コラム
<相続> 生前贈与って何？遺言書って必要？
不動産相続の3つの対策

（1）生前贈与とは？

亡くなる前に財産を渡すことを「生前贈与」と言います。すでに財産を誰にどのくらい渡すのかを決めているのであれば、生前贈与は税務対策としてとても有効な方法です。

財産を生前に贈与していた場合も、「贈与税」という形で税金はかかります。ただし、年間110万円の贈与までは非課税となる制度（暦年課税制度）や、2,500万円までは非課税で贈与できる制度（相続時精算課税制度）などの控除もあるため、有効活用していきましょう。

また、配偶者間の贈与や教育資金援助などの目的の贈与には、さらに控除を受けられる特例や制度もあります。

（2）相続財産自体を減らすことで税務対策に

相続財産自体を減らしたり、財産の評価額を下げたりすることは、シンプルな税務対策のポイントです。

財産を減らしておけば当然、相続税も減らせます。「財産を減らす」といっても、財産を無駄に使うのではなく、生前贈与で子どもや孫に先渡しをすれば、税務対策につながるということです。

（3）相続人への生前贈与で争族防止に

生前贈与は、生きている間に自分の財産を無償で相続人に与えるという明確な意思表示ですから、税務対策だけでなく親族間の相続トラブル・争族の防止にも有効です。贈与の理由や気持ちを配偶者や子どもに直接伝えたり話し合ったりできますし、法定相続人になっていない内縁の配偶者やお世話になった方に財産を渡すことも可能なので、相続人となる方たちが、自分の残す遺産によって争うことを心配しなくてよくなります。

（1）相続税とは？

2015年に相続税法が一部改正され、基礎控除額が減額されました。基礎控除額とは、遺産から差し引ける金額のことです。この場合の遺産とは、不動産に限らず、預貯金などすべての相続資産を指します。この相続資産の額が基礎控除額より下回っていれば、基本的に相続税がかかることはありません。

しかし、改正によって最高税率も上がり、資産を持つ方は一律に相続税が増えました。相続資産の額が基礎控除額を超えたら、10カ月以内に相続税を税務署に申告し、併わせて納付も必要になります。

■不動産に関わる相続税と贈与税の違い

相続税について考える際は、どんな財産を残すのかということも重要なポイントとなります。たとえば、現金を相続する場合と不動産を相続する場合では、一般的に不動産は現金より相続税評価額が下がるため、相続税の負担を減らすことができます。

また、不動産相続には、生前贈与と比較して「基礎控除額が大きい」「相続税の税率が贈与税の税率よりも低い」という2つの特徴があります。

2015年に相続税が改正されたとはいえ、相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という大きな金額です。仮に、不動産を一括で生前贈与する場合の基礎控除額は110万円なので、大きな差があることがわかります。

さらに、控除後の税率にも違いがあり、基本的には相続税の税率のほうが低いですが、不動産を多数所有している場合や、その他の預貯金や有価証券などの資産が大きい場合には贈与税のほうが安くなるケースもあります。

納税の負担を軽くするためには、相続税と贈与税の特徴を理解し、それぞれの状況に合わせた適切な選択をする必要があるでしょう。

（2）生前贈与で相続財産を減らす

毎年110万円以内の範囲で生前贈与を実施すれば、贈与分が非課税となりますし、相続財産を減らせるため、相続税の税務対策にもつながります。早くから長い年月をかけて実施することで、税務効果が高まるのが特徴です。

また、資産家の方は毎年110万円以上の生前贈与を行い、贈与税を支払うことが有利になるケースもあります。たとえば、今の相続財産だと相続税が30％で課税される方は、贈与税率が30％以下であれば、贈与税を支払ってでも生前贈与を進めていくほうが有利となります。

