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耐震等級1・2・3の違いは?等級を高めるメリット・デメリットや家づくりのコツを解説

地震の発生頻度が高い日本で暮らすなら、住まいが揺れに強いことはとても重要。
そこで知っておきたいのが、大地震を想定して建物の性能を評価する「耐震等級」の仕組み。
名称が似ているので混同しがちな、「耐震基準」との違いを含めて分かりやすく解説します。
耐震等級のレベルに応じて安心・安全に生活できるだけでなく、住宅取得時の住宅ローンの金利優遇や
地震保険料の割引など費用面のメリットもありますので、ぜひ参考にしてください。

Part1耐震等級とは?

耐震等級と耐震基準の違いを簡単に説明すると、必ず満たさなければならない最低限の基準を定めたのが耐震基準で、さらに高いレベルの性能を評価する指標が耐震等級です。その背景には、過去の地震の経験を踏まえ、安心・安全な住まいを希望する声に応えて進化してきた歴史があります。

耐震等級とは?

費用の負担が大きいため、マイホーム購入は人生で何度もできないのが一般的。性能に問題があったり、生活に支障をきたす欠陥があったりしては大変です。そこで住宅のトラブルを未然に防ぎ、解決できるよう、2000年4月1日に施行されたのが「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」です。新築住宅の基本構造部分について10年間の瑕疵担保期間を義務づけたほか、住宅性能を客観的に評価する「住宅性能表示制度」も創設されました。

性能表示事項として、火災、耐風、劣化対策、維持管理、温熱環境・エネルギー消費量、空気環境など10分野・35項目(新築住宅は33項目)で等級や数値が定められ、その最初に置かれているのが耐震等級の項目です。耐震等級1~3の指標により、地震に対する強さを「見える化」して、安心して取引できるようにしたのがポイントです。ただし、住宅性能表示制度の利用は任意で義務ではないため、すべての住宅が対象となっているわけではありません。

耐震等級1~3の違いは後ほど詳しく解説しますが、数字が一番小さい耐震等級1の地震への強さは、建築基準法が定める耐震基準と同程度とされています。ですので、たとえ住宅性能表示制度の評価を受けていない建物であっても、現行の耐震基準(「2000年基準」と呼ばれる)で建てられた家なら耐震等級1とみなすことができます。地震に対して、構造躯体の倒壊や崩壊、損傷を防ぐ、必要最低限のレベルが耐震等級1だといって良いでしょう。

耐震等級が設けられた背景

建築基準法による耐震基準以上のレベルで、建物の強度を示す指標となる耐震等級が定められた背景には、1995年1月17日に発生した阪神・淡路大震災があります。死者6,000人以上、全壊家屋10万戸以上という甚大な被害が教訓として生かされています。地震大国の日本で今後も大地震が起こる可能性を踏まえ、より地震に強い性能を備えた住宅を、より多く社会に供給していく必要がある、という声に応えて設けられたのです。

耐震等級と耐震基準の違い

前述の通り、耐震基準とは、建築基準法や建築基準法施行令で定められた必要最低限の耐震性能の基準で、適合していない建物を建てることは原則できません。耐震等級が任意の評価制度であるのに対し、耐震基準は建物が必ず満たさねばならない義務となるのが大きな違いです。建築基準法が施行されたのは1950年ですが、大地震が発生するたびに耐震基準は見直され、これまで1971年、1981年、2000年に大きな改正が行われてきました。

なお、1981年の改正は耐震基準の節目とされ、それまでの「震度5強相当の地震でほとんど損傷しないこと」という基準に加えて、「震度6強~7に達する大規模な地震で倒壊・崩壊しないこと」も目標にして大幅にレベルアップしました。格段に耐震性能が向上したことから、1981年5月31日まで適用された基準を「旧耐震基準」、1981年6月1日からを「新耐震基準」と区別して呼ぶのが一般的です。これは中古住宅購入を検討する際の重要なポイントになっています。

