコマース(インターネット通販の拡大)が大きな進展を見せ、物流施設の重要性が非常に高まっています。荷物の小口化で、宅配便の取り扱い件数は増えています。小ロット化が進んでいるといえます

宅配便取扱実績の推移

出典:国土交通省「平成27年度宅配便など取扱戸数の調査」

さらに、インターネット通販では、物流サービスがビジネスの成否を分けるほどです。商品の配送スピード競争は激しくなる一方で、受け取りの手段も多様化し、物流に対するニーズは高度化、複雑化しています。また、ユーザーニーズの多様化によって、物流施設内に、様々な機能を有するケースも増えてきました。 こうしたニーズに対応するためには、物流施設自体のクオリティが求められます。物流施設は単なる保管庫ではなく、複雑化するニーズに対応する、ソリューション拠点となっており、こうした傾向は今後も続くでしょう。 製造業におけるサプライチェーンも大きく変化しています。サプライチェーンが日本だけではなくグローバルと広がっていくなか、アッセンブリや配送センターなどの新たな拠点づくりという観点からも、物流施設の重要性は年々高まっています。 このような背景もあり、物流系REITは、これからもますます期待値が高まっていくと思われます。

大和ハウス工業の物流施設

大和ハウス工業の提供する物流施設も、近年大きな変化を見せています。まず、サプライチェーンのグローバル化によって、工場跡地などの活用が大きく広がっていったこと。そして、郊外や地方においては人口減少も進み、国や自治体の持つ不動産(PRE)の有効活用が喫緊の課題となるなり、PREの活用も増加傾向にあります。こうした背景から、かつては物流施設になりえなかった場所が、物流不動産として提供されるようになってきました。
そして、何よりもEコマースの発展によって、流通が大きく変わり、通販会社各社はエンドユーザーひとりひとりに対応する必要性が出てきており、それに対応する物流センターが求められています。単に荷物の移動、保管だけではなく、様々な機能が望まれ、多機能化、大型化、複雑化しています。
大和ハウス工業もこうしたニーズに応えた物流施設を次々と提供していることを背景に、物流を中心としたポートフォリオとなっています。

商業施設

商業施設に関しては、前述したように、Eコマースの発展もあり、一般のショッピングモールや商業施設では厳しい環境にさらされているところも少なくありません。
しかし、現在大和ハウスリート投資法人が保有する商業施設は、食品スーパーを中心とした物件が多く、さらに、サブリース契約を基本としているため、安定した収益を見込めるスキームとなっています。

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