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固定資産税

住宅にまつわるランニングコストといえば、何を思いつくでしょうか。所有するために毎月支払う必要のあるお金という意味では、借り入れしている場合の住宅ローン返済が挙げられます。この他、光熱費、保険料、修繕費、マンションであれば管理費などがすぐに思い浮かぶのではないでしょうか。車を所有していれば駐車場代も必要な場合もあるでしょう。住宅購入直後からは発生しないため、ランニングコストとして見落としがちなのは、土地や家屋を所有すると毎年かかる税金である固定資産税です。今回はこの固定資産税がどんな税金でいくらくらいかかるのかを明らかにしていきます。

固定資産税とは何か？

固定資産税とは、土地や家屋の所有に対して各自治体が課す地方税のことです。毎年1月1日現在の所有者にその年の4月1日に課されます。新たに取得した土地や新築住宅は取得の年の翌年の4月から課税されることになります。一括での支払いと年4回に分けて支払う方法があります。

1. 税金の計算方法

土地と家屋とそれぞれの固定資産税評価額に1.4％の税率を掛けて計算します。この固定資産税評価額は実際の売買価格ではなく、各自治体が評価して決める仕組みになっています。また、3年に1度評価替えが行われます。しかし、直近では令和3年（2021年）度が評価替えの年でしたが、新型コロナウイルス感染症により社会経済活動や国民生活全般を取り巻く状況が大きく変化したことを踏まえ、納税者の負担感に配慮する観点から、負担調整措置等により課税標準額が増加する土地については前年度の課税標準額に据え置きとなりました。

出典：固定資産税の令和3年度評価替えへの対応（総務省）

なお、固定資産税評価額を決める評価方法は土地と家屋とでは異なり、それぞれの評価方法は次の通りです。

2. 土地の評価方法

土地の分類により方法は異なりますが、宅地については、その固定資産税路線価に変形地やがけ地など土地の形状や面している道路などの条件による補正率と面積を掛けて固定資産税評価額が算出されます。なお、土地の評価額が大きく上昇した場合に、そのまま税額が上がると負担感が大きくなることから税負担を均衡化する負担調整措置が入ることがあります。一般的に地価公示価格の7割がめどとなっています。

例えば、立地については、土地が面している道路の路線価によって、その土地の固定資産税評価額が変わります。繁華街、幅の広い大通りなどは路線価が高く、駅から離れた場所や幅の狭い通りなどは低くなります。つまり、利便性が良く立地のいい場所は路線価が高く、固定資産税評価額が高くなるため、固定資産税も高くなります。形状については、正方形に近い整形の土地はほぼ路線価通りに評価されますが、変形している土地や、道路に面した間口が狭い旗竿地などは固定資産税評価額が低くなります。

3. 家屋の評価方法

家屋の評価額の算出方法は、評価対象の家屋と同一の家屋を、その時点で同じ場所に再建築した場合に必要とされる建築費を評点数化し、家屋の経過年数に応じた減点補正率を乗じて求められます。家屋の構造や設備・仕様が新築住宅の評価に関係します。一般的に木造は評価が低めで、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの非木造は高めです。非木造は木造に比べて法律で定められた耐用年数が長く、建築コストが高くなることから固定資産税評価額が高くなります。また築年数の経過による固定資産税評価額の減り方も木造より小さくなります。設備・仕様について、建材や家屋の質がよく、建築コストが高いと固定資産税評価額も高めになります。

• 出典：固定資産税の概要（総務省）
• 出典：固定資産評価基準：土地（総務省）
• 出典：固定資産評価基準：家屋（総務省）

固定資産税と同時に課税される都市計画税とは？

固定資産税と同じく都市計画税も各自治体が課す税金ですが、こちらは原則として市街化区域内の土地・家屋だけにかかります。土地と家屋とそれぞれの固定資産税評価額に制限税率0.3％を掛けて計算します。制限税率のため、0.3%よりも低い税率の自治体もありますが、おおまかにいうと固定資産税の約2割（0.3%÷1.4%≒21%）となります。支払う時期が同じなので、あらかじめ把握しておきたいものです。