さらに2000年には新耐震基準を強化した現行の耐震基準(2000年基準)が定められています。1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことから、木造住宅を対象に「地耐力に応じた基礎構造」「耐力壁の配置バランス」「接合金物使用」などの規定が追加されました。こちらは2000年6月1日以降に適用されており、木造住宅については耐震性能がより一層向上しています。

耐震等級を決める4つの要素

建物の重さ

地震の揺れや衝撃の影響は、建物が重いほど大きくなり、軽いほど小さくなります。一般的に鉄筋コンクリート造や鉄骨造で建てられた建物は重くなりますが、木造では比較的軽くなる傾向があります。材料としての木は、鉄筋コンクリートや鉄骨よりも強度は低いかもしれませんが、軽量な点を生かしつつ耐震性能を考慮した設計とすれば、十分な強さを発揮するでしょう。屋根を重量のある瓦から、軽量な材料に葺き替えることも、耐震性能を高める有効な方法と考えられます。

耐力壁や柱の数

多くの耐力壁や柱が、有効に機能するように設計された建物は、地震や台風などによる水平方向・垂直方向にかかる力に対して変形しにくく、高い強度を持ちます。柱の間に斜めに補強材となる筋交いを入れたり、構造用合板を張ったりした耐力壁を効果的に取り入れて、建物を頑丈にすることがポイントになります。

耐力壁の配置

耐力壁は数の多さだけでなく、どのように配置するかも重要です。配置が偏った状態だと、地震の揺れの負荷が集中することでねじれが生じ、かえって耐震性能が低くなってしまうこともあります。方角や向きに偏りがないよう、1階と2階で位置をそろえたり、四隅を支えたりして配置することで、地震の力を効率よく分散できるようにします。全体のバランスを考慮した設計とすることが大切です。

基礎・床の耐震性

耐震性能を向上させるには、建物の土台となる基礎や床の強度も高める必要があります。たとえ壁が頑丈でも土台となる基礎や床が破損すれば、建物は地震に耐えられません。建物を点で支える「布基礎」よりも、面で支える「ベタ基礎」の方が荷重を分散できるため地震に強く、床の組み方や厚さを変えることで強度を増すことができます。

耐震等級だけじゃない!標準仕様でも安心な大和ハウスの住宅性能表示制度“最高等級取得一覧

Part2耐震等級1・2・3の違い

ここまで耐震等級について、ひとまとめに説明してきましたが、住宅性能表示制度では耐震等級を「構造躯体の倒壊等防止」と「構造躯体の損傷防止」の2つの項目に分けて評価しています。次のパート3では、それぞれの項目の内容とあわせて、3つの等級でどのように強度が高くなるのかを解説します。

耐震等級1

耐震等級1について、2つの項目でそれぞれ以下のように定められています。「構造躯体の倒壊等防止=震度6強~7相当の力に対して、損傷は受けても、人命が損なわれるような壊れ方をしないようにすること」「構造躯体の損傷防止=震度5強相当の力に対して、大規模な工事が伴う修復を要するほどの著しい損傷が生じないようにすること」。これは先に説明した通り、建築基準法で定められた耐震基準に準じた内容となっています。

「数百年に一度程度発生する地震=震度6強~7相当」「数十年に一度程度発生する地震=震度5強相当」というように発生の頻度と規模が想定されています。ちなみに、建築基準法の耐震基準は、東京を含めた多くの地域が「1.0」倍で設定されていますが、「0.7~0.9」倍に割り引かれている地域もあります。構造計算の必要のある鉄筋コンクリート造や、3階建て以上の木造建築物などが対象で、一般的な2階建て以下の木造建築物は地域による変動はありません。

耐震等級2

耐震等級2は、耐震等級1で想定する地震力の「1.25倍」の力に対して耐えられることを示しています。関東大震災時の東京、阪神・淡路大震災時の神戸で観測された地震の揺れは震度6強~7相当でしたが、その1.25倍を想定した水準となっています。なお、災害時に避難場所となる学校や病院などは、耐震等級2と同等の強さを備える必要があるとされています。

