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コラム vol.327-6
  • 土地活用法律コラム

賃貸経営の基本を学ぼう!法律Q&A第6回 定期借地権とは何か?

公開日:2020/09/30

今回は、借地借家法によって規定されている定期借地権である(1)一般定期借地権、(2)事業用借地権、(3)建物譲渡特約付借地権の3種類について取り上げたいと思います。定期借地権は、普通借地権と異なり、一定の約定期間が経過すれば必ず土地が返ってくる借地権であり、オーナー様にとっても、普通借地権のように事実上土地が返還されないようなリスクがありませんので、土地活用には有効な手法であるといえます。 

Q1:一般定期借地権とはどのような借地権になりますか。

A1:一般定期借地権は、存続期間を50年以上とするものであり、普通借地権の存続期間が30年以上とされているのに比して、長期的な借地権になります。一般定期借地権においては、特に建物の用途制限はなく、多種多様な建物につき対応することができます。また、一般定期借地権に関しては、(1)契約更新に関する規定の適用が無いこと、(2)建物再築による存続期間の延長に関する規定の適用が無いこと、(3)建物買取請求権が排除されることを、それぞれ特約で締結することになります。

Q2:事業用借地権とはどのような借地権になりますか。 

A2:事業用借地権には、(1)事業用定期借地権と(2)事業用借地権があり、(1)の事業用定期借地権は存続期間を30年以上50年未満とし、(2)の事業用借地権は存続期間を10年以上30年未満としています。事業用借地権においては、建物は「専ら事業のように供する建物」である必要があり、居住の用に供するものは除かれます。事業用定期借地権においては、一般定期借地権と同様の特約をすることになりますが、事業用借地権では、そもそも普通借地権の存続期間である30年より存続期間が短いため、更新等に関する借地借家法の適用自体がないものとされています。

Q3:建物譲渡特約付借地権とはどのような借地権になりますか。

A3:建物譲渡特約付借地権とは、借地権を消滅させるため設定後30年以上経過した日に借地上の建物を賃貸人に相当の対価で譲渡することを特約する特殊な借地権になります。建物譲渡特約付借地権においては、特に建物の用途制限はありませんので、多種多様な建物につき対応することができます。建物譲渡特約については、借地権設定時にしなければならず、事後にこれを付加することはできないとされています。建物譲渡の時期は、借地権設定後30年以上経過していれば、いつでもいいとされています。なお、建物譲渡予定日は借地権の存続期限ではありませんので、借地権の存続期間自体については、30年を超える期間で設定しておく必要があります。

Q4:定期借地契約を締結するためには、契約書を公正証書で作成する必要があると聞きましたが、必ず公正証書で作成しないと効力が認められないのでしょうか?

A4:一般定期借地権に係る契約については、公正証書等の書面によることとされており、書面で作成する必要はあるものの、必ずしも公正証書にて作成する必要はないとされています。なお、一般定期借地権に関する契約書を作成したものの、事後契約書を紛失した場合、書面による合意を立証できないと、定期借地権であることが認められないリスクが発生します。そのため、一般定期借地契約であっても、公正証書によって作成しておけば、公正証書原本の保存期間は契約満了時から10年とされておりますので、上記のようなリスクは発生しません。 事業用借地権については、一般定期借地権とは異なり、必ず公正証書によって契約しなければならないとされていますが、建物譲渡特約付借地権については、建物譲渡特約については特に書面による必要はないとされています。もっとも、実務的に見れば、30年以上後の建物譲渡を合意する訳ですから、当然書面による合意を行うべきといえます。

Q5:一般定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権に関して、それぞれ第三者対抗要件を備えるためには、どのようにすればいいのでしょうか。

A5:一般定期借地権については、その旨の登記がされないと第三者対抗要件を備えません。また、事業用借地権についても、一般定期借地権同様、その旨の登記が対抗要件となります。 これらに対して、建物譲渡特約については、それ自体登記をすることはできませんので、借地権設定者においては、建物について所有権移転又は所有権移転請求権の仮登記をすることにより、建物譲渡特約による権利を保全する必要があります。この点、建物に対する仮登記をする前に、抵当権等が設定された場合には、当該抵当権に仮登記が遅れることとなるので、抵当権者に建物譲渡特約による借地権の消滅を主張できない可能性がありますので、留意する必要があります。

Q6:事業用借地権においては、専ら事業の用に供する建物でなければならないとされていますが、居住部分が併設されているような業務用ビルや賃貸業のための居住用マンションも事業用の建物として、事業用借地権の適用はあるのでしょうか。

A6:事業用借地権における建物は、「専ら事業のように供する建物」である必要があり、かつ、居住の用に供するものは除かれます。そのため、例えば、事務所等の業務用ビルに居住部分が併設されている場合には、住み込みの管理人室程度の場合を除いて、事業用借地権の対象建物から除外されますし、賃貸業のための居住用マンションも同様に除外されます。また、いわゆる老人ホームのように居住機能がある場合には、やはり居住用建物として除外されることになります。なお、ホテルは、非居住用建物と解されています。

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