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コラム vol.222-9
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特集:中小企業の為の不動産戦略~第9回目~ 企業が本業以外のキャッシュを生む不動産を持つメリット

公開日:2018/03/31

POINT!

・キャッシュを生むノンコア不動産を所有することは、さまざまなメリットがある

・キャッシュを生むノンコア不動産をうまく活用すれば、「企業の永続性」のための再投資が可能になる

CREは4つに大別される

企業が所有する不動産は4つに大別されます。1つ目は、「コア」つまり事業の中核となる不動産、2つ目は「ノンコア」つまり本業(事業)とはあまり関係のない不動産です。さらに、コアとノンコアそれぞれは、キャッシュを生むものと生まないものに分けられます。

キャッシュを生むコア不動産は、本社支社ビル、工場、店舗などです。キャッシュを生まないコア不動産は、社宅、福利厚生施設などです。またノンコア不動産でキャッシュを生む代表的なものは賃貸住宅、賃貸ビル、月極駐車場などです。キャッシュを生まないノンコア不動産は、遊休不動産ということになります。キャッシュを生まないノンコア不動産である遊休不動産は、融資の担保に入っているかどうかにもよりますが、将来使うかどうかを判断して、売却あるいは何らかの活用をすることを考える必要があります。
一方、キャッシュを生むノンコア不動産の所有には、さまざまなメリットがあります。

CRE戦略の3つのアプローチ

CRE戦略を考えるときには、次の3つのアプローチが必要です。

(1)経営の視点
(2)財務の視点
(3)不動産の視点

中小企業(オーナー企業)のCRE戦略においては、(2)の財務の視点の中でも「借り入れ担保状況」が大きく関係してきます。
また、オーナー企業の場合は、(1)~(3)に加えて、事業承継、あるいは相続の視点も重要なポイントになります。
相続は特に大きな問題です。中小企業のオーナーの中には、資産の大半を企業名義にしている例が多く見られ、兄弟、跡を継がない子どもへの財産分与が問題となります。こうしたときに、企業が所有する不動産の中でノンコアな不動産、つまり事業そのものでは使っていないけれどもキャッシュを生んでいる不動産を売却すると、事業そのものには影響が少ないうえに、財産分与がスムーズにいく例も多いようです。

事業拡大に活用することも可能

創業から30年くらい経つと、時流が大きく変化しており、どんな企業でも「事業内容の転換」や「新規事業の創設」が求められます。また、地方都市の企業が順調に成長を続け、エリア内で一定のシェアを獲得すると、都市部への進出、あるいは企業の買収等を行うケースがあります。こうした転換、新設、拡大といった際の資金源となるのも、所有する不動産かもしれません。

たとえば、賃料収入を得ている賃貸用不動産を売却して得た資金を事業拡大に充てることもできます。

また、郊外に所有している広い敷地の中にオフィスビルもしくは工場等があるけれど、使っていない土地も多いような場合は、一部を売却して、事業拡大や相続のための資金にするということも考えられます。

このような場合は、将来使うかどうか、売却するとBSはどうなるのか、今は売りどきか、担保に入っていないか、という先の(1)~(3)の視点で総合的に判断することが重要です。かなりの専門性が必要なので、(1)~(3)のすべてに精通する専門家(担当者)に相談するといいでしょう。

キャッシュを生むノンコア不動産の活用は「永続性」につながる

このように、中小企業にとってキャッシュを生むノンコア不動産をうまく活用すれば、企業にとって最重要である「企業の永続性」のための再投資が可能になります。また、事業承継や相続の際に起こるかもしれない企業存続のリスクに備えることにもなります。

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