耐震等級3

耐震等級3は、耐震等級1で想定する地震力の「1.5倍」の力に対して耐えられることを示しています。耐震等級の最上位のレベルで、揺れや衝撃のダメージを少なく抑えます。なお、災害時の救護活動や復興活動の拠点となる警察署や消防署の建物は、耐震等級3と同等の強さを備える必要があるとされています。一般的な2階建て以下の木造建築物では、耐震等級3(構造躯体の倒壊等防止)が税制優遇などのメリットがある「長期優良住宅」の要件の一つとなっています。

耐震等級1 耐震等級2 耐震等級3
構造躯体の
倒壊等防止
極めてまれに(数百年に一度程度)発生する、震度6強~7相当(東京の場合)の地震による力に対して倒壊、崩壊等しない程度 耐震等級1で想定する地震による力の1.25倍の力に対して倒壊、崩壊等しない程度 耐震等級1で想定する地震による力の1.5倍の力に対して倒壊、崩壊等しない程度
構造躯体の
損傷防止
まれに(数十年に一度程度)発生する、震度5強相当(東京の場合)の地震による力に対して損傷を生じない程度 耐震等級1で想定する地震による力の1.25倍の力に対して損傷を生じない程度 耐震等級1で想定する地震による力の1.5倍の力に対して損傷を生じない程度
建築物の例 一般的な住宅の耐震性能 学校や病院など災害時の避難場所となる建物の耐震性能 消防署や警察署など防災拠点となる建物の耐震性能

出典:「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」令和5年4月1日施行版

出典:「新築住宅の収納性能制度かんたんガイド」令和4年11月7日版

Part3耐震等級が高い家のメリット

認定を受けた耐震等級が高い住まいは、地震に強いことで安心・安全に長く暮らせるだけでなく、住宅取得時や売却時にもメリットがあります。住宅ローンの金利優遇、地震保険料の割引、税制上の特例、売却時の評価が高くなる可能性がある、などが主なもの。このパート2では見逃せないポイントについてご紹介します。

災害時のダメージを抑えられる

日本は面積が世界全体の0.25%と少ないにもかかわらず、マグニチュード6以上の地震回数は世界全体の16.3.%と高い数値が観測されています。首都直下地震や南海トラフ地震など、今後大きな被害が予想される巨大地震の可能性もあり注意が必要です。より耐震等級が高い住まいにすることで、万が一大きな地震に襲われたときに住まいの倒壊や損傷を防ぎ、そのまま住み続けられる見込みが高くなります。

耐震性能に優れていることで、補修や建て替え、転居などの費用面の心配が少なくなるでしょう。また、災害時の避難生活のリスクを減らせれば、心身の健康への不安も抱えずにすみます。命を守ることが何よりも優先されるのは間違いありませんが、無事助かったとしても住まいが失われてしまっては、その後の生活に大きな影響を及ぼします。地震によるダメージを少しでも抑えられる住まいにしておくことは非常に重要だといえます。

※出典:国土交通省「河川データブック2024」

熊本地震における木造の建築時期別の被害状況

2016年4月の熊本地震では震度7が2回観測されるなど、過去に例を見ない大きな規模で、建築物に甚大な被害が発生しました。国土交通省の資料によれば、木造建築物の倒壊率は、旧耐震基準で28.2%(214棟)、新耐震基準で8.7%(76棟)、2000年基準で2.2%(7棟)と顕著な差が出ています。これは、新耐震基準の方が、旧耐震基準の約1.4倍の壁量が確保されていることが理由だと考えられています。

