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コラム vol.239-2
  • 賃貸住宅経営のポイント

特集:旧耐震賃貸住宅物件のこれから第2回 旧耐震賃貸住宅、迫られる選択と建替えメリット

公開日:2018/05/31

民間の賃貸住宅が増え始めて50年以上経過しました。
日本は1960年台に農村から都市への人口流入が進み、都市部での住宅需要が大きく増えました。国や各都道府県、市町村では住宅供給を行う公社を設立し分譲住宅の供給だけでなく、賃貸住宅の提供を進めました。同時に、民間の方が所有する賃貸住宅の建設も進みました。1戸建て住宅の部屋を貸す「間借り」、あるいは長屋的な建物のイメージの「貸家」は、それまでもありましたが、70年代に入り、プレハブ住宅進化とともに遊休地に賃貸住宅を建てて貸す、「民営賃貸住宅」が増えました。このころの賃貸住宅が、いま建替え期を迎えています。

1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震災等の大規模災害が起こり、住宅の耐震化についての議論が盛んにおこなわれるようになりました。居住用の一戸建て、とくに木造住宅において、そのリスクの高さが指摘され、行政が補助金を出すなどして、耐震化を促しています。そして、その流れは少し前から共同住宅タイプの賃貸住宅にまで及んでいます。

迫られる選択

旧耐震基準下で建てられた賃貸住宅を所有されているオーナー様、特に築40年を超える物件を所有する方は、近年、「旧耐震賃貸物件をどうするか?」の選択が求められています。旧耐震賃貸物件は約386万戸、それよりも前の基準である旧耐震賃貸物件は、約137万戸あるとされています。

今すぐというわけではありませんが、近いうちに起こると言われている首都直下型地震あるいは南海トラフ巨大地震のことを想定すると「いつ来てもおかしくない」という報道ですので、できるだけ早めの対応がいいのかもしれません。

旧耐震賃貸物件の対応は、主に以下の3つが考えられます。

  1. 1)建替える
  2. 2)耐震補強工事を行う
  3. 3)取り壊す

今回はこのうち、1)の建替えるについて深堀りしてみましょう。

旧耐震賃貸住宅を建替えるメリット

賃貸住宅の残債もなく(あるいは、少なく)、またこれからも賃貸住宅需要が旺盛だと思われるエリアの旧耐震賃貸住宅は、一般的には建替えるのが最もよいと思われます(オーナー様の置かれている環境にもよりますので、一概には言えないことに注意してください)。
建替えには、相応の費用の投資が必要ですが、金融機関からの融資がスムーズに行え、また今後も賃貸住宅経営からの収益が上がり、さらには税などのメリットが享受できます。

建替えの費用

賃貸住宅経営では多くの方が借り入れを行って行いますのでリスクがつきものですが、それを超えるようなメリットがあると判断すれば、建替えるのがいいと思います。
しかし、いうまでもありませんが、賃貸住宅経営を始めた40~50年くらい前に比べて、建設費はずいぶん高くなっています。
建替えて、賃貸住宅が新築になると、一般的に賃料は高くなりますので、収益シミュレーションをきちんと立てて、最終的な判断を行ってください。

入居者の一時退去

建替えの際に注意しなければならないことは、現在のご入居者の方の一時退去の問題です。
建替えると決めると、現在の入居者の方には、退去してもらわないといけません。借地借家法の関係で、一方的には行えません。建替えを決断し、その後順次更新の際に定期借家契約に切り替えて、すべての方の退去が終わって初めて取り壊し~新築建設という流れになります。専門家である弁護士等と相談をして、適切な対応が求められます。
一般的に定期借家契約は、普通借家契約に比べて、家賃は低くなりますので、収益シミュレーションが少し悪化することも忘れないでいただきたいと思います。

次回は、

  1. 2)耐震補強工事を行う
  2. 3)取り壊す

について解説したいと思います。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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