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コラム vol.239-4
  • 賃貸住宅経営のポイント

特集:旧耐震賃貸住宅物件のこれから第4回 旧耐震賃貸住宅と耐震補強工事

公開日:2018/07/31

POINT!

・旧耐震物件は敬遠されやすいため、まずは耐震診断から始める

・診断の内容によって耐震補強工事、建て替えの検討を行う

地震大国日本

6月17日群馬南部で震度5弱、そして翌18日には大阪~北摂エリアの広い範囲で震度6の地震が観測されました。
いまさら述べるまでもないことですが、日本は地震の多い国です。これまでも度々大きな地震に見舞われました。今後も、首都圏直下型地震、南海トラフ地震などの発生が予想されています。こうした、そう遠くない未来に起こることが確実視されている地震が実際に発生すると、かなりの数の尊い命が奪われるとともに、兆の単位で経済的な被害があると予測されています。
日本列島は、細長く弧状に島が続いて成り立っていますが、「ここは安心」と断言されているエリアはほとんどなく、日本列島全体が地震の可能性がある帯域といえるようです。
かつて、沖縄本島地域は、近年大きな被害のあった地震が起こっていないことから、「地震の影響が少ない安心なエリア」とされていましたが、最近の見解では、南海トラフからの延長線上にあるプレートの存在から、巨大地震発生の可能性が指摘されています。

旧耐震物件は敬遠される?

今回の大阪の地震の被害を見ると、被害が大きかったエリアは古い住宅が密集する所でした。再開発が進み、建て替えが進んでいるエリアでは、被害は少なくなっています。
30年以上前から、首都圏直下型地震は発生する可能性が極めて高いと指摘されており、2011年の東日本大震災の発生により、さらに発生確率が上がったとされています。こうした予測に基づき、首都圏~東海エリアでは、建築物の耐震化について認識が高まり、行政による指導~補助金付与など、そして物件所有者も積極的に耐震化に取り組んでいます。
賃貸住宅入居者は旧耐震物件をなるべく敬遠する傾向があり、そのことが、所有者を耐震化工事や建て替えへ向かわせています。
しかし、建て替えるには金銭的に負担が大きいというオーナー様もいらっしゃいます。いつかは建て替えをしなければいけないと分かっているものの、とりあえず耐震工事で様子をみたいという考え方です。そのために、まずは耐震診断を行うということがステップ1となります。

耐震診断の実施状況

このデータ(下図)は、持ち家住宅の耐震関連データですが、耐震診断、耐震工事実施のおおまかな傾向をつかむことができます。

全国の耐震化状況

■持ち家における耐震診断状況と耐震化工事状況のクロス集計結果(全国)

※耐震改修工事の設問は持家世帯を対象としているので、持家住宅数が母数となる

(総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」より作成)

これを見ると、耐震診断実施率は8.4%、耐震改修工事実施率は2.1%となっています。
旧耐震基準以前に建てられた賃貸住宅は全国に386万戸あるとされています。これらのうち、どれくらいの割合の物件が耐震診断を行っているのかは分かりませんが、旧耐震物件所有の方は耐震意識が高いことを考慮し、診断実施率が2倍近いとすると、おおむね15%、約58万戸となります。これでもかなり少ない状況です。
旧耐震賃貸住宅を所有されている方は、まずは耐震診断、そして内容如何によっては耐震補強工事、そして、状況をみて建て替えの検討をされてはいかがでしょうか。

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