住宅性能表示制度創設(2000年10月)以降の木造建築物の被害状況

また同じ資料によると、住宅性能表示制度の耐震等級3(構造躯体の倒壊等防止)の住宅は大きな損傷が見られず、大部分が無被害でした。耐震等級3の方が、新耐震基準の約1.5倍の壁量が確保されており、より高い耐震性能を発揮したことが分かります。熊本地震の被害からも、地震に強い住宅で暮らすことの重要性が明らかになっています。

出典:国土交通省『「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント』より

住宅ローンの金利優遇を受けられる

耐震等級が高い住宅は、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」の適用金利が安くなるというメリットがあります。これは、省エネルギー性能、耐震性能などを備えた質の高い住宅の借入金利を一定期間引き下げる制度によるものです。耐震等級3などの要件を満たせば、借入当初から5年間の金利が0.5%引き下げられる場合もあります。申し込みの時期によって条件が異なるため、住宅金融支援機構のHPで確認することをおすすめします。

地震保険の割引率が高くなる

地震保険は、地震や噴火、またこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による被害を補償する保険です。耐震性能が高くなると被害を抑えられる可能性が増すため、耐震等級3なら50%、耐震等級2なら30%、耐震等級1なら10%、それぞれ保険料が割り引かれます。割引適用を受けるには、所定の確認書類を提出することが必要です。また、地震保険は単体で加入できないため、必ず火災保険とセットでの加入となります。

売却時に比較的高く売れる可能性がある

住宅性能表示制度で定められた耐震等級は、国土交通省に登録された第三者機関の評価を受けることで認定されます。耐震性能の高さについて、客観的に評価を受けている安心感があるため、売却時にプラスの影響があることが予想できます。実際には間取りや立地などの条件を含めて比較検討されるため、必ず高く売れるとは限りませんが、そのほかが同条件であれば耐震等級が高い方がより魅力を感じてもらいやすいでしょう。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を受けられる

父母や祖父母などから、住宅の新築・取得・増改築のための資金の贈与を受け、省エネルギー性能、耐震性能、バリアフリー性能などが基準を満たしている場合は、その資金のうち一定の金額について贈与税を非課税とする制度があります。耐震性能については耐震等級2(構造躯体の倒壊等防止)以上、または免震建築物であることが条件となっています。家づくりで家族の支援を受ける予定があるなら、国土交通省のHPを確認してみてください。

出典:国土交通省『住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置』より

Part4耐震等級が高い家のデメリット

耐震等級を上げて、安心・安全な住まいにするのは良いことばかりに思えますが、何か注意点はあるのでしょうか。デメリットとなる主なものが、構造を頑丈にすることで建築費用が増えてしまうこと、そして間取りに制限が生じてしまう場合があることです。念のため頭の片隅に入れておきましょう。

建築費用が高くなりやすい

地震に強い耐震等級の高い家を実現するには、柱や梁を太くしたり、多くの耐力壁や耐震金物などを使用したりするため、その分の材料費がプラスされることになります。また施工時の手間が増えるだけでなく、設計時に構造計算などで時間を要することもあり、人件費も増えてしまいます。耐震等級の認定を受けるために、第三者機関で性能を評価してもらう費用もかかります。全体のコストが高くなる傾向があることを知っておいた方が良いでしょう。

間取りが限られる場合がある

耐震等級を上げるには、柱や梁が太くなったり、耐力壁が増えたりすると説明しましたが、その配置も重要なポイントになるため、間取りに制限が生じてしまう場合があります。柱のない大空間、大きな吹き抜けや窓など、自由に設けることができない可能性があり、希望するプランを変更しなくてはならないかもしれません。ただし、近年は技術の発達により設計自由度と耐震性能を両立できるケースも増えています。

Part5耐震等級の認定を受ける方法や費用など、気になるQ&A

「住宅購入時に耐震等級をどうやって確かめたら良いか」「家を建てた後に耐震等級を上げることはできるか」「今住んでいる自宅の耐震等級について調べたい」。そんな気になるポイントについて、必要な手続きやかかる費用など、Q&A形式でまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

Q:購入を検討中の物件で、耐震等級を確認する方法は?

