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境界標の「役割と重要性」

土地は、人生において最も大きな財産の一つです。土地を所有することは、ご自分の居場所や生活基盤を確保することにもつながります。しかし、土地を所有するだけでは十分ではありません。土地を所有するということは、それに伴う権利と義務を負うということでもあります。その中でも特に重要なのが、土地の管理です。

土地の管理とはどういうことでしょうか。土地の管理とは、ご自分の土地の範囲や状態を把握し、適切に保護・維持することです。土地の管理にはさまざまな要素がありますが、その基本は境界がはっきりしていることです。境界とは土地と土地との境界線や境界点のことで、ご自分の土地がどこからどこまでなのかを示すものです。境界がはっきりしていれば、ご自分の土地を正しく認識できるだけでなく、隣接する他人の土地に対する権利や義務も明確になります。
では、現地で境界がどこにあるのかをどうやって知ることができるでしょうか。それには、境界標(きょうかいひょう)という標識(しるし)が役立ちます。
多くの方は、土地の管理や境界標についてほとんど日常で意識することが少ないようです。そこで、境界標の重要性や役割についてご説明いたします。

境界標設置の意義

境界標とは、目に見えない境界点を目印として現地に設置された標識(しるし)です。一般的にみかげ石、コンクリート、プラスチックなどの材質でできた杭で境界標の頭部に十字や矢印によって境界点を示すものや、十字や矢印を刻んだ金属プレート、金属鋲などがあります。

境界標が明確になっていないために、今まで何事もなかった隣地所有者との関係が悪くなったり、さらに悲しい事件に発展したりすることもあります。また、土地は代々相続されますので、ご自分だけが境界を知っているのではなく、家族や親族にもわかるようにしておくことは、子や孫に対する責任でもあります。

大切な財産である土地の管理は、「境界標の管理」から始まります。境界標があれば、現地において一目で境界点や境界線がわかります。また、境界標は登記や測量においても重要な資料になります。

土地を適正に管理する方法

まず、ご自分の土地に境界標が設置されているかを確認しておきましょう。土地の管理には、ご自分の利用できる土地の範囲が明確である必要があります。現地に境界標がなければ、隣地所有者には境界がわからず、境界紛争の原因になることがあります。次に土地家屋調査士が作成した「地積測量図等」を保管しておきましょう。境界標は何かの原因により移動、亡失、破損などにより、境界が不明になることがあります。そのような場合、地積測量図等があれば土地家屋調査士に依頼して境界標をもとの位置に復元することができます。しかしながら、境界標があり地積測量図等を保管しているだけでは、十分とはいえません。現地の状況(地目・地積など)が登記されている情報と相違する点がある場合には、きちんと登記を申請して、現況と登記の情報を一致させておくことが重要です。

適正管理の3原則

  1. (1)境界標の確認・設置
  2. (2)地積測量図等の作成
  3. (3)登記

境界標設置の効果

土地の境界標を設置することは、土地の管理において重要なことです。境界標の設置は、隣地所有者との合意や協力が必要ですが、境界標を設置することには、以下のような5つの効果があります。

1. 境界紛争の予防

隣地所有者との間で境界についての認識や合意が明確になります。これにより、境界線の越境や侵入などに関する紛争を事前に予防することができます。

2. 土地売買等の円滑化

土地を売買する際に、売主は買主に対して土地の範囲を現地で示すことができます。また、買主も土地の範囲を確認しやすくなります。これにより、売買後に境界に関する問題を減らして、安心して取引することができます。

3. 土地活用の計画性

自分の土地の範囲や形状を正確に把握することができます。これにより、土地活用において計画的な判断や行動ができます。例えば、建物やブロック塀等の構築や改修などを行う際に、ご自分の敷地内で行えるのかどうかを確認しやすくなります。

4. 正確な地図の基礎および登記への対応

登記所の地図にご自分の土地を適正に表示することが可能となります。また、登記申請に必要な測量や調査が容易になります。登記の申請手続きには、土地の範囲や形状を示す地積測量図を提出する必要がありますが、境界標があればその確認が適正に行えます。

5. 害時の復旧支援

火災や津波などの災害で建物や塀などが破壊されても、自分の土地の範囲を探し出すことができます。また、災害後の復旧支援や保険申請などに役立ちます。

境界標の条件

測量の時には仮のため木杭が打たれることが多いですが、何年かたつと腐ってしまったり、動いてしまったりします。最も有効な方法は、みかげ石やコンクリートといった永続性等のある境界識を設置することです。また、境界識を地中に埋設するのが困難な場合は,ブロック塀やコンクリート塀などに金属鋲を使って直接打ち込むこともできます。

