土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.368-1
  • 不動産市況を読み解く

土地活用・賃貸物件経営における税の概略を理解しましょう!【1】不動産を取得(購入・建築)、あるいは取引した時にかかる税

公開日:2021/08/31

POINT!

・不動産を取得(購入・建築)、あるいは取引時にかかる税金には、不動産取得税、消費税、印紙税、登録免許税がある

・不動産取得税は「固定資産税評価額×税率」で計算する。税率は、住宅3%、非住宅4%

・土地を購入すると「所有権移転登記」が必要となり、この登記に「登録免許税」がかかる

所有している土地を有効活用し、賃貸住宅ほか各種賃貸物件を経営する大きな目的の1つは、税務対策でしょう。 土地活用を行うにあたって、「税の知識」は欠かせません。会社を経営されている方などは「税理士に任せているから、自分では知らなくてもいい」と考えている方もいるかもしれませんが、ある程度の知識をもっていると専門家との話がスムーズになります。また、「税金の仕組みはややこしいので…」と毛嫌いされている方もいるかもしれませんが、土地活用として賃貸物件の経営を行う、つまり資産活用を行う中で、税務対策は「効果が分かりやすい、実感しやすい」ものです。土地活用、賃貸物件経営に関する税の仕組みをある程度知っていることは必要なことです。

土地活用、賃貸物件経営にかかわる税金

土地活用、賃貸物件経営にかかわる税は以下の3つに分類することができます。

  • (1)不動産を取得(購入・建築)、あるいは取引した時に納める税金
  • (2)不動産を所有しているとかかる税金
  • (3)賃貸経営の収益にかかる税金

今回は(1)を中心にお伝えします。

(1)取得、取引時にかかる税

土地活用として賃貸物件を建築する、あるいは賃貸物件を土地+建物で購入するという行為は、「高額な財産」を取得し、その際に「高額なお金・価値」が移動するといえます。こうした行為には、税金がかかります。

1-1)不動産取得税

土地や建物といった不動産を取得(購入・建築・贈与・等価交換等により)するとかかる税金で、納める先は物件所在地の都道府県(税事務所)となります。オーナー様の所在地とは限らず、あくまでも物件のある都道府県です。ただし、相続した場合や一定の条件下では、不動産取得税はかかりません。
原則として不動産取得税は、「固定資産税評価額×税率」で計算します。税率は、土地・家屋(住宅)では3%、家屋(非住宅)では4%となります。固定資産税評価額は実際の購入費用や建築費用ではなく、あくまでも固定資産税台帳に登録された価格となります。また、いくつかの条件を満たせば固定資産税評価額が一部控除されたり、軽減措置が適用されたりすることもあります。

1-2)消費税

建物を建築、あるいは購入すると消費税(現行:10%)がかかります。土地は、「消費されない」と考えられますので、消費税はかかりません。
土地を購入する時に仲介会社等に依頼した場合の仲介手数料には消費税がかかります。

1-3)印紙税

土地や建物といった不動産購入時に交わす「売買契約書」や、建物を建てる時に交わす 「建築工事請負契約書」には、収入印紙を貼ります。この収入印紙を購入し、貼り付け、印鑑(割印)を押す、あるいは署名することで印紙税を納入したことになります。

所有する土地に賃貸物件を建てるケースでは、大和ハウス工業等建築会社と交わす契約書(建築工事請負契約書)に印紙を貼ることになります。契約書は基本2通(建築会社保存用とお客様保存用)用意するのが一般的です。その1 通の契約書に貼る収入印紙は請け負う側(建築会社)が用意し(=印紙税を納入と同じ行為)、もう一通用の収入印紙は発注者(=お客様)が用意します。

印紙税は、(1)不動産譲渡にかかる契約書、(2)請負にかかる契約書、(3)継続取引の基本となる契約書、(4)金銭や有価証券の受領書にかかるとされています。土地活用では、(1)と(2)が主となります。 1つ目は、不動産売買契約書に貼るパターンですが、これ以外にも所有する土地を賃貸する場合の賃貸借契約書にも必要になります。この際の印紙税=収入印紙の代金は、1万円未満の取り交わし契約書の場合は必要ありません(=非課税)が、1万円以上の場合、200円~ 60万円かかります(時期や金額により、軽減される場合があります)。
2つ目は、賃貸住宅を建てる等の建築請負契約書に必要なものです。こちらも1万円未満の契約書の場合は必要ありません(=非課税)が、1万円以上の場合、200円~60万円かかります(時期や金額により、軽減される場合があります)。

1-4)登録免許税

不動産を取得、建物を新築するなど、不動産の所有者を明記する仕組みが「登記」です。土地や建物の場合は、「不動産登記簿」に「登記」する必要があります。この登記にかかる税金が「登録免許税」です。登記を依頼する司法書士に支払う対価は代行費であり、登録免許税とは別です。

土地は、基本的に誰か(個人・法人・国など)が所有しているものを購入するわけですから、土地を購入すると所有権移転が発生し、そのために「所有権移転登記」が必要となります。いうなれば、登記簿に掲載してもらう費用というべきものが「登録免許税」ということになります。
登録免許税は、固定資産税評価額が基準となり、売買における取得では「×1.5%( 通常は2%)」となります(~ 2023年3月末日まで軽減税率期間中のため)。

相続により取得した土地の登録免許税は、通常は固定資産税評価額の0.4%ですが、現在は下記のように免除されています。
「相続(相続人に対する遺贈を含みます)により土地の所有権を取得した個人が、その相続によるその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、平成30年4月1日から令和4年3月31日までの間に、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税を課さないこととされています」(国税庁HPより引用、一部簡略化)

国税庁HP 登録免許税の税額表

賃貸住宅や注文建物を新築した場合、あるいは分譲マンションや分譲住宅を購入した場合などに行う建物の登記が「所有権保存登記」です。
これまでに登記されていなかった建物の所有権をはっきりさせるために行います。この際にかかる登録免許税は「固定資産税評価額×0.4%」となっています。こちらも、現在は「個人が、令和4年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記 は、0.15%となります(国税庁HPより)」と軽減税率が適用されます。
ただし、登記後の軽減税率の申請ができないことや、市区町村からの証明がいること、50m2以上の建物であること、などの規定がありますので注意してください。

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