それぞれの金額における相続税の課税率と贈与税の課税率を比べてみれば、どれだけの金額を贈与するのが最も効果的なのかイメージできるでしょう。

ただし生前贈与については、その事実があったことを税務署に証明するため、毎年贈与税の申告を行うとともに、その都度贈与契約書を作成する必要があります。

また、生前贈与を行っていても、相続発生前3年以内の贈与は相続税の対象となるので注意が必要です。

それに加えて、預貯金や有価証券など換金性の高い財産を生前贈与することは比較的容易ですが、不動産は換金することが難しく、高額である傾向が高い財産なので、生前贈与は慎重に行いましょう。たとえば土地を生前贈与する場合、「110万円分の土地だけ贈与する」ということは不可能であり、土地一筆を贈与する必要があります。そのため、多額な贈与税が発生するケースも考えられます。

土地の持分を何年かにわたって少しずつ贈与する方法もありますが、司法書士へ支払う持分登記費用や、税理士へ支払う贈与税申告書作成費用などの経費が発生します。

これらの経費を考慮し、持分を少しずつ贈与するほうが、税負担が少なくて済むかどうか検討するのがいいでしょう。

また、相続により不動産を取得した場合、不動産取得税は課税されませんが、生前贈与により不動産を取得した場合は不動産取得税が課税される点にも気をつけましょう。

（3）不動産や特例の活用で相続財産の評価額を下げる

相続財産の評価額を下げることも、有効な税務対策です。これは、財産の種類や用途によって、時価と税務上の評価額（課税価格）とのギャップが大きくなることを活用した方法と言えます。預貯金は額面そのままで課税されますが、不動産は市場で取引される時価より評価額が低くなることが多いため、現金を不動産に換えれば、相続財産の評価額を圧縮できるのです。

そのため、不動産を相続する場合には、実際に現地に行って現在の状況を確認するほうがいいでしょう。不動産の評価額は一概には決められないという一面はありますが、その不動産がどういう状況にあるのかによって、評価額が減額される可能性もあるからです。たとえば土地が不整形、道路に接していない、高圧線の下にあるなどの場合は、評価額が減額されやすくなります。

また、第三者に賃貸する土地や建物は評価額が大きく下がる計算方法になっています。評価額を下げる方法として、土地や建物を別の収益不動産に組み替えるのも有効と言えるでしょう。

さらに、三大都市圏においては500平方メートル以上、三大都市圏以外の地域の場合は1,000平方メートル以上の土地を所有している場合、一定の要件を満たせば「地積規模の大きな宅地の評価」という、土地の評価額を大きく減額できる評価方法が選択可能です。この評価が適用できると、最大で40％程度減額されます。

この他に、税法で認められた特例もぜひ活用したいものです。中でも、一定の条件を満たす貸付用の土地であれば、「小規模宅地等の特例」が適用され、土地の評価額を最大で80％も減額できます。しかし、争族などで宅地が未分割のままでは特例の適用が受けられないため注意しましょう。

（4）控除額を増やす

いろいろな方法で、相続税の控除額を増やして税務対策することもできます。

■養子縁組で控除額を増やす

養子縁組で法定相続人を増やすと、養子一人に対し基礎控除額が600万円増えます。ただし、過剰な節税を防止するため、基礎控除を算定する上で法定相続人と認められる養子の数は被相続人に実子がいる場合は一人まで、実子がいない場合は二人まで、と決められています。

■死亡退職金で控除額を増やす

被相続人に支払われるはずの退職金や功労金を受け取らないまま相続が発生した場合、「退職手当金等」として相続人の手に渡ります。法定相続人一人に対し、500万円の控除が適用されます。

■配偶者控除を活用する

相続人の数にかかわらず、被相続人と婚姻関係にある配偶者の相続が1億6,000万円以下であれば配偶者控除が適用されます。配偶者の法定相続分を超えて相続しなければ、いくらであっても相続税はかかりません。

■障害者控除を活用する

障害者が法定相続人の場合、障害者控除が適用されます。控除額は、障害者が「満85歳になるまでの年数×10万円」、特別障害者が「満85歳になるまでの年数×20万円」で計算されます。

■未成年者控除を活用する

未成年者が法定相続人の場合、未成年者控除が適用されます。「満20歳になるまでの年数×10万円」で計算されます。年齢以外に、国籍や在留期間など一定の条件も設けられています。