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コラム vol.222-9
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特集:中小企業の為の不動産戦略~第9回目~ 企業が本業に使う以外のキャッシュを生む不動産をもつメリット

公開日:2018/03/31

中小企業の為の不動産戦略シリーズ。第9回目は、中小企業が本業以外にキャッシュを生む不動産を持つメリットについて考えてみたいと思います。

企業が所有する不動産は4つに大別されます。
1つは、コアつまり事業の中核となる必ず必要な不動産と、2つ目はノンコアつまり本業(事業)とはあまり関係のない不動産です。さらに、それらは、キャッシュを生むものと生まないものに分けられます。
キャッシュを生むコア不動産は、本社支社ビル、工場、店舗などです。キャッシュを生まないコア不動産は、例えば、社宅、福利厚生施設などです。またノンコア不動産でキャッシュを生む代表的なものは賃貸住宅、賃貸ビル、月極駐車場などです。キャッシュを生まないノンコア不動産は、遊休不動産ということになります。

キャッシュを生まないノンコア不動産、主に遊休地ですが、これは遊休地不動産が融資の担保に入っているかどうかにもよりますが、将来使うかどうかを判断して、売却あるいは何らかの活用をすることを考えるです。
一方、キャッシュを生むノンコア不動産を所有することは様々なメリットがあります。以下、その説明をします。

CRE戦略を考えるときには、 (1)経営の視点
(2)財務の視点
(3)不動産の視点
の3つのアプローチが必要であると何度かこの連載の中で述べましたが、中小企業(オーナー企業)のCRE戦略においては、(2)の財務の視点の中でも「借り入れ担保状況」が関係してきます。また、オーナー企業の場合は、これらに加えて、事業承継、あるいは相続の視点も重要なポイントになります。
特に相続は大きな問題です。中小企業のオーナーなの中には、資産の大半を企業名義にしている例は多く見られ、兄弟、跡を継がない子どもへの財産分与が問題となります。こうした時に、企業が所有する不動産の中でノンコアな不動産、つまり事業そのものでは使っていない不動産の中でキャッシュを生んでいるものを売却すると、財産分与の際に、事業そのものには影響が少なく、分与がスムーズにいく例も多いようです。

また、創業から30年くらい経つと、時流が大きく変化しており、どんな企業でも「事業内容の転換」や「新規事業の創設」が求められます。また、地方都市の企業が順調に成長を続け、エリア内で一定のシェアを獲得すると、都市部への進出、あるいは企業の買収などを行うケースがあります。こうした転換、新設、拡大といった際の資金源となるのも所有する不動産かもしれません。

例えば、賃貸用として賃料収入を得ている不動産を手放して、資金を創って事業拡大のために充てることもできます。また、企業が郊外に広い敷地面積を所有しており、その中にオフィスビルもしくは工場などがあるが、使っていない部分も多いような場合は、一部を売却して、事業拡大や相続のための資金にするということも考えられます。
このような場合は、将来使うかどうか?売却するとBSはどうなるのか?今は売り時か?担保に入っていないか?という先に述べた(1)~(3)の視点を総合して判断することが重要です。かなりの専門性が必要なので、(1)~(3)のすべてに精通する専門家(担当者)に相談するといいでしょう。

このように、中小企業にとってキャッシュを生むノンコア不動産を上手く活用することは、企業にとって最も重要なことである、「企業の永続性」のための再投資に活用することができます。また、これは事業承継、そして相続の際に起こるかもしれない企業存続のリスクに備えることにもなります。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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