Eコマースの拡大

一般消費者の購買行動の変化、流通機能の変化という産業社会構造の変化は、CRE戦略に大きな影響を与えています。
現在の消費行動は、間接部門を通さない、生産者と消費者がダイレクトに結びついた形に変化しています。
たとえばインターネットによる通販（Eコマース）の拡大など、これまでの流通形態は大きく様変わりしています。
経済産業省の資料によると、2014年の日本国内の消費者向け電子商取引（B2C-EC）市場規模は、約12.8兆円（前年比14.6％増）まで拡大しているようです。
また、2014年の日本国内の企業間電子商取引市場規模は、経産省が定義する広義電子商取引では約280 兆円（前年比4.0％増）に拡大しています。
また、EC化率は、消費者向け電子商取引（B2C-EC）で4.37％（前年比0.52ポイント増）、広義企業間電子商取引（B2B-EC）で26.5％（前年比0.6ポイント増）と増加しています。

日本のBtoB-EC市場規模の推移

ネットショッピングをする際によく利用するデバイス（N=2,750）※男女別

資料：MMD研究所調べ

消費者は、いつでもどこでもさまざまなネット上のお店や商品を比較検討しながら、ダイレクトに注文や予約することができ、インターネットの広がり、システムの利便性の発展を考えれば、今後もその取引はますます増加するでしょう。日本でも通販自体の比率が高まっており、これからの超高齢社会を考えれば、さらにその傾向は続くでしょう。
また、MMD研究所の調査によれば、スマートフォンによるネットショッピングの人数が、PCの利用者数を超えており、これからのスマートフォンなどモバイル端末の普及、さらにIT端末を使いこなす高齢者の増加によって、Eコマースの増大は、さらに広がるのではないでしょうか。

鍵を握る物流戦略

Eコマースが発展する鍵のひとつが物流の仕組みです。大手通販会社をはじめとするEコマースの隆盛を見てもわかるように、充実した物流システムによる即納体制をいかに構築するかが、その生命線を握っていると言えるでしょう。
これは、流通、サプライチェーンそのものが変化し、間接的な流通機能（単なる保管機能としての物流施設）が減少することを意味しています。
つまり、物流施設に単に保管するだけではなく、国内外の生産施設でつくったものを日本の物流システムによって、素早く正確に配送するという機能が流通に求められるわけです。この流れは今後どんどんどん加速するでしょう。
流通形態の変化は、流通構造にも大きな影響を与えています。
また、農作物などの「市場」を例に挙げれば、その中心的機能を担っていた「セリ」は大幅に減少し、市場そのものの役割が変化しつつあります。それを踏まえ、市場の移転や業態の移行が起こるなど、流通形態の変化が物販システム自体に大きな影響を与えています。
ダイレクトに生産者から買える仕組みやシステムが整ってきているわけですから、流通システムが変容していくことは避けようがありません。物販スタイル変革の中心にいるのが物流システムだと言っても過言ではないでしょう。

Eコマースの発展によって、物流施設のニーズが高まっています。つまり、物流用不動産のニーズも高まっているわけです。
全体の傾向としては、大規模なEコマースに対応するために物流施設自体が大規模化、多機能化しています。また、首都圏の消費者需要に対応するために、関東近辺の物流用不動産の需要が高まっているようです。
このEコマースの増大の流れは、オムニチャネル化やスマートフォンの普及を考えれば、まだまだ続くと思われます。
つまり、Eコマースのための物流施設はますます需要が増え、それに対して物流不動産に対するニーズも高まり、土地オーナーだけでなく、投資家の注目も集めていくでしょう。
物流施設に適した土地の価格上昇などの懸念を感じている人もいますが、これはまさにCREとしての不動産活用のひとつといえるでしょう。
もはや物流施設は、日本の流通、あるいはCRE戦略を支える必要不可欠な存在といえるでしょう。