表1：固定資産税と都市計画税の比較表

特例・軽減措置について

固定資産税の算出は上記の通りですが、条件に基づいて軽減措置があります。

1. 住宅用地の軽減措置

住宅用地の固定資産税評価額は固定資産税路線価×補正率×面積で計算されるのが一般的です。つまり固定資産税路線価が同じであれば、面積が広い土地ほど固定資産税評価額が高く、結果として税額も高くなります。ただし、住宅用地には固定資産税の軽減措置があり、200m²までは固定資産税評価額が6分の1に、200m²を超える残りは3分の1となります。同様に都市計画税にも軽減措置があり、200m²までは固定資産税評価額が3分の1に、200m²を超える残りは3分の2となります。

2. 新築住宅に対する減額措置

新築住宅に対する減額措置とは、令和6年（2024年）の3月31日までに新築した住宅が、次の床面積要件を満たす場合は、新たに課税される年度から3年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分）に限り、当該住宅にかかる固定資産税額（ただし、居住部分の床面積50m²以上280m²以下が適用条件）の2分の1が減額される制度です。また、認定長期優良住宅については、次の床面積の要件を満たす場合は、新たに課税される年度から5年度分（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年度分）に限り、当該住宅にかかる固定資産税額（居住部分の床面積50m²以上280m²以下が適用条件）が2分の1減額されます。令和4年（2022年）度の税制改正により、令和4年（2022年）までだった本制度が2年間延長となりました。なお、この制度について都市計画税は対象外です。

• 出典：令和4年度税制改正概要（国土交通省）
• 出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）（東京都主税局）

表2：固定資産税と都市計画税の軽減・減額措置比較表

• ※1令和6年（2024年）3月31日までの新築の場合
• ※23階建て以上の耐火・準耐火建築物
• ※31戸あたり120m²相当分までを限度

実際に固定資産税はいくら支払うことになるの？

さて、本題の「固定資産税がいくらかかるのか」ですが、ここまで見てくると、所有する土地や家屋によって税額が変わってくるということがわかります。家屋の構造や建材、規模によっても変わりますし、特に土地の価格については、都心部と地方都市では明らかに違います。そのため、毎年送付されてくる納税通知書に記載されている固定資産税評価額や固定資産税を確認することが最も正確な内容であるということになります。しかし、土地や家屋を新たに所有する場合には、あらかじめ試算して税額を把握しておきたいところです。今回は新築戸建てを例にとって試算してみます。

試算条件

結果として、196,000円が固定資産税額だとわかりました。家屋の減額措置が終わると、家屋の固定資産税が294,000円となります。実際には評価替えによる評価額の改定や負担調整措置、経年による減点補正率が加味されます。

固定資産税の推移イメージグラフ

マンションと戸建ての固定資産税の違い

今回は戸建て住宅を試算しましたが、戸建てとマンションとでは土地面積の考え方、建物の耐用年数などで違いがあるため、同じ面積で考えた場合、マンションより戸建ての方が固定資産税が少なくなることが多いです。マンションでは敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分となるため、土地よりも建物の価格の方が購入金額に占める割合が高くなります。特例の減額措置を考慮すると、建物に対する減額の割合は2分の1、住宅1戸あたり200m²以下の土地に対する軽減の割合は6分の1であるため、マンションの場合、建物の減額が少なくなり、購入金額に土地の価格が多く含まれる戸建ての方が減額の割合が大きくなります。また、建物の耐用年数は構造にもよりますが、強固な建材で建築されているマンションの方が長く、結果的に固定資産税が高い状態が続くことになります。ただし、この話は面積が同じ場合の比較であり、戸建ての場合、実際には土地面積が広くなりがちであることも踏まえなければなりません。

まとめ

住宅を購入した後、しばらくたってから納税通知書が届きます。その際に「思っていたよりも高いかも？」とならないように、固定資産税がいくらくらいか頭の片隅に入れておく必要があります。新築の場合は減額措置があるため、最初の数年間は気にならなかった税額が減額措置終了後に一気に変わったように感じられるかもしれません。いきなり家計を圧迫するような金額ではないと思いがちな固定資産税ですが、長期間にわたって付き合う税金となります。毎月の住宅ローン返済だけでなく、固定資産税の負担も考慮に入れて資金計画を行うことをおすすめします。