境界標を設置しようとする場合は、最終的には登記と結びついてきますので,登記に適した境界標を設置することが大切です。

設置する境界標の条件として重要な点をご紹介します。

1. 不動性・永続性

境界標は長期間にわたって現地で境界点を示すことができるものであることが望ましいです。木杭などは腐食や動揺によって消失したり移動したりする可能性が高いため、永続性に欠けます。コンクリート杭や石杭などは堅牢で美しいものが多く、永続性に優れています。

2. 視認性・特定性

目に見える形で境界点を示すことができるものであることが必要です。金属標や金属鋲などは光沢や色彩で目立つものが多く、視認性に優れています。また、境界標は誰にでもわかるように、ペンキを塗るなどして明瞭にしておくことが大切です。地中に埋まっていたり、草木に覆われていたりすると、視認性が低くなります。特にご自分の土地の境界標は、設置状況を写真撮影するなどして、位置を特定できるようにすることが大切です。

3. 正確性・証拠性

境界標は測量に基づいて正確な位置に設置されることが大切です。不正確な位置に設置された境界標は、土地の面積や形状を誤認させたり、隣地所有者とのトラブルの原因になったりします。プラスチック杭などは加工が簡単でさまざまな形状のものがありますが、その分設置時にずれやすいものもあります。正確な位置に設置するためには、土地家屋調査士などの専門家に依頼することがおすすめです。特に境界を確認した経緯がわかるように、関係者間で筆界確認書などを保管しておくとよいでしょう。

4. 登記・管理性

境界標は法務局に提出する地積測量図に記載されることで、登記上の土地の範囲を明確にすることができます。登記上の土地の範囲が明確であれば、売買や相続などの不動産取引を迅速かつ安全に行うことができます。登記上の土地の範囲を明確にするためには、境界標の種類や位置関係を示すマーク(十字や矢印など)を正しく表示することが必要です。現況と登記されている記録とに異なる点がある場合には、現況と登記記録を一致させておくことも大切です。

まとめ

ご自分や親が所有している土地に、その土地の境界を示す標識はありますか。土地の境界を特定するための方法は、塀や垣根の設置があります。しかし、相続で代替りしたり、隣地の造成が行われたりしたためにその標識がなくなり、境界が不明確になってしまう場合があります。土地の境界を明確にするためには,境界に関する調査・測量および不動産の表題登記の専門家である土地家屋調査士に相談・依頼するのが最も良い方法です。境界標がなかったために、土地を巡る紛争が起こりやすくなっています。例えば次のような事例があります。

「隣地との境には、ずっと昔からブロック塀がありましたが、倒壊の恐れがあるため、あぶないので取り壊していました。ところが最近になって、隣地所有者のほうで何の相談もなく境にブロック塀をつくられました。ブロック塀は斜めに曲がって私の敷地を越境しているように思えるので,そのことをお話しましたが,隣地所有者は一向に聞き入れてくれません。とても気まずい思いをしています。ブロック塀を取り壊した時に境界標を入れておけばこんなことにはならなかったのにと悔やんでいます。」

不動産登記法では、土地の分筆の登記の申請などの際に提出する地積測量図の図面上に境界標の位置を表示すべきことになっています。この位置を明確に表示するのが境界標です。よって「境界標」が現在どのように設置されているか、確認しておくことがとても大切になります。また不動産を購入する場合でも「境界標」を意識してみることも、とても重要になります。住まいづくりのことで、もっと詳しく知りたい方はお近くのダイワハウスに一度ご相談してみてはいかがでしょうか。

広報キャラクター「地識くん」

(引用文献)日本土地家屋調査士会連合会.『保存版知って得する、境界標の「知識」』

執筆者

山田 一博

~測量・登記~京都やまだ事務所  代表・土地家屋調査士

20年以上土地家屋調査士業界で役員を続けおり「相続・空き家等の不動産に関する問題を【境界を解決】する手法でお客様に提案したい」という思いから土地家屋調査士による士業連携サービスを行う事務所を開設。現在は学会等にて研究をする傍ら、執筆、セミナーを行う。特に相続不動産のコンサルティング、売却、生前贈与に関する相談を得意とする。

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