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コラム vol.023

賃貸住宅のリフォームについて考える その1

公開日:2015/02/25

築年数と賃貸住宅のリフォーム

賃貸住宅のリフォーム市場は、省庁発表資料によると1兆円を少し超えるくらいだと推計されている。実需要のリフォーム市場全体が6~7兆円市場だといわれているので、それから比べると、15%程度だが、多いという印象だ。築年数20年~25年程度になった時などの、ある程度(大がかりな)リフォームも行われているものと推測される。

日本においては、賃貸住宅のご入居者は新築物件などの築浅物件を好む傾向にある。アメリカなど欧米諸国ではあまりない傾向のようだが、事実として日本では新築物件は人気だ。
こうした傾向から、築年数を経た物件は築浅物件に比べてどうしても空室が出やすい。その場合、ある程度の出費を覚悟してでも、リフォームすると入居が決まりやすいと思われる。
また、築年数が経っても空室となりにくい、外観や間取りなどを建築時に施しておくべきだ。

しかし、水回り設備品をはじめ室内建具など、古くなるとどうしても傷みが激しくなったり、デザインが古くなったりしてしまうこともある。
さらには、20年をすぎると、賃貸住宅の立地周辺の環境が大きく変わってしまう可能性もあり、そのために、空室が続くことになるかもしれない。こうしたことに対応するためにもリフォームを想定しておくことが必要だ。

賃貸住宅経営を始める前には、必ず収支計画を立てるが、その時にメンテナンス費用だけでなく、リフォーム予定積み立てを考慮しておくといいだろう。

リフォーム後の空室改善可能性

住宅全般に言えることだが、賃貸住宅においては築20年を超えたあたりから設備品の古さが目立ち始める。そして20年という区切りは、築年数のネガティブイメージも加わり空室可能性が高まる時期でもある。どんなタイミングで、お金をかけてリフォームすべきなのか?悩むオーナー様は多いと思う。
賃貸住宅におけるリフォームは、修理修繕、取り換えという小さなものから、水回り設備の入れ替えなどの中金額なリフォーム、間取りの変更などの大きなお金のかかるリフォームまで、その内容は様々だ。小さな金額であれば、さっさと決断をしてしまえばいいことだが、金額が大きいとそうもいかない。

以前、首都圏に賃貸物件を所有するオーナー様から、「築25年が経つ物件の空室が目立つ。空室が多いのは和室がある住戸なので、和室を洋室にリフォームしたいのだが何室ともなると費用がかかる」という相談を受けたことがある。
私が「それだけ空室の理由がハッキリしているのであれば、思い切ってリフォームされた方がいいですね」と答えると、その後、空室はすぐに、稼働中の住戸は退去時に合わせて順次リフォームされた。その後空室率は改善され常に空室が少ない状態になったという。

このように、空室改善がある程度見込まれるのであれば、多少費用が掛かっても思い切ってリフォームするほうが、結果的に収益改善につながる。例えば12万円の家賃の部屋が半年空室ならば、72万円の収益機会の損失となる。和室を洋室に変えるリフォームは、リフォームする規模や内容により異なるが40~60万円程度であろう。こうした収益シミュレーションを行ってみると、当然一時的な費用が発生するが投資回収にはそれ程時間はかからないと思える。

このような将来のリフォームを見越して、スタート時から収益の中から一定の割合を決めて積み立てておくといいだろう。積み立ての割合は、物件により異なるので担当者に聞くことをおすすめしたい。

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