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コラム vol.222-8
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特集:中小企業の為の不動産戦略~第8回目~ 2つの大きな波に備えるための賃貸経営

公開日:2018/02/28

中小企業の為の不動産戦略シリーズ。第8回目は、中小企業が行う不動産投資について考えてみたいと思います。

本業が不動産関連ではない企業が、不動産を購入してそこから賃料収入を行う事例が増えています。

食料品等を扱う小売業を営むある会社は、大手小売店が同一商圏内に出店したことを機に、賃貸住宅を購入されました。食品などを扱う小売業は、日銭が入り比較的安定した業態ですが、しかし大手の多店舗化が行きつくところまで進んでいる現在、将来の売り上げ拡大、収益力増のハードルがかなり厳しくなっている現実があります。より地域密着の店舗経営を行い、店舗をリニューアルするなどして、経営努力を行っていますが、売上減少を食いとどめる程度の効果となっています。

そんな状況から土地と建物を一括購入して賃貸住宅経営を始めました。銀行から信用が厚かったようで、不動産投資=賃貸住宅経営を始めるための融資は、すんなり行うことができました。
1棟目の購入から、1年後に2棟目、3棟目を購入し、現在では安定した賃料収入があります。賃料収入から経費を引いて、銀行への返済を行っても、そこそこの金額が残っており、賃貸経営ビジネスは軌道に乗っています。

産業のライフサイクルという波に備える

この会社のように、食品小売業(スーパー)業態は、かつては地域一番店が全国各地に存在していましたが、昨今、大手による寡占化がどんどん進んでいます。
以前にも述べましたが、産業にはライフサイクルがあります。かつては華やかな産業でも、時代の流れとともに、寡占化が進み、あるいは産業そのものが廃れていくこともあります。
こうしたリスクのヘッジのためにも不動産投資は有効です。より具体的に言うと、安定的な賃料収入はこうした波を吸収することが可能です。
創業して、企業が発展、成長軌道に乗っている時に何に投資をするかの判断は難しいものです。多店舗展開する、人材採用を行う・・いずれも長期的に大きな投資となります。企業規模拡大・売上拡大・収益拡大に直接的にかかわるものへの投資をまず行うことでしょう。
しかし、ここでもう少し長期的な目線に立って経営を考えると、将来を見据えた賃料収入を得るための賃貸住宅投資を選択肢に入れてもいいかもしれません。

将来来るかもしれないインフレに備える

また、賃料はインフレに連動して上昇する特徴があります。日本のここ25年はほとんどインフレ傾向にありませんが、今後長い目で見れば、多少なりともインフレ基調になると予想されます。

産業のライフサイクルと同じようにこちらも波があります。80年代初めころまでの日本は5%以上のインフレが続いていました。その後バブル崩壊してしばらく経った頃以降は、デフレ期もしくは横ばい期という状況です。この低インフレ期は現在の先進国全体の傾向で、しばらく続きそうな気配です。しかし、資本主義経済下では、一定のインフレは必要であり、つい最近アメリカFRBが利上げを行ったように、先進国の中央銀行は、徐々に少しずつのインフレを誘導しているように思えます。
この先いつごろから、かつてのようなインフレ基調になるかは分かりませんが、何十年も先ということはないことは確実です。
民営家賃は、インフレに連動して価格上昇します。インフレ連動の収入を持つことは、企業にとっても個人にとってもインフレリスク回避に役立つものと思われます。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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