A:注文住宅を新築するなら、建設会社と相談して耐震等級を決めることができますが、新築の分譲住宅や中古住宅の場合は、販売や仲介を担当する不動産会社へ問い合わせてみましょう。前述の通り、耐震等級の認定は、住宅性能表示制度に基づき第三者機関の評価を受ける必要がありますが、これは任意であり義務ではありません。既に認定を受けているときは、物件の広告が掲載されたチラシやHPに記載されていることがあるため、まずはそちらを確認してみましょう。

Q:耐震等級の認定はどうすれば受けられる?

A:注文住宅などを新築して、住宅性能表示制度で定められた耐震等級であると認定されるためには、建てようとする住宅について第三者機関「登録住宅性能評価機関」の客観的な性能評価を受けなければなりません。設計図の評価のほかに、施工・完成段階の複数回の検査をクリアすることで、初めて「住宅性能評価書」が交付されます。この書面に記載された耐震等級が正式に認定されたものになります。

Q:耐震等級の認定を受けた方が良い?

A:「Part2耐震等級が高い家のメリット」でご説明したように、耐震等級が高いとさまざまなメリットがあるため、メリットを踏まえた上で、お金をかけて認定を受ける(住宅性能評価書を取得する)か判断しましょう。性能評価の料金は、評価機関ごとに定められているため、各評価機関にお問い合わせください。

Q:耐震等級3と耐震等級3相当の違いは?

A:インターネットなどで物件検索をしていると、「耐震等級3相当」といった表記を目にするかもしれません。この「相当」は耐震等級3を取得できる性能は備えているが、第三者機関の評価を受けていないことを意味しています。正式に住宅性能評価書の交付を受けていないと、住宅ローン金利の優遇や地震保険料の割引などのメリットは受けられません。評価費用の節約が目的なのかもしれませんが、本当に耐震等級3を満たす性能なのか確かめられないので注意しましょう。

Q:家を建てた後に耐震等級を上げることは可能?

A:リフォーム工事を行うことで耐震等級を上げられる場合もあります。担当したハウスメーカーや工務店、設計事務所の詳細な設計資料がある場合は、目標とする耐震等級の要件を満たせるよう耐震性能を向上させるリフォーム工事を行います。建物の状態を正確に知る資料がない場合などは、改めて建物の耐震診断を受けた上で、必要なリフォーム工事を行わねばなりません。リフォームした建物についての評価を第三者機関に依頼して住宅性能評価書の交付を受けることで、新しい耐震等級が正式に認定されることになります。

Q:自宅の耐震等級の調べ方は?

A:引き渡し時に住宅性能評価書を受け取っている場合は、そちらを確認することで自宅の耐震等級が分かります。そもそも受け取っていないという場合は、改めて住宅性能表示制度の評価を受けなければなりません。前述の通り、性能評価を受けるのに費用がかかります。「誰でもできるわが家の耐震診断」が一般財団法人日本建築防災協会のHPで公開されていますので、まずはわが家がどのような耐震性なのか参考にしてみると良いかもしれません。

Part6コストを抑えて高耐震!
耐震等級3が標準の大和ハウスの「Smart Made Housing.」

結論としては新築時に耐震等級の高い住まいとするのが、手間や費用の面でリーズナブルかもしれません。住宅性能表示制度の5分野・8項目が最高等級で、「耐震等級3」「高断熱」「長期保証」「ZEH/長期優良住宅」を実現しているのが、大和ハウスの「Smart Made Housing.」。家づくりを効率化してコストを抑え、間取りを人気の2,000通り以上のプランから選ぶことで時間短縮も可能にしました。

大和ハウスのSmart Made Housing.(規格住宅・セミオーダー住宅)の3つの特長

1. 納得価格の統一坪単価

大和ハウスの「Smart Made Housing.」は、規格住宅・セミオーダー住宅のスタイルを採用することでコストを低減し、納得価格の統一坪単価を実現。間取りを選ぶと建物価格もすぐ分かるのがポイントです。物価が高騰し、住宅建築の資材費や人件費が上昇する中でも、安心して家づくりを進められます。一般的な自由設計の注文住宅だと、プラン打ち合わせと見積もりを繰り返すことになり、家が完成するまでに時間を要しますが、その点も短縮できます。

2. 8つの注文住宅品質

規格住宅・セミオーダー住宅でも、大和ハウスの注文住宅と同じ高品質な家づくりができるよう、標準仕様で住宅性能表示制度の5分野・8項目が最高等級に。「耐震等級3の耐震性能」「心地よく過ごせる高断熱性能」はもちろん、「60年長期保証」「税制優遇が受けられるZEHや長期優良住宅」など、品質の高さにこだわっています。選ぶのが楽しくなる「外壁」「インテリア」「大開口と大空間」「住宅設備」が用意されているのも特長です。

60年長期保証(構造・防水)

  • ●引き渡し後、1・12・24カ月・以降5年ごとの無料点検と診断を実施(30年以降の点検は有料となります)。
  • ●初期保証30年。30・45年目の有料メンテナンス工事実施で、15年ごとの保証延長。
  • ●60年以降は、お客さまのご要望により、耐久性能調査(試験)を行い、耐久性能診断書を作成します。また、部位ごとに必要な有料メンテナンス工事の項目と保証年限を提示します。
    ※詳しくは営業担当者にお尋ねください。

エネルギー吸収型耐力壁「D-NΣQST(ディーネクスト)」(鉄骨造)

3. 人気の間取りから厳選した2,000通り以上のプランから選択可能

特に注目したいのが、直近2年で住みやすさが人気となっている間取りを、膨大なデータの中から厳選した2,000通り以上のプラン。すべて大和ハウスの建築士によって考え抜かれたものばかりなので、きっと「こんなプランがいい」と思うような間取りがいくつも見つかるでしょう。規格住宅では厳選プランから間取りをチョイス、セミオーダー住宅であれば間取りをさらに自分好みにカスタマイズできます。今の時代にフィットしたスマートな家づくりの方法といえるでしょう。

Part7家の耐震性能も高めて、安全・安心・快適な暮らしをしよう

地震の多い日本では、耐震等級が高い住まいで暮らすのが安心です。地震が起こっても倒壊や損傷を抑えられれば、大切な家族の命を守ることにつながり、補修や建て替えの出費も心配せずにすむでしょう。想定外の地震や、繰り返し地震が起こる可能性を考えれば、建築基準法の耐震基準を満たすだけでなく、より耐震等級の高い住まいの方が良いでしょう。

いざ、注文住宅を新築するとなると時間や費用がかかり、ハードルが高そう。そう感じている人は少なくないかもしれません。そこでおすすめなのが大和ハウスの「Smart Made Housing.」。規格住宅・セミオーダー住宅のスタイルを採用することで納得価格の統一坪単価を実現しながら、住宅性能表示制度の5分野・8項目が最高等級の品質で、「耐震等級3」「高断熱」「長期保証」「ZEH/長期優良住宅」を可能に。人気の間取りから厳選した2,000通り以上のプランから選ぶことで、時間や手間を短縮しながら、暮らしに合った家づくりができるのが魅力です。ぜひ大和ハウスのHPをチェックしてみてください。

お話を伺った方

佐川 旭さん

(株)佐川旭建築研究所 代表取締役/
女子美術大学非常勤講師

1951年福島県生まれ。一級建築士、インテリアプランナー。 用と美を兼ね備えた作品を得意としている。住宅(これまで180軒以上を設計)、街づくり、公共建築などを中心に講演・雑誌執筆活動をする傍らテレビにも出演。

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地震に強く、断熱性能の高い注文住宅「xevo(ジーヴォ)シリーズ」。3・4・5階建て注文住宅「skye(スカイエ)」などをご紹介。

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